Warum müssen Kirchen bewertet werden?
Die christlichen Kirchen in Deutschland sehen sich seit Jahren mit sinkenden Mitgliederzahlen und steigenden Unterhaltskosten konfrontiert. Die effiziente Verwaltung des Immobilienbestands ist für Kirchengemeinden daher zu einer zentralen Herausforderung geworden. Viele Sakralbauten stehen leer oder werden nur noch selten genutzt. Ein Abriss kommt aufgrund des kulturellen, historischen und gesellschaftlichen Werts meist nicht in Frage.
Stattdessen rückt die Umnutzung als Lösungsansatz in den Fokus. Kirchengebäude werden verkauft oder langfristig verpachtet, um sie einer neuen Bestimmung zuzuführen. Genau hier wird die professionelle Wertermittlung unverzichtbar.
Typische Bewertungsanlässe
Die Bewertung einer Kirche oder eines Kirchengrundstücks kann verschiedene Gründe haben:
Verkauf bei geplanter Umnutzung: Wenn Sakralbauten veräußert werden sollen, benötigen Verkäufer und Käufer ein fundiertes Verkehrswertgutachten, das den Marktwert der Immobilie transparent darlegt. Die Umnutzung kann dabei sehr unterschiedlich ausfallen.
Bei Kirchenverkäufen werden häufig sogenannte Kirchenklauseln oder Rückfallklauseln im Grundbuch eingetragen. Diese verbieten bestimmte Nutzungen dauerhaft und können die Marktgängigkeit erheblich einschränken. Solche Belastungen sind ein wesentliches Bewertungskriterium, da sie den erzielbaren Verkaufspreis und die künftige Verwertbarkeit der Immobilie direkt beeinflussen.
Erbbaurecht: Kirchengemeinden verfügen häufig über umfangreiche Grundstücke, die im Wege des Erbbaurechts an Dritte vergeben werden. Für steuerliche Zwecke oder bei Neuverhandlungen des Erbbauzinses ist eine Bewertung des Grundstücks erforderlich. Bei der Anpassung von Erbbauzinsen müssen oft auch Wertsicherungsklauseln in älteren Verträgen rechtlich geprüft werden, bevor eine neue Bewertung durchgeführt wird.
Nachweispflichten gegenüber Behörden: Bei bestimmten Förderanträgen, Versicherungsfragen oder Bilanzierungspflichten kann ebenfalls eine gutachterliche Stellungnahme zum Verkehrswert notwendig werden.
Mögliche Folgenutzungen für Kirchen
Bei der Umnutzung von Kirchen sind verschiedene Konzepte denkbar. Wichtig ist dabei, dass die neue Nutzung nicht gegen die guten Sitten verstößt und eventuelle im Grundbuch eingetragene Nutzungsbeschränkungen beachtet werden. Folgende Optionen haben sich in der Praxis bewährt:
- Veranstaltungsorte und Kulturzentren
- Museen und Ausstellungsräume
- Büro- und Coworking-Flächen
- Wohnprojekte und Lofts
- Seniorenresidenzen oder Pflegeeinrichtungen
- Bibliotheken und Bildungseinrichtungen
- Gastronomie (mit entsprechendem Konzept)
Unzulässig sind Nutzungen wie Spielhallen, Diskotheken ohne kulturellen Anspruch oder andere Gewerbe, die dem ursprünglichen sakralen Charakter der Immobilie widersprechen.
So funktioniert die Wertermittlung von Kirchen
Kirchengrundstücke befinden sich im Eigentum von Kirchengemeinden oder anderen religiösen Organisationen. Neben den eigentlichen Sakralbauten wie Kirchen, Kapellen, Kathedralen oder Klöstern gehören häufig auch Pfarrhäuser, Friedhöfe, Gemeindehäuser oder kirchliche Kindergärten zu den Liegenschaften.
Die Immobilienbewertung dieser Objekte unterscheidet sich grundlegend von der Bewertung gewöhnlicher Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Kirchengebäude zählen zu den Spezialimmobilien, für die es kaum Vergleichspreise gibt und deren Nutzbarkeit stark eingeschränkt sein kann.
Welches Bewertungsverfahren kommt zum Einsatz?
Die Wahl des geeigneten Verfahrens hängt maßgeblich von der künftigen Nutzung des Kirchengrundstücks ab:
Bleibender Kirchenbedarf
Wenn das Gebäude dauerhaft seiner ursprünglichen Bestimmung vorbehalten bleibt, findet meist das Sachwertverfahren Anwendung. Da keine rentierliche Nutzung vorliegt und Vergleichsdaten fehlen, wird der Wert anhand der Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Alter und Zustand ermittelt. Kirchengeschichtliche, architektonische und kunsthistorische Aspekte müssen dabei angemessen gewürdigt werden.
