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Pflegeimmobilien sind Betreiberimmobilien. Ihr Verkehrswert nach § 194 BauGB hängt nicht allein von Lage und Gebäude ab, sondern von der nachhaltigen Ertragskraft des Pflegebetriebs. Maßgeblich sind Pachthöhe, Pachtdeckung, Betreiberbonität, Vertragslaufzeit und die Einhaltung heimrechtlicher Vorgaben.
Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren auf Pachtbasis angewendet (§§ 27–34 ImmoWertV). Sachwert, DCF-Verfahren und Kennzahlen wie der Preis je Pflegeplatz dienen der Plausibilisierung.
Bei einer Mietwohnung verteilt sich das Ausfallrisiko auf viele Mieter. Bei einer Pflegeimmobilie steht in der Regel ein einziger Betreiber als Pächter hinter dem gesamten Ertrag. Der Immobilienwert ist damit unmittelbar an dessen wirtschaftliche Stabilität gekoppelt.
Weitere Besonderheiten:
Eine allgemeine Einordnung bietet der Beitrag zur Bewertung von Spezialgewerbeimmobilien.
Ausgangspunkt ist die nachhaltig erzielbare Pacht, nicht automatisch die vertraglich vereinbarte. Liegt die Vertragspacht über dem Marktniveau, entsteht ein Overrent-Risiko; liegt sie darunter, besteht ein mögliches Underrent.
Von der Pacht werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Bei Pflegeimmobilien tragen Eigentümer häufig nur „Dach und Fach“, der übrige Aufwand liegt beim Betreiber. Der Liegenschaftszinssatz nach § 21 Abs. 2 i. V. m. § 33 ImmoWertV ist hier schwer zu belegen, weil Gutachterausschüsse für Pflegeimmobilien selten Daten ableiten. Er wird deshalb meist aus Transaktionen und Marktberichten hergeleitet, objektspezifisch angepasst und muss im Gutachten nachvollziehbar begründet werden.
Bei langen Pachtlaufzeiten, Staffelmieten, geplanten Modernisierungen oder absehbarer Anschlussverpachtung bildet das DCF-Verfahren die Zahlungsströme genauer ab als die Ewigkeitsrente des Ertragswertverfahrens.
Das Sachwertverfahren dient als Untergrenze und Plausibilitätsprüfung. Ergänzend werden Preis je Pflegeplatz und Pachtfaktor betrachtet. Diese Kennzahlen ersetzen kein Bewertungsverfahren, decken aber Ausreißer auf.
Heimrechtliche Anforderungen sind ein direkter Wertfaktor. In Nordrhein-Westfalen müssen bestehende Pflegeeinrichtungen nach dem Wohn- und Teilhabegesetz (WTG NRW) seit dem 1. August 2018 mindestens 80 % Einzelzimmer aufweisen. Behörden können bei Verstößen Belegungsbeschränkungen anordnen. Andere Länder regeln dies über eigene Landesheimbauverordnungen.
Auch das Vergütungsrecht beeinflusst die Ertragskraft. Seit dem 1. September 2022 dürfen Versorgungsverträge nur mit Einrichtungen geschlossen werden, die tarifliche oder regional übliche Löhne zahlen (§ 72 Abs. 3a, 3b SGB XI). Der Regierungsentwurf eines Pflegeneuordnungsgesetzes (PNOG) wurde am 30. September 2026 vom Kabinett beschlossen und befindet sich im parlamentarischen Verfahren. Er sieht vor, diese Regelungen ab Januar 2027 befristet auszusetzen; der Referentenentwurf nannte als Ende den 31. Dezember 2030. Das Gesetz ist noch nicht verabschiedet, Inhalt und Fristen können sich ändern und sind zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag erneut zu prüfen.
Energetische Vorgaben kommen hinzu. Hinweise dazu enthalten die Beiträge zu ESG-Kriterien und zum Gebäudeenergiegesetz.
