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Ein Garagenhof wird im Regelfall im Ertragswertverfahren nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV bewertet, weil sein Marktwert von nachhaltig erzielbaren Mieten abhängt. Wertbestimmend sind die marktübliche Garagenmiete, die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszinssatz, die Restnutzungsdauer und der Bodenwert. Der Bodenwert trägt bei Stellplatzanlagen oft den größten Wertanteil, daher sind Baurecht und Entwicklungspotenzial häufig wichtiger als der Gebäudezustand. Steuerlich kann nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Gutachten nachgewiesen werden.
Garagenhöfe werden als Renditeobjekte gehandelt. Deshalb ist das Ertragswertverfahren das Regelverfahren: Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem kapitalisierten Reinertrag der baulichen Anlagen zusammen.
Anlage 3 ImmoWertV nennt als Basiswerte 30 Euro Verwaltungskosten und 68 Euro Instandhaltungskosten je Garage und Jahr (Preisstand Oktober 2001). Diese Werte werden anhand des Verbraucherpreisindex jährlich fortgeschrieben; für 2025 ergeben sich 47 und 106 Euro. Für spätere Wertermittlungsstichtage, auch 2026, ist die Fortschreibung neu zu berechnen.
Annahmen: Bewirtschaftungskosten nach den Werten 2025, 70 Euro Nettokaltmiete je Garage und Monat, 800 m² Grundstück mit 200 Euro/m² Bodenwert, Liegenschaftszinssatz 4,0 % und Restnutzungsdauer 25 Jahre. Zusätzlich fallen 1.200 Euro nicht umlegbare Betriebskosten pro Jahr an.
Der Bodenwert macht hier rund 64 % des Ertragswerts aus. Das entspricht dem 14,9-fachen der Jahresnettokaltmiete beziehungsweise einer Bruttoanfangsrendite von rund 6,7 %. Das Beispiel ist modellhaft; Liegenschaftszinssatz, Mieten und Bodenwert sind im Einzelfall aus Marktdaten abzuleiten. Der Zinssatz wirkt stark: Bei 5,0 % sinkt der Ertragswert auf rund 219.300 Euro, bei 6,0 % auf rund 193.300 Euro.
Garagenhöfe liegen häufig in Wohngebieten und innerstädtischen Lagen. Entscheidend ist, welche Nutzung der Bebauungsplan oder § 34 BauGB zulässt.
Separate Garagenmietverträge unterliegen nicht dem Wohnraummieterschutz. Nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB ist eine Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats ohne Kündigungsgrund möglich; Kappungsgrenze und Mietpreisbremse gelten nicht. Bei privat genutzten Garagen gilt die verlängerte Frist des § 580a Abs. 2 BGB nicht. Wird eine Garage zu gewerblichen Zwecken vermietet, ist im Einzelfall zu prüfen, ob sie als Geschäftsraum gilt und die längere Frist zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres greift. Ist die Garage Teil eines einheitlichen Wohnungsmietvertrags, ist eine isolierte Kündigung oder Mieterhöhung in der Regel nicht möglich.
Die selbstständige Vermietung von Fahrzeugstellplätzen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG umsatzsteuerpflichtig. Das FG Köln stufte mit Urteil vom 23.04.2024 (8 K 836/22) die Vermietung von 32 Garagen als unternehmerische Tätigkeit ein und verneinte eine Nebenleistung zur steuerfreien Grundstücksvermietung. Die Bewertung arbeitet mit Nettomieten; Vorsteuerabzug und Kleinunternehmerstatus beeinflussen jedoch die Rendite des Erwerbers.
Für die Gebäudeabschreibung ist der Kaufpreis für Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen. Bei Garagenhöfen ist der Gebäudeanteil wegen des hohen Bodenwerts häufig vergleichsweise gering. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie nachgewiesen wird; dafür dienen ein Kaufpreisaufteilungsgutachten und ein Restnutzungsdauergutachten.
Garagenhöfe sind eine Nische innerhalb der Immobilien als Kapitalanlage. Mehrere Objekte lassen sich im Rahmen einer Portfoliobewertung gemeinsam bewerten.
Chancen:
Risiken:
Ein Garagenhof wird im Regelfall im Ertragswertverfahren nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV bewertet. Von der marktüblichen Miete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, der Reinertrag wird um die Bodenwertverzinsung gekürzt und mit dem Vervielfältiger kapitalisiert. Anschließend wird der Bodenwert addiert.
Die Bruttoanfangsrendite ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Ein bei einer Recherche im November 2026 gefundenes Inserat in Bochum bietet 18 Garagen zum 13-fachen der Jahresmiete an, entsprechend rund 7,7 % brutto. Angebotspreise sind keine Marktwerte; für die Bewertung ist der Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses maßgeblich.
Die Vermietung von Fahrzeugstellplätzen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Steuerfrei bleibt sie nur als Nebenleistung zu einer steuerfreien Wohnungsvermietung an denselben Mieter. Kleinunternehmer erheben seit 2025 unter den Voraussetzungen des § 19 UStG keine Umsatzsteuer.
Bei einem separaten, privat genutzten Garagenmietvertrag ohne abweichende Vereinbarung gilt § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB: Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Ein Kündigungsgrund ist nicht erforderlich. Bei gewerblicher Nutzung ist im Einzelfall zu prüfen, ob die längere Frist für Geschäftsräume nach § 580a Abs. 2 BGB gilt. Gehört die Garage zu einem einheitlichen Wohnraummietvertrag, greift der Wohnraummieterschutz.
Garagen haben geringe Herstellungskosten und häufig kurze Restnutzungsdauern. Der Bodenwert trägt deshalb einen großen Teil des Ertragswerts, im Rechenbeispiel rund 64 %. Baurecht und Nachverdichtungspotenzial beeinflussen den Bodenwert zusätzlich.
Ein Gutachten ist bei Kauf und Verkauf, Erbschaft und Schenkung, Auseinandersetzung unter Miteigentümern, Kaufpreisaufteilung und Finanzierung sinnvoll. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer kann nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert durch das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen nachgewiesen werden. Näheres zur Anerkennung durch das Finanzamt steht im Wissensbeitrag.
Der Wert eines Garagenhofs ergibt sich aus Miete, Kosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer, vor allem aber aus Bodenwert und Baurecht. Wer ohne belastbare Annahmen kauft, verkauft oder steuerlich bewertet, riskiert erhebliche Abweichungen. Schiffer Immobilienbewertung erstellt hierzu Verkehrswertgutachten für Garagenhöfe und Stellplatzanlagen bundesweit.
Schiffer Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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