Bei der Immobilienfinanzierung stoßen Eigentümer und Käufer schnell auf zwei zentrale Begriffe: Beleihungswert und Verkehrswert. Beide Werte spielen eine entscheidende Rolle bei der Kreditvergabe, unterscheiden sich jedoch grundlegend in ihrer Berechnung und Funktion. Dieser Artikel erklärt die Unterschiede, zeigt die rechtlichen Grundlagen auf und verdeutlicht, warum Banken bei der Immobilienbewertung auf den Beleihungswert setzen.
Was ist der Beleihungswert einer Immobilie?
Der Beleihungswert einer Immobilie ist der Wert, den Kreditinstitute bei der Vergabe von Immobiliendarlehen zugrunde legen. Er wird nach strengen Vorgaben gemäß der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) ermittelt.
Im Gegensatz zum Verkehrswert berücksichtigt der Beleihungswert ausschließlich dauerhafte Eigenschaften der Immobilie. Kurzfristige Marktschwankungen, spekulative Preisentwicklungen oder konjunkturelle Einflüsse bleiben unberücksichtigt. Die Bank möchte sicherstellen, dass die Immobilie auch bei ungünstiger Marktentwicklung ausreichend Sicherheit für das Darlehen bietet.
Rechtliche Grundlagen der Beleihungswertermittlung
Die Beleihungswertermittlung ist gesetzlich streng geregelt. § 16 PfandBG definiert den Beleihungswert als den Wert, der dem Grundstück bei vorsichtiger Bewertung unter Berücksichtigung der dauerhaften Eigenschaften zukommt. Die BelWertV konkretisiert diese Anforderungen und gibt vor, welche Faktoren in die Bewertung einfließen dürfen.
Banken sind verpflichtet, regelmäßige Überprüfungen des Beleihungswerts durchzuführen, insbesondere bei wesentlichen Veränderungen des Objekts oder der Marktlage. Dies gewährleistet, dass die Kreditsicherheit über die gesamte Laufzeit erhalten bleibt.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften erzielbar wäre. Er bildet den realistischen Marktpreis einer Immobilie ab.
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts werden aktuelle Marktdaten, vergleichbare Transaktionen und die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation berücksichtigt. Die Bewertung erfolgt stichtagsbezogen und kann daher je nach Marktlage schwanken.
Für die Verkehrswertermittlung kommen drei standardisierte Verfahren zum Einsatz:
- Vergleichswertverfahren: Basiert auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte
- Ertragswertverfahren: Bewertet vermietete Objekte anhand erzielbarer Mieterträge
- Sachwertverfahren: Ermittelt den Wert über Herstellungskosten und Bodenwert
Ein Verkehrswertgutachten wird von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder vereidigten Sachverständigen erstellt und dient als Grundlage für Kaufentscheidungen, steuerliche Bewertungen oder Erbauseinandersetzungen.
Beleihungswert vs. Verkehrswert: Die wichtigsten Unterschiede
Die Unterschiede zwischen Beleihungswert und Verkehrswert sind erheblich und haben direkte Auswirkungen auf die Finanzierung:
Bewertungsansatz
Der Verkehrswert orientiert sich am aktuellen Marktgeschehen und berücksichtigt die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation. Der Beleihungswert hingegen fokussiert sich auf nachhaltige, langfristige Wertfaktoren und schließt spekulative Elemente aus.
Höhe der Bewertung
In der Regel liegt der Beleihungswert einer Immobilie 20-35% unter dem Verkehrswert. Diese Differenz dient als Sicherheitspuffer für die Bank. Seit der vollständigen Umsetzung von Basel III (oft als Basel IV bezeichnet) und der verschärften CRR III (Capital Requirements Regulation) ab 2025 haben sich die Sicherheitsabschläge deutlich erhöht.
