Die Marktwertermittlung einer Immobilie bildet die Grundlage für fundierte wirtschaftliche Entscheidungen. Ob beim Verkauf, bei der Finanzierung oder im Erbfall, der ermittelte Marktwert gibt Auskunft darüber, welchen Preis eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielen kann. Dieser Artikel erklärt die Verfahren, den Ablauf und die Kosten einer professionellen Marktwertermittlung.
Was ist eine Marktwertermittlung?
Die Marktwertermittlung ist die systematische Ermittlung des Werts einer Immobilie auf Basis objektiver Kriterien und Marktdaten. Der Begriff Marktwert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften erzielt werden kann.
Im Gegensatz zu einer einfachen Schätzung erfolgt die Marktwertermittlung Immobilie nach normierten Verfahren und berücksichtigt verschiedene wertbeeinflussende Faktoren wie Lage, Zustand, energetische Beschaffenheit, Ausstattung und Marktentwicklung. Die Grundlage bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der Fassung von 2021, die bundeseinheitliche Standards und das Prinzip der Modellkonformität festlegt.
Eine professionelle Marktwertermittlung wird von qualifizierten Sachverständigen durchgeführt, die über fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarkts verfügen. Die Bewertung berücksichtigt aktuelle Bodenrichtwerte, Vergleichspreise und objektspezifische Besonderheiten. Entscheidend ist dabei die Modellkonformität: Sachverständige müssen die vom Gutachterausschuss ermittelten Daten wie Liegenschaftszinssätze oder Sachwertfaktoren exakt anwenden, dies ist seit der ImmoWertV 2021 das zentrale Kriterium für die Gerichtsfestigkeit einer Bewertung.
Wann ist eine Marktwertermittlung der Immobilie notwendig?
Eine Marktwertermittlung wird in zahlreichen Situationen erforderlich, in denen der tatsächliche Wert einer Immobilie objektiv belegt werden muss.
- Verkauf und Kauf: Bei der Veräußerung einer Immobilie dient die Marktwertermittlung als Grundlage für eine realistische Preisfindung. Verkäufer erhalten Sicherheit über den erzielbaren Preis, während Käufer vor Überzahlung geschützt werden.
- Finanzierung und Beleihung: Banken und Kreditinstitute verlangen für die Vergabe von Immobiliendarlehen eine fundierte Bewertung. Der ermittelte Marktwert bildet die Basis für die Berechnung des Beleihungswerts und somit für die Kredithöhe.
- Erbschaft und Scheidung: In Erbfällen muss der Wert der Immobilie für die Aufteilung des Nachlasses und die Berechnung der Erbschaftsteuer ermittelt werden. Bei Scheidungen dient die Marktwertermittlung der gerechten Vermögensaufteilung zwischen den Ehepartnern.
- Steuerliche Zwecke: Das Finanzamt benötigt bei Schenkungen, Erbschaften oder bei der Feststellung des Grundbesitzwerts eine nachvollziehbare Wertermittlung. Besonders relevant ist der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG: Da das Finanzamt standardisierte Massenverfahren verwendet, die häufig zu hohe Werte ergeben, ist ein individuelles Gutachten oft die einzige Möglichkeit, den tatsächlich niedrigeren Marktwert nachzuweisen und unnötige Steuern zu vermeiden.
- Gerichtliche Auseinandersetzungen: Bei rechtlichen Streitigkeiten wird häufig ein gerichtsfestes Gutachten benötigt, das auf einer fundierten Marktwertermittlung basiert.
Der vom Finanzamt für die neue Grundsteuer festgestellte Grundsteuerwert entspricht in der Regel nicht dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie. Dieser fiskalische Wert dient ausschließlich der Steuerberechnung. Nur eine individuelle Marktwertermittlung spiegelt den realen Verkaufswert wider, den eine Immobilie am Markt erzielen kann.
Welche Verfahren gibt es zur Marktwertermittlung?
Für die Marktwertermittlung Immobilie stehen drei standardisierte Verfahren zur Verfügung, die je nach Immobilientyp und Nutzungsart angewendet werden.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Wohnimmobilien und unbebaute Grundstücke. Hierbei werden tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Immobilien aus der Region herangezogen. Die Gutachterausschüsse stellen dafür Kaufpreissammlungen zur Verfügung, die aktuelle Marktdaten enthalten. In der Praxis greifen Sachverständige hierfür auf digitale Systeme wie BORIS (Bodenrichtwert-Informationssystem) oder landesspezifische Portale zu.
Der Marktwert ergibt sich aus dem Vergleich mit ähnlichen Objekten unter Berücksichtigung von Abweichungen in Größe, Lage, Ausstattung und Zustand. Wenn nicht genügend direkte Vergleichsobjekte verfügbar sind, werden Vergleichsfaktoren (z. B. Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) herangezogen, ein seit der ImmoWertV 2021 etabliertes Standardverfahren. Das Vergleichswertverfahren liefert besonders realitätsnahe Ergebnisse bei ausreichender Datenlage.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Der Marktwert wird auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen berechnet. Dabei werden der Bodenwert und der Gebäudeertragswert getrennt ermittelt.
