Fachmarkt bewerten: Präzise Wertermittlung von Handelsimmobilien

Der deutsche Einzelhandel befindet sich im Wandel – und Fachmärkte spielen dabei eine immer wichtigere Rolle. Vom Baumarkt über den Elektrofachmarkt bis zum Möbelhaus: Diese kostenorientierten Handelsimmobilien mit ihren großflächigen Verkaufsflächen und spezialisierten Sortimenten prägen längst das Bild unserer Gewerbegebiete und Stadtteilzentren. Doch was macht eine solche Immobilie eigentlich wertvoll? Anders als bei Wohnimmobilien steht hier die Renditeorientierung im Vordergrund, die Bewertung erfolgt primär über das Ertragswertverfahren. Dabei spielen branchenspezifische Kennzahlen wie Flächenproduktivität, Miet-Umsatz-Relation und Standortqualität eine entscheidende Rolle. Ob Sie als Eigentümer eine Finanzierung planen, als Investor eine Kaufentscheidung treffen oder für behördliche Zwecke einen Nachweis benötigen: Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten von zertifizierten Sachverständigen schafft Klarheit und bildet die rechtssichere Grundlage für Ihre strategischen Entscheidungen.

Der Einzelhandel in Deutschland verändert sich kontinuierlich. Fachmärkte gewinnen dabei zunehmend an Bedeutung, ihr Marktanteil am gesamten Einzelhandel ist in den letzten zwei Jahrzehnten erheblich gewachsen. Für Eigentümer, Investoren und Finanzinstitute stellt sich daher die Frage: Wie lässt sich der Wert einer Fachmarktimmobilie fachgerecht ermitteln? Eine fundierte Immobilienbewertung durch zertifizierte Sachverständige schafft hier Klarheit und liefert die rechtssichere Grundlage für Ihre Entscheidungen.

Was sind Fachmärkte?

Fachmärkte sind großflächige Einzelhandelsgeschäfte, die ein breites und tiefes Sortiment aus einem bestimmten Warenbereich, Bedarfsbereich oder Zielgruppensegment anbieten. Anders als klassische Fachgeschäfte setzen sie auf eine übersichtliche Präsentation und kostenorientierte Betriebsführung.

Per Definition handelt es sich bei Fachmärkten um Handelsimmobilien außerhalb des Luxussegments. Die angebotenen Produkte bewegen sich überwiegend im niedrigen bis mittleren Preissegment. Ein Juwelier oder ein Apple Store fällt demnach nicht unter diese Kategorie.

Typische Merkmale von Fachmärkten

Fachmärkte zeichnen sich durch charakteristische Eigenschaften aus:

• Großflächige Verkaufsflächen zwischen 400 und 40.000 m²
• Eigenständige Gebäude mit ausreichend Parkplätzen
• Kostenorientiertes Betriebskonzept
• Spezialisierung auf bestimmte Warengruppen
• Selbstbedienungskonzept oder Fachberatung

Ursprünglich entstanden Fachmärkte in den 1980er Jahren vor allem in Gewerbegebieten. Heute geht der Trend zu Fachmarktzentren als Stadtteilzentren, die mehrere Fachmärkte bündeln und als Nahversorgungsstandorte dienen.

Welche Arten von Fachmärkten gibt es?

Zur Kategorie der Fachmärkte zählen unter anderem:

• Baumärkte
• Elektrofachmärkte
• Möbelhäuser
• Drogerien
• Discounter und Supermärkte
• SB-Warenhäuser
• Sportartikelgeschäfte
• Bekleidungsgeschäfte
• Getränkemärkte
• Zoofachgeschäfte
• Gartencenter
• Schreibwarengeschäfte

Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht fallen auch Lebensmitteldiscounter, Supermärkte und SB-Warenhäuser in die Definition von Fachmärkten, auch wenn sie handelsökonomisch teilweise anders kategorisiert werden.

Fachmarktzentren: Konzept und Besonderheiten

Fachmarktzentren sind keine zufälligen Ansammlungen von Einzelhandelsflächen, sondern strategisch geplante und einheitlich gemanagte Immobilienprojekte. Sie orientieren sich konzeptionell an Einkaufszentren:

• Einheitlicher Außenauftritt und Corporate Design
• Zugkräftige Ankermieter zur Kundengewinnung
• Kopplungsvorteile durch gebündeltes Angebot
• Gesamtverkaufsflächen zwischen 10.000 und 100.000 m²
• Professionelles Center-Management

Hinweis: Fachmarktzentren gehören zu den Betreiberimmobilien und erfordern besondere Bewertungsansätze, die das Managementkonzept und die Mieterstruktur berücksichtigen.

Betriebswirtschaftliche Rahmenbedingungen

Um den Wert eines Fachmarktes fundiert zu ermitteln, müssen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen analysiert werden. Dabei spielen folgende Aspekte eine zentrale Rolle:

Flächenproduktivität nach Branche

Die Flächenproduktivität – also der Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche, variiert erheblich zwischen den einzelnen Fachmarktsegmenten.