Die konkrete Differenz hängt stark vom energetischen Zustand und der ESG-Konformität der Immobilie ab. Bei einem Verkehrswert von 400.000 Euro kann der Beleihungswert bei energetisch sanierten Objekten bei 280.000 Euro liegen (30 % Abschlag), während energetisch unsanierte Objekte mit schlechter Energieklasse Abschläge von 35–40 % erfahren können, da Banken das Risiko von "Stranded Assets" einpreisen – Immobilien, die durch künftige Sanierungszwänge an Wert verlieren könnten.
Zweck der Bewertung
Während der Verkehrswert primär den erzielbaren Marktpreis darstellt und für Kaufverträge, Erbschaften oder steuerliche Bewertungen relevant ist, dient der Beleihungswert ausschließlich als Kreditsicherheit für Banken.
Schwankungsanfälligkeit
Der Verkehrswert reagiert unmittelbar auf Marktveränderungen und kann in Boom-Phasen deutlich steigen oder in Krisenzeiten fallen. Der Beleihungswert bleibt stabiler, da er konjunkturelle Schwankungen bewusst ausklammert.
Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Die Beleihungswertermittlung folgt einem standardisierten Verfahren, das gesetzlich in der BelWertV festgelegt ist. Im Gegensatz zur Verkehrswertermittlung werden nur dauerhafte Werteigenschaften berücksichtigt.
Schritte der Beleihungswertermittlung
- Objektbesichtigung: Ein Gutachter nimmt die Immobilie in Augenschein und dokumentiert Zustand, Ausstattung und bauliche Beschaffenheit.
- Lagefaktoren: Die Makro- und Mikrolage werden analysiert, allerdings nur hinsichtlich nachhaltiger Aspekte wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und langfristige Stadtentwicklung.
- Substanzbewertung: Bauqualität, Restnutzungsdauer und erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen fließen ein. Ein Restnutzungsdauergutachten kann hier zusätzliche Klarheit schaffen.
- Ertragsfähigkeit: Bei vermieteten Objekten wird die nachhaltig erzielbare Miete ermittelt, nicht die aktuell vereinbarte Miete.
- Abschläge: Es werden Sicherheitsabschläge für Risiken, Verwertungskosten und mögliche Marktveränderungen vorgenommen.
- Gutachtenerstellung: Das finale Beleihungswertgutachten wird nach BelWertV erstellt.
Bewertungsverfahren
Auch bei der Beleihungswertermittlung kommen die drei Standardverfahren zum Einsatz, jedoch mit konservativen Annahmen:
- Beim Ertragswertverfahren werden nur dauerhaft erzielbare Mieterträge angesetzt
- Beim Sachwertverfahren werden realistische, nicht optimistische Herstellungskosten zugrunde gelegt
- Beim Vergleichswertverfahren fließen nur nachhaltige Vergleichspreise ein
Welche Faktoren beeinflussen den Beleihungswert?
Mehrere Faktoren bestimmen den Beleihungswert einer Immobilie:
Lage und Standortqualität
Die nachhaltige Standortqualität ist entscheidend. Während bei der Verkehrswertermittlung auch temporäre Trendlagen einfließen können, berücksichtigt die Beleihungswertermittlung nur dauerhafte Standortmerkmale wie gewachsene Infrastruktur, Verkehrsanbindung oder demografische Entwicklung.
Bausubstanz und Zustand
Der bauliche Zustand, das Baujahr und durchgeführte Modernisierungen beeinflussen den Beleihungswert erheblich. Eine professionelle Wohnflächenberechnung und Zustandsbewertung sind hier essenziell.
Restnutzungsdauer
Die noch verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes spielt eine zentrale Rolle. Je höher die Restnutzungsdauer, desto höher der Beleihungswert. Eine fachgerechte Einschätzung der Restnutzungsdauer ist daher unerlässlich.
Nutzungsart
Wohnimmobilien erhalten in der Regel höhere Beleihungswerte als Gewerbeimmobilien, da sie als weniger risikoreich gelten. Spezialimmobilien wie Pflegeheime oder Hotels weisen oft niedrigere Beleihungswerte auf.
