Der Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielt werden kann – geregelt in § 194 BauGB. Der Beleihungswert ist ein bankinternes Risikokonzept, das den langfristig und konjunkturunabhängig erzielbaren Wert beschreibt – geregelt in § 16 PfandBG und der BelWertV. Banken legen grundsätzlich den Beleihungswert zugrunde, nicht den Marktwert. Bei Standardwohnimmobilien liegt der Beleihungswert in der Praxis typischerweise 10 bis 20 Prozent unter dem Marktwert, häufig als pauschaler Sicherheitsabschlag von 20 Prozent kalkuliert. Abschläge von bis zu 30 Prozent bleiben Spezialgewerbeimmobilien und Problemimmobilien vorbehalten.
Der Marktwert, im deutschen Recht als Verkehrswert bezeichnet, ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt werden könnte (§ 194 BauGB). Er ist stichtagsbezogen und spiegelt die aktuelle Marktlage wider.
Die Ermittlung erfolgt nach der ImmoWertV 2021 (Immobilienwertermittlungsverordnung) in drei anerkannten Verfahren:
Der Marktwert ist die relevante Wertgröße für Gerichte, Finanzämter, Käufer und Verkäufer.
Der Beleihungswert ist ein bankspezifisches Wertkonzept und beschreibt den Wert einer Immobilie, der langfristig und unabhängig von konjunkturellen Schwankungen, spekulativen Marktphasen und kurzfristigen Preisverzerrungen realisiert werden kann.
Rechtliche Grundlagen:
Charakteristika des Beleihungswerts:
Der Beleihungswert ist primär ein bankinternes Dokument. Viele Institute geben ihn im Kreditvertrag an. Im europäischen standardisierten Merkblatt (ESIS) ist kein eigenständiges Pflichtfeld „Beleihungswert“ vorgeschrieben – der angesetzte Objektwert oder der ausgewiesene Beleihungsauslauf lassen den Beleihungswert dort jedoch oft indirekt nachvollziehen. Über das Auskunftsrecht nach Art. 15 DSGVO können Kreditnehmer zudem alle für die Kreditentscheidung herangezogenen Daten und Unterlagen, einschließlich interner Bewertungen, anfordern.
Immobiliendarlehen laufen über Jahrzehnte. Banken sind gesetzlich gehalten, die Kreditvergabe am langfristig realisierbaren Immobilienwert auszurichten, nicht am möglicherweise durch Marktüberhitzung überhöhten Tagespreis.
Aus dem Beleihungswert leitet sich der Beleihungsauslauf ab (international vergleichbar mit dem Loan-to-Value, LTV – wobei LTV im Ausland häufig auf den Marktwert oder Kaufpreis abstellt, während der deutsche Beleihungsauslauf streng auf den Beleihungswert aufbaut):
Rechenbeispiel:
Der Kreditnehmer muss die Differenz zwischen Kaufpreis und maximalem Darlehen, zuzüglich Nebenkosten des Hauskaufs, durch Eigenkapital abdecken.
Wer eine Immobilie kauft oder refinanziert, muss damit rechnen: Der Wert, den die Bank ansetzt, liegt fast immer unter Kaufpreis und Marktwert.
Das beeinflusst direkt:
Besonders konservativ fallen Beleihungswerte bei Bestandsimmobilien mit Sanierungsstau, energetisch schlechter Substanz oder ungünstiger Mikrolage aus.
Ein professionelles Verkehrswertgutachten kann die Verhandlungsposition gegenüber der Bank wesentlich stärken, wenn:
Banken sind nicht verpflichtet, externe Gutachten anzuerkennen. Ein nachvollziehbar dokumentierter Verkehrswert durch einen zertifizierten Sachverständigen liefert jedoch eine belastbare Verhandlungsgrundlage. Informationen zu Ablauf und Kosten finden Sie unter Wertgutachten Haus: Kosten und Ablauf.
Für eine schnelle Ersteinschätzung, etwa vor einem Finanzierungsgespräch, ist eine Kurzbewertung oft ausreichend.
Nein. Gemäß § 16 Abs. 2 PfandBG darf der Beleihungswert den Marktwert nicht übersteigen. In der Praxis liegt er strukturell darunter.
Ausschließlich qualifizierte Gutachter der Kreditinstitute oder von der Bank beauftragte externe Sachverständige. Der Beleihungswert ist kein öffentliches Dokument.
Nicht immer automatisch, aber grundsätzlich ja. Viele Banken nennen den Beleihungswert direkt im Kreditvertrag. Das ESIS-Merkblatt enthält zwar kein eigenständiges Pflichtfeld „Beleihungswert”, der dort ausgewiesene Objektwert oder Beleihungsauslauf lässt ihn jedoch oft indirekt nachvollziehen. Darüber hinaus können Kreditnehmer über das Auskunftsrecht nach Art. 15 DSGVO alle für die Kreditentscheidung verwendeten Daten und internen Bewertungen anfordern. Bei erheblichen Abweichungen zum Kaufpreis empfiehlt sich zusätzlich die Beauftragung eines unabhängigen Immobiliengutachters als eigene Wertbasis.
Ein normaler, konjunktureller Rückgang des Marktwerts berührt den Beleihungswert zunächst nicht, er ist ausdrücklich darauf ausgelegt, solche Schwankungen abzufedern. Eine Nachbesicherungsforderung an den Kreditnehmer stützt sich rechtlich auf § 490 Abs. 1 BGB (Sonderkündigungsrecht bei wesentlicher Verschlechterung der Kreditsicherheit) in Verbindung mit den AGB der Bank (z. B. § 19 AGB-Banken). Relevant wird dies erst bei nachhaltiger, struktureller Wertminderung: etwa durch erheblichen Sanierungsstau, physische Gebäudeschäden oder dauerhaften Lageverfall. Besonders exponiert sind Kreditnehmer mit einem initialen Beleihungsauslauf nahe 100 %, da dort kaum Puffer vorhanden ist.
Nein. Das Finanzamt nutzt den steuerlichen Grundbesitzwert gemäß BewG. Für steuerliche Zwecke ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB maßgebend, der per Gutachten nach § 198 BewG nachgewiesen werden kann.
Ja. Auch bei einer Umschuldung ermittelt die neue Bank einen eigenen Beleihungswert – unabhängig vom ursprünglichen. Das Ergebnis kann sich durch veränderte Marktlage oder Objektzustand erheblich vom Ausgangswert unterscheiden.
Marktwert und Beleihungswert messen dasselbe Objekt mit unterschiedlicher Perspektive. Der Marktwert bildet die aktuelle Markteinschätzung ab, der Beleihungswert ist das konservative Risikomodell der Bank für einen langen Zeithorizont. Kreditnehmer, die diesen Unterschied kennen, können Finanzierungskonditionen realistischer einschätzen, Verhandlungen fundierter führen und Nachbesicherungsrisiken frühzeitig erkennen. Bei Unklarheiten über den bankseitig angesetzten Wert bietet ein unabhängiges Gutachten die belastbarste Grundlage für weitere Schritte.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
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Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
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