Wesentliche Faktoren sind die Jahresnettokaltmiete, die Bewirtschaftungskosten und der Liegenschaftszinssatz. Das Verfahren eignet sich besonders für Renditeobjekte, bei denen die Ertragskraft im Vordergrund steht.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird bei selbstgenutzten Immobilien, Spezialimmobilien und Objekten angewendet, für die keine Vergleichswerte vorliegen. Der Marktwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert.
Der Gebäudesachwert wird anhand der Herstellungskosten unter Berücksichtigung des Alters und Zustands ermittelt. Ein Sachwertfaktor (auch Marktanpassungsfaktor genannt) passt das Ergebnis an die tatsächlichen Marktgegebenheiten an. Das Verfahren ist besonders bei außergewöhnlichen Immobilien relevant.
Wie läuft eine professionelle Marktwertermittlung ab?
Eine seriöse Marktwertermittlung Immobilie folgt einem strukturierten Prozess, der Transparenz und Nachvollziehbarkeit gewährleistet.
- Eingehende Besichtigung und Dokumentation der Immobilie durch den Immobiliengutachter
- Marktdatenrecherche durch den Sachverständigen für Immobilienbewertung
- Auswertung aller vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen
- Einholung umfangreicher Behördenauskünfte durch den Sachverständigen
- Berechnung bzw. Prüfung aller relevanten Kennzahlen, Mengen und Massen
- Unparteiische und objektive Erstellung der Marktwertermittlung
Was kostet eine Marktwertermittlung?
Die Kosten für eine Marktwertermittlung variieren je nach Umfang, Immobilientyp und Komplexität der Bewertung.
Für eine einfache Marktwerteinschätzung oder ein Kurzgutachten liegen die Kosten bei SCHIFFER-Immobilienbewertung bei pauschal 1.390,- EUR (inkl. Mehrwertsteuer). Diese kompakte Form eignet sich für private Verkaufszwecke oder als Entscheidungsgrundlage.
Eine ausführliche Marktwertermittlung bzw. Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB für steuerliche, gerichtliche oder bankenrechtliche Zwecke kostet bei SCHIFFER-Immobilienbewertung ab 2.975,– € (inkl. Mehrwertsteuer). Der Preis richtet sich nach dem Immobilienwert, der Objektgröße und dem Bewertungsaufwand. Bei komplexen Gewerbeimmobilien oder Ertragsobjekten können die Kosten aufgrund der gestiegenen Anforderungen durch die ImmoWertV 2021 auch darüber liegen.
Die Investition in eine professionelle Marktwertermittlung Immobilie zahlt sich aus. Eine zu niedrige Bewertung führt zu finanziellen Verlusten beim Verkauf, während eine zu hohe Bewertung steuerliche Nachteile oder unrealistische Verkaufserwartungen nach sich zieht.
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Marktwertermittlung vs. Verkehrswertgutachten
Häufig werden die Begriffe Marktwert und Verkehrswert synonym verwendet. Rechtlich beschreiben beide den gleichen Wert gemäß § 194 BauGB. Der Unterschied liegt im Dokumentationsgrad.
Eine Marktwertermittlung kann als Kurzgutachten oder Werteinschätzung erfolgen und umfasst 20 bis 30 Seiten. Sie eignet sich für private Zwecke, Verkaufsvorbereitung oder erste Orientierung.
Ein Verkehrswertgutachten ist ein vollumfängliches, gerichtsfestes Gutachten mit 40 bis 80 Seiten. Es wird von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt und erfüllt höchste Anforderungen an Nachvollziehbarkeit und Rechtssicherheit. Dieses Gutachten wird von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt.
Klären Sie bestenfalls vor der Beauftragung, welchen Umfang die Bewertung haben muss. Für steuerliche und gerichtliche Zwecke ist ein vollständiges Gutachten erforderlich, während für private Verkäufe oft eine Marktwerteinschätzung (Kurzbewertung) ausreicht.
Fazit zur Marktwertermittlung
Die Marktwertermittlung Immobilie ist ein unverzichtbares Instrument für fundierte Immobilienentscheidungen. Durch die Anwendung normierter Verfahren und die Berücksichtigung aktueller Marktdaten liefert sie eine objektive Bewertungsgrundlage.
Die Wahl des richtigen Verfahrens – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren, hängt vom Immobilientyp und Bewertungszweck ab. Eine professionelle Durchführung durch qualifizierte Sachverständige gewährleistet rechtssichere und nachvollziehbare Ergebnisse.
Die Investition in eine fundierte Marktwertermittlung schützt vor finanziellen Fehlentscheidungen und bildet die Basis für Verkauf, Finanzierung, Erbauseinandersetzung oder steuerliche Bewertung.
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