Marktgängigkeit
Die Verwertbarkeit der Immobilie im Notfall beeinflusst den Beleihungswert. Standard-Wohnimmobilien in guten Lagen erhalten höhere Bewertungen als Nischenobjekte mit eingeschränktem Käuferkreis.
Rechtliche Belastungen
Grundbucheinträge wie Wegerechte, Nießbrauchrechte oder Wohnrechte können den Beleihungswert mindern. Ein aktueller Grundbuchauszug ist daher unverzichtbar.
ESG-Kriterien und Energieeffizienz: Entscheidend für den Beleihungswert 2026
Der energetische Zustand einer Immobilie ist im Jahr 2026 kein optionaler "Zusatzfaktor" mehr, sondern ein Kernbestandteil der nachhaltigen Merkmale gemäß BelWertV. Die verschärften ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) haben die Bewertungspraxis grundlegend verändert.
Stranded-Assets-Risiko
Banken bewerten heute das Risiko sogenannter "Stranded Assets" – Immobilien, die durch künftige Sanierungspflichten und steigende CO₂-Abgaben erheblich an Wert verlieren könnten. Eine Immobilie mit Energieeffizienzklasse G oder H wird daher deutlich niedriger bewertet als ein vergleichbares Objekt mit Klasse B oder A.
Energieausweis als Bewertungsgrundlage
Der Energieausweis ist heute zwingender Bestandteil jeder Beleihungswertermittlung. Folgende energetische Faktoren beeinflussen den Beleihungswert maßgeblich:
- Energieeffizienzklasse: Objekte der Klassen A+ bis C erhalten Zuschläge, Klassen F bis H führen zu Abschlägen von 10-25%
- CO₂-Emissionen: Hohe Emissionswerte wirken sich negativ auf den Beleihungswert aus
- Sanierungsstau: Erforderliche energetische Sanierungen werden als Risikofaktor eingepreist
- Heizungssystem: Gasheizungen ohne Umstellungsperspektive führen zu Abwertungen, moderne Wärmepumpen zu Aufwertungen
Regulatorische Vorgaben seit 2025
Die CRR III (Capital Requirements Regulation) regelt seit 2025 die Risikogewichtung von Immobilienkrediten deutlich strenger. Banken müssen für energetisch unzureichende Immobilien höhere Eigenkapitalreserven vorhalten, was sie durch niedrigere Beleihungswerte kompensieren.
Die EU-Taxonomie-Verordnung und die CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) verpflichten Banken zudem zur Offenlegung der Nachhaltigkeit ihrer Kreditportfolios. Dies verstärkt den Anreiz, nur noch energetisch sanierte Objekte mit hohen Beleihungswerten zu versehen.
Praktische Auswirkungen
Konkret bedeutet dies: Eine unsanierte Immobilie aus den 1970er Jahren mit Ölheizung und Energieklasse H erfährt heute einen zusätzlichen Abschlag von 15–25 % auf den bereits konservativen Beleihungswert. Bei einem rechnerischen Beleihungswert von 250.000 Euro (ohne ESG-Berücksichtigung) kann der finale Beleihungswert bei nur 187.500 bis 212.500 Euro liegen.
Umgekehrt können energetisch vorbildliche Neubauten oder kernsanierte Bestandsimmobilien mit Photovoltaik, Wärmepumpe und Energieklasse A+ Zuschläge von 5–10 % erhalten, da sie als zukunftssicher und wertbeständig gelten.
Das "Green Lemon"-Phänomen 2026
Eine besonders drastische Entwicklung ist das sogenannte "Green Lemon"-Phänomen: Unsanierte Objekte der Energieklassen G und H werden von einigen Banken im Jahr 2026 überhaupt nicht mehr als erststellige Sicherheit akzeptiert, wenn kein verbindlicher und finanzierter Sanierungsfahrplan vorliegt.