Abgehender Kirchenbedarf
Bei geplanter Umnutzung und Veräußerung erfolgt die Bewertung auf Basis der zukünftigen Verwendung. Hier stehen grundsätzlich alle drei normierten Verfahren zur Verfügung:
- Vergleichswertverfahren: Nur anwendbar, wenn ausreichend Vergleichsdaten von ähnlichen Umnutzungsprojekten vorliegen, in der Praxis selten der Fall.
- Ertragswertverfahren: Häufig das Mittel der Wahl bei geplanter gewerblicher oder Wohnnutzung. Dabei werden die zu erwartenden Mieteinnahmen kapitalisiert. Besondere Beachtung finden Umstrukturierungskosten, Anlaufverluste und eventuelle Einschränkungen durch Denkmalschutz.
- Sachwertverfahren: Kann ergänzend herangezogen werden, insbesondere wenn die künftige Nutzung noch nicht konkret feststeht.
Bei der Wertermittlung von Kirchen zur Umnutzung müssen die erheblichen Kosten für Sanierung, Umbau und Anpassung an moderne Baustandards realistisch kalkuliert werden. Besonders die energetischen Anforderungen nach GEG spielen hier eine zentrale Rolle (siehe unten).
Entwidmung und Profanierung
Bevor eine Kirche einer weltlichen Nutzung zugeführt werden kann, muss sie von ihrem ursprünglichen sakralen Zweck befreit werden. In der evangelischen Kirche spricht man von Entwidmung, in der katholischen Kirche wird kirchenrechtlich oft ein Dekret zur Rückführung in den profanen Gebrauch erlassen (umgangssprachlich Profanierung genannt). Erst danach ist eine privatwirtschaftliche Veräußerung und Umnutzung rechtlich möglich.
Diese Faktoren beeinflussen den Wert einer Kirche
Die Bewertung von Sakralbauten ist außerordentlich komplex und erfordert eine detaillierte Einzelfallbetrachtung. Folgende Aspekte spielen eine zentrale Rolle:
Lage und Grundstücksgröße
Die Lage entscheidet maßgeblich über die Verwertbarkeit. Eine zentrale innerstädtische Lage bietet andere Umnutzungsmöglichkeiten als eine abgelegene ländliche Position. Die Grundstücksgröße und eventuelle Entwicklungspotenziale (z.B. Nebenanlagen, Parkplätze) fließen ebenfalls in die Bewertung ein.
Gebäudezustand und Ausstattung
Das Alter von Kirchengebäuden, jahrelanger Leerstand oder Investitionsstaus führen häufig zu erheblichen Baumängeln:
- Feuchtigkeitsschäden in Mauerwerk und Gewölben
- Veraltete oder defekte Heizungs- und Elektrosysteme
- Schäden an Dachstuhl und Eindeckung
- Fehlende oder unzureichende Wärmedämmung
- Marode Sanitäranlagen
Diese Mängel mindern den Verkehrswert deutlich, da sie hohe Sanierungskosten nach sich ziehen.
Energetische Anforderungen und das Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Ein besonders wichtiger Aspekt bei der Wertermittlung von Kirchen im Jahr 2026 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Während kirchlich genutzte Sakralbauten oft von vielen energetischen Pflichten befreit sind, entfällt dieses Privileg bei einer Umnutzung zu Wohn- oder Gewerbezwecken in der Regel vollständig.
Bei abgehendem Kirchenbedarf müssen die aktuellen energetischen Standards zwingend erfüllt werden:
- Wärmeschutz der Gebäudehülle gemäß GEG
- Austausch veralteter Heizungsanlagen
- Einhaltung der Primärenergieanforderungen
- Energieausweis für die neue Nutzung
Die energetische Sanierung historischer Kirchengebäude ist 2026 einer der größten Kostentreiber bei Umnutzungsprojekten und mindert den Verkehrswert oft stärker als klassische Baumängel. Die Kosten können bei denkmalgeschützten Gebäuden besonders hoch ausfallen, da moderne Dämmmaßnahmen oft nur eingeschränkt möglich sind und teure Sonderlösungen erforderlich werden.
Denkmalschutz
Viele Sakralbauten stehen unter Denkmalschutz, was erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung hat:
- Kostensteigerungen: Denkmalgerechte Sanierungen sind aufwendig und teuer. Baumaterialien, Handwerksleistungen und behördliche Auflagen verteuern Umbauten erheblich. Besonders die Einhaltung von Brandschutz- und Barrierefreiheitsanforderungen in denkmalgeschützten Kirchen verursacht extreme Kosten.