Laut Cushman & Wakefield entfielen im dritten Quartal 2026 rund 270 Mio. Euro auf Pflegeimmobilien, davon rund 239 Mio. Euro auf Pflegeheime und rund 31 Mio. Euro auf Betreutes Wohnen. In den ersten neun Monaten erreichten Pflegeimmobilien (Pflegeheime und Betreutes Wohnen) rund 1,29 Mrd. Euro. Das entspricht etwa 60 % des gesamten Gesundheitsimmobilien-Volumens von rund 2,14 Mrd. Euro, zu dem auch Medizinische Versorgungszentren und Kliniken zählen. Eine reine Aufschlüsselung nach vollstationären Pflegeheimen liegt für den Neunmonatszeitraum nicht vor. Die Fachgruppe Sozialimmobilien des HypZert behandelt in der 6. Auflage ihrer Studie „Bewertung von Pflegeheimen“ (Stand Juni 2026) ausdrücklich die Betreiberinsolvenzen als Bewertungsfaktor.
Für Gutachter folgt daraus: Marktdaten müssen objektbezogen angepasst werden. Spitzenrenditen aus Portfoliodeals lassen sich nicht ungeprüft auf Einzelobjekte übertragen. Bei mehreren Objekten ist die Portfoliobewertung relevant.
Für Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz. Je nach Einordnung als Geschäftsgrundstück und Ermittelbarkeit einer üblichen Miete greift nach § 182 BewG das Ertrags- oder das Sachwertverfahren. Das Ergebnis kann über dem Verkehrswert liegen.
Nach § 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Welche Gutachter dafür anerkannt sind, erläutert der Beitrag zu behördlich anerkannten Gutachtern. Das Verkehrswertgutachten für das Finanzamt muss Pacht, Betreiberbezug und Besonderheiten des Objekts nachvollziehbar abbilden.
Ein Pflegeheim wird üblicherweise im Ertragswertverfahren auf Basis der nachhaltig erzielbaren Pacht bewertet. Ergänzend kommen DCF-Verfahren, Sachwertverfahren und Kennzahlen wie der Preis je Pflegeplatz zur Plausibilisierung zum Einsatz.
Der Immobilienwert bezieht sich auf Grundstück und Gebäude. Der Betriebswert umfasst das Unternehmen mit Versorgungsvertrag, Personal und Goodwill. Ein Verkehrswertgutachten für die Immobilie weist den Betriebswert nicht aus, berücksichtigt aber die Ertragskraft des Betriebs über die nachhaltige Pacht.
Die Pachtdeckung setzt das Betriebsergebnis (EBITDAR) ins Verhältnis zur Pacht. Sie zeigt, wie sicher die Pacht aus dem laufenden Betrieb erwirtschaftet wird. Je geringer der Puffer, desto höher das Risiko und desto niedriger der Verkehrswert.
Ja. Unterschreitet ein Objekt die landesrechtlich geforderte Einzelzimmerquote, drohen Umbaukosten oder Belegungsbeschränkungen. Das Gutachten berücksichtigt dies als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).
Das Finanzamt erkennt einen niedrigeren Wert an, wenn er nach § 198 BewG durch ein qualifiziertes, nachvollziehbares Gutachten nachgewiesen wird. Maßgeblich sind Qualifikation des Gutachters und methodische Konsistenz.
Benötigt werden unter anderem der Pacht- oder Mietvertrag mit Nachträgen, Betriebsergebnisse (GuV & ggf. EBITDAR) der letzten Jahre, Belegungs- und Auslastungsstatistik, Versorgungsvertrag und Pflegesatzvereinbarung, Bauakten, Baubeschreibung und Grundrisse sowie Prüfberichte und Bescheide der Heimaufsicht.
Die Wertermittlung von Pflegeimmobilien ist eine Kombination aus Immobilienbewertung und Betreiberanalyse. Verlässliche Ergebnisse entstehen nur, wenn Pacht, Pachtdeckung, Vertragslaufzeit, Heimrecht und Gebäudezustand gemeinsam gewürdigt werden.
Schiffer Immobilienbewertung erstellt hierfür Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, die für Finanzämter und Gerichte nach § 198 BewG belastbar sind.
Schiffer Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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