Nicht jede Miete entspricht den aktuellen Marktbedingungen. Wenn die vereinbarte Miete deutlich unter dem marktüblichen Wert liegt, sprechen Immobilienexperten von „Underrent". Für Eigentümer vermieteter Objekte kann dies erhebliche finanzielle Auswirkungen haben, da die Rendite der Immobilieninvestition sinkt. Gleichzeitig profitieren Mieter von preisgünstigem Wohnraum in begehrten Lagen. Doch wie entsteht Underrent, welche rechtlichen Rahmenbedingungen sind zu beachten und wie wirkt sich eine zu niedrige Miete auf den Verkehrswert der Immobilie aus?
Was bedeutet Underrent?
Underrent bezeichnet eine Situation, in der die tatsächlich vereinbarte Miete einer Immobilie unterhalb der marktüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Differenz kann mehrere Euro pro Quadratmeter betragen.
Das Gegenteil ist Overrent, hier liegt die Miete über dem Marktniveau, was häufig bei besonders attraktiven Immobilien in Zeiten hoher Nachfrage vorkommt.
Für Vermieter hat Underrent erhebliche finanzielle Konsequenzen. Die geringeren Mieteinnahmen schmälern die Rendite der Investition. Zudem wirkt sich Underrent negativ auf den Verkehrswert aus, da bei der Immobilienbewertung mittels Ertragswertverfahren die tatsächlichen Mieteinnahmen kapitalisiert werden.
Mieter profitieren durch deutlich niedrigere Wohnkosten und können oft in attraktiven Lagen wohnen, die bei marktüblicher Miete teils unerschwinglich wären.
Ursachen für Underrent
Die Entstehung von Underrent hat verschiedene Ursachen, die häufig miteinander zusammenhängen:
Veraltete Mietverträge
Ein Hauptgrund für Underrent sind Mietverträge, die vor vielen Jahren abgeschlossen wurden. Wenn die Miete über einen längeren Zeitraum nicht angepasst wurde, während das Marktniveau kontinuierlich gestiegen ist, entsteht eine wachsende Differenz.
Gesetzliche Beschränkungen durch die Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren grundsätzlich auf maximal 20 Prozent. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze durch Landesverordnung weiter abgesenkt werden – auf 15 Prozent oder in einigen Ballungszentren sogar auf 11 Prozent.
Diese Regelung verhindert, dass Vermieter die Miete in stark steigenden Märkten kurzfristig anpassen können. Die konkreten Grenzen variieren je nach aktueller Landesverordnung und Gemeinde.
Wirtschaftliche Entwicklungen
Veränderungen in der wirtschaftlichen Struktur eines Stadtteils können zu erheblichen Mietpreissteigerungen führen. Die Ansiedlung von Unternehmen, Stadtentwicklungsprojekte oder verstärkte Zuwanderung erhöhen die Nachfrage nach Wohnraum. Wurden bestehende Mietverträge vor diesen Entwicklungen abgeschlossen, entsteht Underrent.
Fehlende Marktkenntnisse
Ohne regelmäßige Marktbeobachtung oder professionelle Beratung durch einen Immobiliensachverständigen kann es passieren, dass Mietpreise nicht an die aktuellen Gegebenheiten angepasst werden.
Underrent berechnen: Formel und Beispiel
Die Berechnung von Underrent erfolgt in drei einfachen Schritten:
Schritt 1: Aktuelle Miete pro Quadratmeter ermitteln
Die monatliche Gesamtmiete wird durch die Wohnfläche geteilt:
Formel: Aktuelle Gesamtmiete ÷ Wohnfläche = Aktuelle Miete pro m²
Beispiel: Eine Wohnung mit 85 m² wird für 1.190 Euro monatlich vermietet.
1.190 € ÷ 85 m² = 14 € pro m²
Schritt 2: Vergleich mit der marktüblichen Miete
Die marktübliche Miete wird durch verschiedene Quellen ermittelt. Seit dem 1. Januar 2024 sind Städte über 50.000 Einwohner gesetzlich verpflichtet, einen qualifizierten Mietspiegel vorzuhalten. Dieser ist die primäre Quelle zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Weitere Quellen:
- Daten des örtlichen Gutachterausschusses
- Mietwertgutachten durch einen öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen
- Drei vergleichbare Wohnungen im direkten Umfeld
Beispiel: Die marktübliche Miete für vergleichbare Wohnungen in der Mikrolage beträgt 18,50 € pro m².
