Erbbaurecht und Volleigentum folgen grundlegend unterschiedlichen Bewertungslogiken. Beim Volleigentum wird der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB auf Grundstück und Gebäude gemeinsam ermittelt. Beim Erbbaurecht hingegen sind Grundstück und Gebäude rechtlich getrennt, dies erfordert eine zweistufige Bewertung mit spezifischen Verfahren, die erhebliche Auswirkungen auf Kreditwürdigkeit, Steuerlast und Verkaufserlös haben.
Beim Volleigentum gehören Grundstück und Gebäude demselben Eigentümer. Der Eigentümer kann frei über beides verfügen, es belasten und es verkaufen.
Beim Erbbaurecht (geregelt im Erbbaurechtsgesetz, ErbbauRG) überträgt ein Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) das Recht, auf seinem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen, gegen Zahlung eines laufenden Erbbauzinses an einen Erbbauberechtigten. Das Erbbaurecht wird als grundstücksgleiches Recht im Grundbuch eingetragen und kann eine Laufzeit von typischerweise 60 bis 99 Jahren haben.
Die rechtliche Trennung von Grund und Boden auf der einen sowie Gebäudeeigentum auf der anderen Seite ist die wesentliche Bewertungsherausforderung.
Für Immobilien im Volleigentum kommen drei anerkannte Wertermittlungsverfahren gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zum Einsatz:
Mehr zu den grundlegenden Methoden finden Sie in unserem Beitrag zu den Grundlagen der Wertermittlung.
Die Bewertung eines Erbbaurechts ist methodisch deutlich komplexer. Es sind zwei voneinander unabhängige Werte zu ermitteln:
Die Wertermittlung des Erbbaurechts ist in den §§ 48 bis 52 ImmoWertV spezifisch geregelt. Als Hauptverfahren sieht die Verordnung das Vergleichswertverfahren unter Anwendung von Erbbaurechtskoeffizienten oder Erbbaurechtsfaktoren (§§ 49, 51 ImmoWertV) sowie das finanzmathematische Verfahren (§§ 50, 52 ImmoWertV) vor. Entscheidend ist in beiden Fällen die Restlaufzeit des Erbbaurechts.
Maßgebliche Einflussfaktoren:
Ein Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit (unter 30 Jahren) verliert erheblich an Beleihbarkeit und Marktgängigkeit. Banken gewähren in solchen Fällen häufig keine Hypothekendarlehen mehr.
Das belastete Grundstück (auch: Erbbaurechtsgrundstück) wird auf Basis des marktüblichen Bodenwerts bewertet, bereinigt um den Unterschiedsbetrag zwischen vereinbartem und angemessenem Erbbauzins. Liegt ein Erbbauzinsnachteil vor – d. h., der vertraglich vereinbarte Erbbauzins unterschreitet das marktübliche Niveau –, ist ein Wertabschlag vorzunehmen. Ein Erbbauzinsvorteil (Erbbauzins über Marktniveau) führt entsprechend zu einem Wertaufschlag.
Die Methodik folgt den §§ 48 ff. ImmoWertV sowie den Daten und Modellen der örtlichen Gutachterausschüsse, insbesondere den vom Arbeitskreis der Gutachterausschüsse (AK-OGA) veröffentlichten Marktdaten.
Für Zwecke der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer gelten für Erbbaurechte besondere Regelungen nach den §§ 192 bis 194 des Bewertungsgesetzes (BewG):
Das Finanzamt greift bei der steuerlichen Bewertung auf typisierte Verfahren zurück, die in vielen Fällen zu überhöhten Ansätzen führen. Ein Verkehrswertgutachten für das Finanzamt gemäß § 198 BewG bietet die Möglichkeit, einen niedrigeren Wert nachzuweisen und die Steuerlast zu reduzieren.
Informationen zur steuerlichen Bewertung von Immobilien durch das Finanzamt finden Sie auch in unserem Beitrag: Das Finanzamt bewertet Immobilien häufig zu hoch.
Die Bewertung von Erbbaurechten ist kein Standardfall. Sie erfordert fundierte Kenntnisse der ImmoWertV, des ErbbauRG sowie der einschlägigen Rechtsprechung.
Für rechtssichere Gutachten – etwa für Finanzämter, Gerichte oder Kreditinstitute – sollten ausschließlich zertifizierte Sachverständige beauftragt werden. Der Unterschied zwischen öffentlich bestellten und zertifizierten Sachverständigen sowie deren Anerkennung durch Behörden ist in unserem Artikel öffentlich bestellter vs. zertifizierter Sachverständiger detailliert erläutert.
André Schiffer, Diplom-Sachverständiger (DIA), zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 und TEGoVA Recognized European Valuer (REV), erstellt Gutachten, die von Finanzämtern, Gerichten und Kreditinstituten anerkannt werden.