Diese Immobilien gelten als "toxische Assets" mit unkalkulierbarem Zukunftsrisiko. Käufer solcher Objekte müssen dann entweder:
- Einen detaillierten Sanierungsplan mit Kostennachweis vorlegen
- Die Sanierungskosten (oft 50.000-150.000 Euro) zusätzlich zum Eigenkapital aufbringen
- Deutlich höhere Zinsen für das Gesamtdarlehen akzeptieren
- Oder auf eine Finanzierung ganz verzichten
Dies verschärft den Eigenkapitalbedarf massiv und macht unsanierte Immobilien zunehmend unverkäuflich, eine Abwärtsspirale, die den Begriff "Stranded Assets" sehr konkret werden lässt.
Beleihungswertermittlung in der Praxis
In der Praxis beauftragen Banken entweder interne Gutachter oder externe Sachverständige mit der Beleihungswertermittlung. Die Qualität der Bewertung hängt maßgeblich von der Expertise des Gutachters ab.
Anforderungen an den Gutachter
Für Beleihungswertgutachten sind besondere Qualifikationen erforderlich. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige erfüllen die strengen Anforderungen der Banken.
Kosten der Beleihungswertermittlung
Die Kosten für ein Beleihungswertgutachten liegen je nach Objektgröße und Komplexität zwischen 1.500 und 5.000 Euro. Häufig werden diese Kosten im Rahmen der Finanzierung von der Bank übernommen oder über den Kreditzins refinanziert.
Gültigkeitsdauer
Regulatorisch müssen Banken gemäß MaRisk (Mindestanforderungen an das Risikomanagement) und CRR die Beleihungswerte von Wohnimmobilien mindestens alle drei Jahre überprüfen, bei Gewerbeimmobilien sogar jährlich.
In der Praxis nutzen Banken im Jahr 2026 für diese rollierenden Überprüfungen fast ausschließlich Automated Valuation Models (AVM). Ein „echtes“ neues Gutachten durch einen Sachverständigen wird meist nur dann erforderlich, wenn das AVM einen signifikanten Wertabfall (oft über 10%) signalisiert, der Kredit neu verhandelt wird oder wesentliche Veränderungen am Objekt eingetreten sind (z.B. energetische Sanierung, Umnutzung, Brandschaden).
Bei volatilen Marktentwicklungen, wie in den Jahren 2022-2026 beobachtet, fordern Banken jedoch häufiger Aktualisierungen. Wenn die AVM-Modelle Marktpreisschwankungen von mehr als 10% detektieren, wird eine Neubewertung durch einen qualifizierten Gutachter initiiert, auch wenn die regulatorische Dreijahresfrist noch nicht abgelaufen ist.
Warum ist der Beleihungswert für Banken wichtig?
Der Beleihungswert dient Banken als zentrale Sicherheit bei der Kreditvergabe. Er gewährleistet, dass die Bank im Falle einer Zwangsverwertung ausreichend Erlös erzielt, um die Restschuld zu decken.
Beleihungsauslauf und Eigenkapital
Bei der Kreditvergabe ist begrifflich zwischen zwei Grenzen zu unterscheiden:
Die 60%-Grenze für Pfandbriefe: Nach § 14 Pfandbriefgesetz dürfen Hypothekenpfandbriefe nur bis zu 60% des Beleihungswerts zur Refinanzierung genutzt werden. Diese gesetzliche Grenze stellt die höchste Sicherheitsstufe dar und ermöglicht Banken die besten Refinanzierungskonditionen.
Realkredit darüber hinaus: Banken finanzieren im Rahmen des Realkredits durchaus auch 70-80% des Beleihungswerts. Allerdings enden die deutlichen Konditionenvorteile meist strikt bei der 60%-Grenze. Darlehensteile über 60% werden mit spürbar höheren Zinssätzen belastet, da die Bank diese nicht mehr über günstige Pfandbriefe refinanzieren kann.