Die Differenz berechnet sich wie folgt:
Formel: Marktübliche Miete pro m² – Aktuelle Miete pro m² = Underrent pro m²
18,50 €/m² – 14 €/m² = 4,50 €/m²
Schritt 3: Gesamten Underrent berechnen
Der Underrent pro Quadratmeter wird mit der Gesamtwohnfläche multipliziert:
Formel: Underrent pro m² × Wohnfläche = Monatlicher Underrent
4,50 €/m² × 85 m² = 382,50 €
Ergebnis: Der monatliche Underrent beträgt 382,50 Euro. Auf ein Jahr gerechnet entgehen dem Vermieter 4.590 Euro an Mieteinnahmen.
Praxisbeispiel: Underrent in Düsseldorf-Pempelfort
Herr Schmidt vermietet seit zwölf Jahren eine 75 m² große Wohnung in Düsseldorf-Pempelfort. Bei Vertragsabschluss wurde eine Miete von 9,50 Euro pro Quadratmeter vereinbart, was damals dem Marktniveau entsprach.
Aktuelle Miete:
75 m² × 9,50 €/m² = 712,50 € monatlich
Marktübliche Miete laut qualifiziertem Mietspiegel Düsseldorf:
Für vergleichbare Wohnungen in guter Lage beträgt die marktübliche Miete etwa 16 Euro pro Quadratmeter.
75 m² × 16 €/m² = 1.200 € monatlich
Underrent:
1.200 € – 712,50 € = 487,50 € monatlich
487,50 € × 12 Monate = 5.850 € jährlich
Herr Schmidt verzichtet somit auf fast 6.000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr. Aufgrund der in Düsseldorf geltenden Kappungsgrenze kann er die Miete alle drei Jahre begrenzt erhöhen. Bei einer 15-Prozent-Grenze wären dies maximal 106,88 Euro. Sollte Düsseldorf von der neuen Möglichkeit Gebrauch gemacht haben, die Grenze auf 11 Prozent zu senken, würde sich dieser Betrag auf etwa 78,38 Euro reduzieren und der Zeitraum der Anpassung noch weiter verlängern.
Wichtig: Selbst bei regelmäßigen Erhöhungen würde es rechnerisch über zehn Jahre dauern, bis die Miete das aktuelle Marktniveau erreicht, vorausgesetzt, die Marktmiete würde in diesem Zeitraum stagnieren. In der Realität steigt jedoch auch die Marktmiete kontinuierlich weiter, sodass die Zielmarke ohne Mieterwechsel vermutlich nie allein über die Kappungsgrenze erreicht wird.
Auswirkungen von Underrent auf den Immobilienwert
Bei der Bewertung vermieteter Immobilien spielt Underrent eine zentrale Rolle. Die Auswirkungen unterscheiden sich je nach Objektart:
Underrent bei Wohnimmobilien im Ertragswertverfahren
Bei der Wertermittlung von Immobilien nach dem Ertragswertverfahren wird grundsätzlich die marktübliche Miete zugrunde gelegt. Liegt die tatsächliche Miete darunter, muss dies als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG) gemäß ImmoWertV wertmindernd berücksichtigt werden.
Die Differenz zwischen marktüblicher und tatsächlicher Miete wird über den voraussichtlichen Zeitraum bis zur Marktanpassung kapitalisiert. Dabei fließen folgende Faktoren ein:
- Kappungsgrenze: Die gesetzlich maximal zulässige Mieterhöhung, die je nach Landesverordnung zwischen 11 % und 20 % in drei Jahren variiert
- Restmietdauer: Bei langfristigen Mietverhältnissen verlängert sich der Anpassungszeitraum
- Liegenschaftszinssatz: Zur Abzinsung der zukünftigen Mindererlöse
Die kapitalisierten Mindererlöse werden vom Ertragswert abgezogen, was zu einem reduzierten Verkehrswert führt.
Beispiel:
Eine vermietete Wohnimmobilie erzielt aufgrund von Underrent 6.000 Euro weniger Mieteinnahmen pro Jahr. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4 Prozent und einem Anpassungszeitraum von zehn Jahren ergibt sich ein Barwert der Mindererlöse von etwa 48.600 Euro – dieser Betrag mindert den Verkehrswert.