Hinweis zur Aktualität (Dezember 2025): Die genannten Richtwerte unterliegen angesichts anhaltender Inflation, gestiegener Zinsen und intensiven Online-Wettbewerbs einer erhöhten Dynamik. Sachverständige müssen in der aktuellen Marktlage die nachhaltige Flächenproduktivität und Miettragfähigkeit besonders kritisch und standortspezifisch prüfen. Eine pauschale Anwendung historischer Durchschnittswerte kann zu Fehlbewertungen führen.

Miet-Umsatz-Relation

Ein weiterer wichtiger Kennwert ist die Miet-Umsatz-Relation, die angibt, welchen Anteil die Miete am Nettoumsatz ausmacht. Durchschnittliche Werte:

• Baumärkte: 6,0 – 8,0 %
• Elektrofachmärkte: 2,8 – 3,5 %
• Möbelhäuser: 5,0 – 6,0 %
• Drogerien: 4,5 – 5,5 %
• Bekleidungsgeschäfte: 7,0 – 13,0 %
• Zoofachgeschäfte: 7,5 – 9,0 %

Diese Relation ist für die Ermittlung einer nachhaltigen Miete von Bedeutung, da sie zeigt, welche Mietbelastung für den jeweiligen Handelsbetrieb wirtschaftlich tragfähig ist.

Besonderheiten bei der Bewertung von Fachmärkten

Das richtige Bewertungsverfahren

Für die Wertermittlung von Fachmärkten kommen primär renditeorientierte Bewertungsverfahren zum Einsatz. Das Ertragswertverfahren ist in der Regel die Methode der Wahl, da Fachmärkte als Investitionsobjekte typischerweise nach ihrer Ertragskraft bewertet werden.

Bei Pachtverhältnissen kann alternativ das Pachtwertverfahren angewendet werden. Entscheidend ist stets die marktüblich erzielbare Rendite, nicht der tatsächliche Ertrag aus den Geschäftsbüchern.

Zentrale Bewertungsparameter

Bei der Wertermittlung nach ImmoWertV sind folgende Parameter zu berücksichtigen:

Bodenwert-Mietpreis-Verhältnis: Bei Fachmärkten liegt das Verhältnis von Bodenwert zu Mietpreis als Erfahrungswert typischerweise bei etwa 15 Prozent, während es bei innerstädtischen Shopping-Konzepten eher 50 Prozent beträgt. Dieser Unterschied reflektiert die geringere Bodenwertrelevanz bei flächenintensiven Fachmärkten mit großen Parkflächen und Außenanlagen. Dieses Verhältnis dient Sachverständigen als Plausibilitätsprüfung, findet aber weniger direkte Anwendung im reinen Ertragswertverfahren.

Rohertrag: Ausgangsbasis ist der marktüblich erzielbare Rohertrag, der durch Marktbeobachtung und Vergleichswerte ermittelt wird.

Bewirtschaftungskosten: Diese können mit 1 bis 2 Prozent des Rohertrags angesetzt werden.

Mietausfallwagnis: Bei gewerblich genutzten Gebäuden wird das Mietausfallwagnis individuell bewertet, liegt aber je nach Bonität und Vermietungsrisiko oft zwischen 4 und 6 Prozent oder sogar höher.

Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszinssatz ist ein zentraler und dynamischer Faktor der Wertermittlung. Angesichts der aktuellen Marktentwicklung (Stand Dezember 2025) liegen die marktüblichen Sätze für Fachmarktimmobilien deutlich höher als in den Vorjahren und bewegen sich typischerweise in einer Spanne von 6,0 bis 8,5 Prozent, abhängig von Lage, Bonität des Mieters und Risikoprofil der Immobilie.

Wirtschaftliche Nutzungsdauer: Gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung (Anlage 2 zur BelWertV) liegt der gesetzlich festgelegte Maximalsatz bei Fachmärkten bei 30 Jahren. Die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer im individuellen Gutachten kann jedoch je nach Bauzustand, Bauweise und Modernisierungsgrad auch kürzer ausfallen.

Nettoanfangsrendite: Fachmärkte zeichnen sich durch eine vergleichsweise hohe Nettoanfangsrendite aus.

Standortqualität und Mikrolage

Die Lage ist auch bei Fachmärkten ein entscheidender Wertfaktor. Relevante Standortkriterien sind:

• Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit
• Einzugsgebiet und Kaufkraft
• Parkplatzverfügbarkeit
• Sichtbarkeit und Frequenz
• Konkurrenzsituation
• Städtebauliche Integration

Die Bewertung sollte auch zukünftige Entwicklungen im Einzugsgebiet berücksichtigen, etwa geplante Infrastrukturprojekte oder demografische Veränderungen.

