Eine Immobilienbewertung in Bielefeld ermittelt den Verkehrswert nach § 194 BauGB und die steuerlichen Grundbesitzwerte nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Die Besonderheit der Region: Ostwestfalen-Lippe (OWL) ist stark vom Mittelstand geprägt. Neben Wohnimmobilien sind deshalb besonders häufig eigengenutzte Betriebsimmobilien, Produktions- und Lagerflächen sowie Büro- und Verwaltungsgebäude zu bewerten. Für Erbfälle, Schenkungen, Gesellschafterwechsel und Bilanzierung ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen die belastbarste Grundlage; steuerlich gilt hierfür § 198 BewG in Verbindung mit § 167 Abs. 2 BewG.
Ostwestfalen-Lippe umfasst die Stadt Bielefeld sowie die Kreise Gütersloh, Herford, Höxter, Lippe, Minden-Lübbecke und Paderborn. Die Region zählt zu den industriestärksten Wirtschaftsräumen Deutschlands. Bekannte Familien- und Mittelstandsunternehmen wie Dr. Oetker, Miele, Claas, Schüco, Benteler oder Weidmüller stehen für eine Struktur aus Maschinenbau, Metallverarbeitung, Möbel- und Lebensmittelindustrie sowie zahlreichen spezialisierten Zulieferern.
Für die Bewertung hat das konkrete Folgen:
Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach Nutzungsart und Datenlage. Die ImmoWertV 2021 (in Kraft seit 1. Januar 2022) mit den Anwendungshinweisen ImmoWertA sowie für steuerliche Zwecke die §§ 182 ff. BewG regeln, welches Verfahren zulässig ist. Die früheren Richtlinien SW-RL und EW-RL sind abgelöst.
Grundlagen zu den einzelnen Methoden erläutern die Beiträge zum Ertragswertverfahren, zum Sachwertverfahren und zum Liegenschaftszinssatz.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld leitet auf Basis der Kaufpreissammlung die Bodenrichtwerte ab. Er hat die Bodenrichtwerte für das Jahr 2026 am 19.02.2026 beschlossen; Stichtag ist der 01.01.2026. Die Geschäftsstelle sitzt im Technischen Rathaus an der August-Bebel-Straße.
Wichtig für die Praxis: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone, kein Preis für das einzelne Grundstück. Zuschnitt, Erschließung, Altlastenverdacht, Baulasten oder Geschossflächenzahl führen zu Zu- und Abschlägen. Außerhalb der Stadt Bielefeld sind für Objekte in OWL jeweils die Gutachterausschüsse der Kreise zuständig, deren Datenlage sich unterscheiden kann. Mehr dazu in den Beiträgen zum Bodenrichtwert und zur Frage, was der Gutachterausschuss ist und welche Aufgaben er hat.
Bei mehreren Objekten oder Standorten kommt eine Portfoliobewertung in Betracht. Ein Überblick zur Bewertung nach Nutzungsart findet sich unter Gewerbeimmobilien bewerten, Produktionsimmobilien bewerten und Logistikimmobilien bewerten.
Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Für den Nachweis verweist § 198 Satz 2 BewG auf § 167 Abs. 2 BewG. Danach gelten regelmäßig folgende Nachweise als geeignet:
Entscheidend ist zusätzlich die methodische Nachvollziehbarkeit: Das Finanzamt prüft, ob Verfahren, Marktdaten und Restnutzungsdauer plausibel sind. Die Formulierung „regelmäßig“ bedeutet, dass auch ein Gutachten einer anerkannten Stelle im Einzelfall inhaltlich beanstandet werden kann.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung erstellt solche Gutachten bundesweit, einschließlich Bielefeld und OWL. André Schiffer ist Diplom-Sachverständiger (DIA), nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und TEGoVA Recognized European Valuer (REV). Hintergründe zur Anerkennung bieten die Beiträge Verkehrswertgutachten für das Finanzamt und Welche Gutachter werden von Behörden anerkannt. Für Bestandsgebäude kann zusätzlich ein Restnutzungsdauergutachten relevant sein.
Weiterführend: Verkehrswertgutachten und Informationen zum Verkehrswert einer Immobilie.
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Es berücksichtigt Lage, Zustand, Nutzung und Marktdaten und folgt der ImmoWertV 2021.
Nach § 198 Satz 2 BewG in Verbindung mit § 167 Abs. 2 BewG gelten regelmäßig Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger als Nachweis. Zusätzlich kann ein Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag dienen.
Je nach Nutzung kommen das Ertrags- oder das Sachwertverfahren zum Einsatz. Lässt sich keine übliche Miete ermitteln, wie bei vielen Spezialgebäuden, gilt steuerlich in der Regel das Sachwertverfahren. Maßgeblich sind außerdem Restnutzungsdauer und Drittverwendungsfähigkeit.
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein zonaler Durchschnittswert. Individuelle Merkmale wie Zuschnitt, Erschließung, Baulasten oder Geschossflächenzahl führen zu Abweichungen, die im Gutachten berücksichtigt werden.
Ein Gutachten lohnt sich, wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert den tatsächlichen Verkehrswert voraussichtlich übersteigt. Das ist bei Spezialimmobilien, Altbeständen und Objekten mit Instandhaltungsstau häufiger der Fall. Eine Vorprüfung per Kurzbewertung schafft Klarheit, bevor ein vollständiges Gutachten beauftragt wird.
Ja. Schiffer & Partner Immobilienbewertung arbeitet bundesweit und bewertet Wohn- und Gewerbeimmobilien auch in Bielefeld und den Kreisen Ostwestfalen-Lippes.
Die Immobilienbewertung in Bielefeld unterscheidet sich vor allem durch den hohen Anteil mittelständischer Betriebsimmobilien in OWL. Entscheidend sind das passende Verfahren, belastbare Marktdaten des zuständigen Gutachterausschusses und eine nachvollziehbare Restnutzungsdauer. Wer z. B. Erbschafts-, Schenkungs- oder Nachfolgethemen vorbereitet, sollte den Wert vor der Steuerfestsetzung durch das Gutachten eines zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen absichern.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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