Bei Gewerbeimmobilien mit langfristigen Mietverträgen über 10 oder 20 Jahre wirkt sich Underrent besonders gravierend aus, da die verminderten Einnahmen über die gesamte Vertragslaufzeit kapitalisiert werden.
Rechtliche Aspekte bei Underrent
Rechte der Vermieter
Vermieter können die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben (§ 558 BGB), sofern diese nicht innerhalb der letzten 15 Monate erhöht wurde. Die jeweilige Kappungsgrenze, je nach Region zwischen 11 % und 20 % in drei Jahren – ist zwingend zu beachten.
Nach Modernisierungsmaßnahmen können grundsätzlich 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB). Bei einem Heizungstausch nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung können unter bestimmten Voraussetzungen sogar 10 Prozent umgelegt werden, sofern staatliche Fördermittel in Anspruch genommen und korrekt von den Kosten abgezogen wurden.
Allerdings greift hier eine absolute Obergrenze: Die monatliche Miete darf innerhalb von sechs Jahren nach der Modernisierung um maximal 3 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Bei Modernisierungskosten unter 30 Euro pro Quadratmeter liegt die Grenze sogar nur bei 2 Euro pro Quadratmeter. Diese Kappungsgrenze wirkt in der Praxis häufig früher als die 8-Prozent-Regelung (bzw. 10-Prozent-Regelung bei GEG-Maßnahmen).
Bei Neuvermietungen ist eine Anpassung an das Marktniveau möglich, sofern keine Mietpreisbremse gilt.
Rechte der Mieter
Mieter haben Anspruch auf transparente Begründung von Mieterhöhungen. Vermieter müssen die ortsübliche Vergleichsmiete durch den qualifizierten Mietspiegel (in Städten über 50.000 Einwohner gesetzlich verpflichtend seit 2024), ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen nachweisen.
Die Mietpreisbremse, die bis zum Jahr 2029 verlängert wurde, schützt in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vor überhöhten Mieten bei Neuvermietung. Die Miete darf bei Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, mit Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
Underrent feststellen: Mietwertgutachten
Die zuverlässigste Methode zur Feststellung von Underrent ist ein professionelles Mietwertgutachten durch einen öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Es analysiert die Mikrolage, berücksichtigt objektspezifische Merkmale und erstellt eine fundierte Marktmietschätzung als rechtssichere Grundlage für Mietanpassungen.
Wichtig für Erbschaften und Schenkungen: Ein Mietwertgutachten dient nicht nur der Vorbereitung von Mieterhöhungen, sondern auch dem Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Bei Erbschaften oder Schenkungen von Renditeimmobilien mit Underrent liegt der tatsächliche Ertragswert aufgrund der verminderten Mieteinnahmen deutlich unter dem typischen Marktwert. Ein qualifiziertes Gutachten dokumentiert diese Wertminderung rechtssicher und kann die Erbschaft- oder Schenkungsteuer erheblich reduzieren.
SCHIFFER Immobiliensachverständige erstellt als zertifizierter Sachverständiger Verkehrswertgutachten und Mietwertgutachten, die von Gerichten und Behörden anerkannt werden.
Häufig gestellte Fragen zu Underrent
Was ist der Unterschied zwischen Overrent und Underrent?
Overrent ist das Gegenteil von Underrent – die Miete liegt über dem marktüblichen Niveau. Dies tritt bei besonders attraktiven Immobilien oder in Zeiten hoher Nachfrage auf.
Für wen ist Underrent vorteilhaft?
Underrent ist für Mieter vorteilhaft, da sie erhebliche Summen einsparen. Für Vermieter ist Underrent nachteilig, da geringere Mieteinnahmen die Rendite schmälern und der Verkehrswert sinkt.
Woran erkenne ich, ob ich meine Immobilie zu günstig vermiete?
Ein professionelles Mietwertgutachten gibt Aufschluss über das Marktniveau. Der qualifizierte Mietspiegel Ihrer Stadt ist ebenfalls eine verlässliche Quelle. Indizien für Underrent sind lange unveränderte Mietverträge und deutlich höhere Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Nachbarschaft.
Kann Underrent beim Verkauf problematisch werden?
Ja, Underrent wirkt sich negativ auf den Verkaufspreis aus. Investoren bewerten Renditeimmobilien anhand der Mieteinnahmen. Eine zu niedrige Miete führt zu einem reduzierten Verkehrswert, da die Mindererlöse als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG) kapitalisiert werden.
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