Mieterstruktur und Bonitätsrisiko

Bei vermieteten Fachmärkten spielt die Bonität des Mieters eine erhebliche Rolle für den Immobilienwert. Folgende Aspekte sind zu prüfen:

• Finanzkraft und Unternehmensstruktur des Mieters
• Restlaufzeit des Mietvertrags
• Mietkonditionen im Marktvergleich
• Indexierung und Wertsicherungsklauseln
• Kündigungsoptionen und Sonderrechte

Besonderheiten einzelner Fachmarktsegmente

Baumärkte

Baumärkte gehören zu den flächenintensivsten Fachmärkten. Bei der Bewertung sind zu beachten:

• Großzügige Außenflächen für Gartenabteilung
• Spezielle bauliche Anforderungen (Deckentragfähigkeit)
• Saisonale Umsatzschwankungen
• Logistikkonzept und Warenanlieferung

Lebensmittelmärkte

Discounter und Supermärkte zeichnen sich durch:

• Hohe Flächenproduktivität
• Kurze Mietvertragslaufzeiten
• Hohe Anforderungen an Kühltechnik
• Frequenzbringende Wirkung für Fachmarktzentren

Elektrofachmärkte

Bei der Bewertung von Elektrofachmärkten sind relevant:

• Hohe Flächenproduktivität
• Niedrige Miet-Umsatz-Relation
• Anforderungen an Präsentationsflächen
• Zunehmender Wettbewerb durch Online-Handel

Möbelhäuser

Möbelhäuser erfordern besondere Beachtung von:

• Sehr großen Verkaufsflächen
• Hohen Parkplatzbedarf
• Geringerer Flächenproduktivität
• Präsentations- und Lagerflächen

Fehler vermeiden: Risiken bei der Fachmarkt-Bewertung

Bei der Bewertung von Fachmärkten können verschiedene Fehlerquellen zu falschen Wertansätzen führen:

1. ‍Veraltete Marktdaten: Einzelhandelsimmobilien unterliegen dynamischen Marktveränderungen. Die Verwendung veralteter Vergleichsdaten führt zu fehlerhaften Wertansätzen.‍
2. Überbewertung des Ist-Mieters: Der Wert sollte auf der marktüblichen Miete basieren, nicht auf individuellen Sonderkonditionen des aktuellen Mieters.‍
3. Vernachlässigung von Drittverwendungsfähigkeit: Fachmärkte sind oft auf spezifische Nutzungskonzepte zugeschnitten. Bei der Bewertung muss die Frage beantwortet werden, wie leicht sich die Immobilie anderweitig vermieten lässt.‍
4. Falsche Flächenstandards: Die korrekte Ermittlung der Wohnfläche bzw. Nutzfläche nach den einschlägigen Normen ist Grundvoraussetzung für eine korrekte Bewertung.‍
5. Unterschätzung baulicher Mängel: Fachmärkte unterliegen hoher Nutzungsintensität. Versteckte Mängel an Gebäudesubstanz oder technischer Ausstattung können erhebliche Wertminderungen bedeuten.

Wann benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten?

Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB ist erforderlich bei:

• Finanzierung und Beleihung durch Banken
• Kauf oder Verkauf der Fachmarktimmobilie
• Erbschafts- und Scheidungsangelegenheiten
• Bilanzierung nach HGB oder IFRS
• Gerichtlichen Auseinandersetzungen
• Steuerlichen Feststellungen beim Finanzamt
• Einbringung in Gesellschaften oder Fonds

Für interne Zwecke oder erste Einschätzungen kann alternativ eine Kurzbewertung ausreichend sein.

Professionelle Bewertung durch SCHIFFER Immobiliensachverständige

Sie benötigen eine fundierte Wertermittlung für Ihren Fachmarkt? Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen von SCHIFFER Immobiliensachverständige erstellen gerichtsfeste Verkehrswertgutachten nach den gesetzlichen Vorgaben der ImmoWertV.

Unsere Leistungen für Sie:

• Bewertung aller Fachmarkt-Typen: Baumärkte, Elektromärkte, Möbelhäuser, Drogerien, Lebensmittelmärkte und mehr
• Anwendung mindestens zweier gesetzeskonformer Bewertungsverfahren
• Erstellung nach dem Vier-Augen-Prinzip
• Zertifizierung nach ISO/IEC 17024 und TEGoVA/REV
• Bundesweite Standorte für kurze Wege
• Volldigitale Anfrage und schnelle Terminvergabe

Ob Sie eine Gewerbeimmobilie bewerten lassen möchten oder speziell einen Fachmarkt, unsere Sachverständigen verfügen über die notwendige Expertise und Markterfahrung.

Zusammenfassend

Die Bewertung von Fachmärkten erfordert fundierte Kenntnisse der spezifischen Marktmechanismen im Einzelhandel. Flächenproduktivität, Miet-Umsatz-Relationen und Standortqualität sind zentrale Parameter, die neben den klassischen Bewertungskriterien berücksichtigt werden müssen. Das Ertragswertverfahren bildet die Grundlage für eine marktgerechte Wertermittlung.

Für rechtssichere Gutachten sollten Sie auf die Expertise öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger zurückgreifen. Diese gewährleisten die Anerkennung durch Gerichte, Finanzämter und Banken.

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