Käufer sollten vor dem Erwerb eines Erbbaurechts zwingend ein Verkehrswertgutachten einholen. Der Kaufpreis muss die Restlaufzeit, den Erbbauzins, Entschädigungsregelungen bei Zeitablauf (§ 27 ErbbauRG) sowie etwaige Heimfallklauseln bei Vertragsverstößen (§ 32 ErbbauRG) korrekt reflektieren. Ohne sachverständige Bewertung ist das Risiko einer Fehlkalkulation erheblich.
Wird ein Erbbaurecht vererbt oder verschenkt, ist der steuerliche Ansatz des Finanzamts häufig zu hoch. Ein Gegengutachten nach § 198 BewG kann die Steuerlast nachweislich senken. Weiterführende Informationen dazu bietet unser Beitrag Immobilie steuerfrei vererben.
Bei Portfolios mit gemischtem Bestand aus Voll- und Erbbaurechtsimmobilien ist eine differenzierte Einzelbewertung unerlässlich. Standardisierte Massenverfahren sind hier methodisch unzureichend. Mehr dazu unter Portfoliobewertung Immobilien.
Die Wertermittlung von Erbbaurechten ist in den §§ 48 bis 52 ImmoWertV geregelt. Vorgesehen sind das Vergleichswertverfahren unter Anwendung von Erbbaurechtskoeffizienten oder -faktoren (§§ 49, 51 ImmoWertV) sowie das finanzmathematische Verfahren (§§ 50, 52 ImmoWertV). Entscheidende Parameter sind die Restlaufzeit des Vertrags, die Höhe des Erbbauzinses im Verhältnis zum Marktbodenwert sowie vertragliche Entschädigungs- und Heimfallregelungen.
Das Erbbaurecht (Gebäudeeigentum und Nutzungsrecht) und das belastete Grundstück (Bodeneigentum) sind zwei rechtlich und wirtschaftlich selbstständige Positionen. Beide werden separat bewertet. Modelltheoretisch entspricht die Summe beider Werte dem Verkehrswert einer vergleichbaren Volleigentumsimmobilie. In der Bewertungspraxis treten jedoch häufig Abweichungen auf, bedingt durch Marktakzeptanzabschläge, Finanzierungshürden und Erbbauzinsänderungsrisiken.
Ja. Gemäß § 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen nachgewiesen werden. Dieses Gutachten muss methodisch einwandfrei und nachvollziehbar sein, um vom Finanzamt akzeptiert zu werden.
Kreditinstitute verlangen in der Regel eine Restlaufzeit, die die Darlehenslaufzeit um mindestens 10 bis 20 Jahre übersteigt. Bei einer Kreditlaufzeit von 25 Jahren wäre demnach eine Restlaufzeit von mindestens 35 bis 45 Jahren erforderlich. Bei kürzeren Restlaufzeiten ist eine Finanzierung oft nicht mehr möglich.
Methodisch müssen stets beide Rechtspositionen getrennt ermittelt werden, das Erbbaurecht des Erbbauberechtigten und das belastete Grundstück des Erbbaurechtsgebers. In der Praxis bezieht sich ein Gutachtenauftrag jedoch häufig nur auf die Rechtsposition des jeweiligen Auftraggebers, etwa den Wert des Erbbaurechts für einen Erwerber. Der Wert des belasteten Grundstücks fließt dabei als rechentechnische Grundlage ein, muss aber nicht zwingend als eigenständiges Endergebnis für den Grundstückseigentümer ausgewiesen werden, sofern dieser nicht Auftraggeber ist.
(§ 27 ErbbauRG) geht das Gebäude kraft Gesetzes in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Bei Wohngebäuden schreibt § 27 Abs. 2 ErbbauRG zwingend eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswerts des Gebäudes vor, diese Untergrenze ist vertraglich nicht unterschreitbar. Bei Gewerbeimmobilien können die Vertragsparteien hiervon abweichen und die Entschädigungshöhe frei vereinbaren, was im Einzelfall zu erheblichen Wertunterschieden führen kann. Davon zu unterscheiden ist der Heimfall (§ 32 ErbbauRG): Dieser bezeichnet den vorzeitigen Rückübertragungsanspruch des Grundstückseigentümers während der laufenden Vertragsfrist bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Erbbauberechtigten, etwa bei mehrjährigem Erbbauzinsrückstand oder Verwahrlosung des Gebäudes. Beide Regelungen beeinflussen den Wert des Erbbaurechts und müssen im Gutachten berücksichtigt werden.
Erbbaurecht und Volleigentum erfordern grundlegend unterschiedliche Bewertungsansätze. Die Komplexität der Erbbaurecht-Bewertung – mit ihren zwei separaten Rechtspositionen, der zeitlichen Abhängigkeit und den steuerlichen Besonderheiten, macht eine Standardbewertung ungeeignet. Wer ein Erbbaurecht kauft, vererbt, verschenkt oder steuerlich optimieren will, benötigt ein methodisch präzises, rechtssicheres Gutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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