Praktisches Beispiel: Bei einem Beleihungswert von 300.000 Euro und einem Verkehrswert (Kaufpreis) von 400.000 Euro:
- Bis 180.000 Euro (60% des Beleihungswerts): Beste Zinskonditionen
- Von 180.000 bis 240.000 Euro (60-80%): Höhere Zinsen
- Eigenkapitalbedarf: mindestens 160.000 Euro (Differenz Kaufpreis zu Beleihungswert) plus Nebenkosten (ca. 10-15%), also insgesamt rund 200.000 Euro
Da der Beleihungswert heute deutlich niedriger liegt als noch vor einigen Jahren (20-35% unter Verkehrswert statt 10-20%), ergibt sich automatisch ein höherer Eigenkapitalbedarf für Immobilienkäufer.
Risikoabsicherung
Durch den konservativen Ansatz schützt sich die Bank vor Wertverlusten. Die seit 2025 vollständig umgesetzten Basel-III/IV-Regelungen und die CRR III haben die Anforderungen an die Risikoabsicherung deutlich verschärft. Banken müssen heute höhere Eigenkapitalreserven für Immobilienkredite vorhalten, insbesondere bei energetisch unsanierten Objekten.
Selbst bei ungünstiger Marktentwicklung, Zwangsverwertung oder Wertverlust durch künftige Sanierungspflichten sollte der tatsächlich erzielbare Verkaufserlös nicht unter den Beleihungswert fallen. Die erhöhten Sicherheitsabschläge von 20-35% tragen diesem Risiko Rechnung.
Auswirkungen auf die Konditionen
Die Höhe des Beleihungswerts beeinflusst direkt die Kreditkonditionen. Je niedriger der Beleihungsauslauf (also je mehr Eigenkapital vorhanden ist), desto günstiger sind in der Regel die Zinsen. Finanzierungen bis 60% des Beleihungswerts erhalten oft deutlich bessere Konditionen als solche über 80%.
Zusammenfassend: Beleihungswert und Verkehrswert im Wandel der Regulierung
Beleihungswert und Verkehrswert erfüllen unterschiedliche Funktionen im Immobiliengeschäft. Während der Verkehrswert den realistischen Marktpreis abbildet und für Kaufentscheidungen, Erbauseinandersetzungen oder steuerliche Bewertungen relevant ist, dient der Beleihungswert als konservative Sicherheit für Banken.
Durch die vollständige Umsetzung von Basel III/IV und die verschärfte CRR III seit 2025 hat sich die Bewertungspraxis fundamental verändert. Die Sicherheitsabschläge sind von ehemals 10-20% auf heute 20-35% gestiegen. Besonders gravierend wirkt sich der energetische Zustand aus: ESG-Kriterien und Energieeffizienz sind 2026 keine optionalen Zusatzfaktoren mehr, sondern Kernbestandteile der nachhaltigen Merkmale gemäß BelWertV.
Für Immobilieneigentümer und Käufer bedeutet dies:
- Höherer Eigenkapitalbedarf: Die Differenz zwischen Verkehrswert und Beleihungswert muss durch Eigenkapital ausgeglichen werden
- Energetische Sanierung lohnt sich: Energetisch sanierte Objekte erzielen deutlich höhere Beleihungswerte und bessere Finanzierungskonditionen
- Stranded-Assets-Risiko: Unsanierte Immobilien verlieren überproportional an Beleihungswert
- Konditionenvorteile bei 60 %: Die besten Zinskonditionen gibt es nur bis 60 % des Beleihungswerts.
Eine professionelle Immobilienbewertung durch zertifizierte Sachverständige schafft Klarheit über beide Werte und ermöglicht fundierte Entscheidungen. SCHIFFER Immobiliensachverständige erstellt sowohl Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB als auch Beleihungswertgutachten nach BelWertV – gerichtsfest, bankanerkannt und nach höchsten Standards zertifiziert. Dabei berücksichtigen wir selbstverständlich alle aktuellen ESG-Anforderungen und energetischen Bewertungskriterien.
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