- Fördermöglichkeiten: Gleichzeitig können öffentliche Zuschüsse, KfW-Programme oder steuerliche Vergünstigungen die Wirtschaftlichkeit verbessern.
- Nutzungseinschränkungen: Der Denkmalschutz kann bestimmte Umbaumaßnahmen verhindern oder stark einschränken, was die Verwertbarkeit beeinflusst.
Kulturhistorische Bedeutung und Ausstattung
Historisch wertvolle Elemente wie Orgeln, Kirchenfenster, Fresken, Altäre oder liturgische Kunstgegenstände müssen bei der Bewertung berücksichtigt werden. Hier stellen sich komplexe Fragen:
- Verbleiben die Kunstgegenstände in der Kirche?
- Wer trägt die Verantwortung für deren Erhalt?
- Bestehen urheberrechtliche Ansprüche bei jüngeren Kunstwerken?
Diese Aspekte können sowohl wertsteigernd als auch wertmindernd wirken, je nachdem, ob sie als Bereicherung oder als Belastung für die künftige Nutzung gesehen werden.
Nutzungskosten und Wirtschaftlichkeit
Die Betriebskosten von Kirchengebäuden sind oft nur schwer kalkulierbar:
- Hohe Heizkosten aufgrund großer Raumvolumen
- Aufwendige Instandhaltung historischer Bausubstanz
- Versicherungskosten für denkmalgeschützte Gebäude
- Eingeschränkte Vermietbarkeit in der Anfangsphase
Diese Faktoren müssen bei einer ertragswertorientierten Bewertung realistisch prognostiziert werden.
Beispielrechnung: Kirche bewerten nach Ertragswertverfahren
Die folgende vereinfachte Berechnung zeigt exemplarisch, wie der Verkehrswert einer zur Umnutzung vorgesehenen Kirche ermittelt werden kann. Die Rechnung orientiert sich am allgemeinen Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021.
Ausgangssituation
- Objekt: Ehemalige Dorfkirche, Baujahr 1895, 420 m² Nutzfläche
- Lage: Stadtrandlage in mittelgroßer Stadt (80.000 Einwohner)
- Geplante Nutzung: Veranstaltungsraum mit Gastronomie
- Grundstücksgröße: 850 m²
- Bodenwert: 180 Euro/m² ➔ 850 m² × 180 Euro/m² = 153.000 Euro
- Liegenschaftszins (i) für Spezialimmobilie: 7,5 % (erhöhtes Risiko bei Umnutzung, Marktniveau 2025/2026)
Ertragsberechnung
Jährliche Mieteinnahmen:
- 420 m² × 14 Euro/m² × 12 Monate = 70.560 Euro
Bewirtschaftungskosten:
- Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung: 22 % = 15.523 Euro
- Mietausfallwagnis: 4 % = 2.822 Euro
- Gesamt: 18.345 Euro
- Jahresreinertrag gesamt: 70.560 Euro - 18.345 Euro = 52.215 Euro
- Bodenwertanteil (Bodenwertverzinsung): 153.000 Euro × 7,5 % = 11.475 Euro
- Gebäudereinertrag: 52.215 Euro - 11.475 Euro = 40.740 Euro
- Vervielfältiger bei 50 Jahren Restnutzungsdauer und 7,5 % Zins: ca. 12,8
- Ertragswert Gebäude: 40.740 Euro × 12,8 = 521.472 Euro
Abschlag für Baukosten zur Herrichtung auf den geplanten Nutzungszustand: Diese Kosten müssen als Einmalaufwand (nicht kapitalisiert) vom vorläufigen Ertragswert abgezogen werden, da sie notwendig sind, um den angenommenen Mietertrag überhaupt erst zu erzielen. Sie sollten idealerweise durch explizite Kostenschätzungen nach DIN 276 ermittelt werden.
- Angenommene nicht kapitalisierte Baukosten (Umnutzung/Sanierung): 280.000 Euro (ca. 665 Euro/m² für Grundsanierung, energetische Ertüchtigung nach GEG, Brandschutz, Barrierefreiheit)
Geminderter Gebäudeertragswert:
521.472 Euro - 280.000 Euro = 241.472 Euro
Verkehrswert der Kirche:
153.000 Euro (Bodenwert) + 241.472 Euro (geminderter Gebäudeertragswert) = 394.472 Euro
Gerundet ergibt sich ein Verkehrswert von 395.000 Euro.
Dies ist eine stark vereinfachte Modellrechnung zur Veranschaulichung des Bewertungsprinzips. Die tatsächliche Bewertung erfordert eine umfassende Analyse vor Ort, detaillierte Kostenschätzungen für die Umnutzung unter Berücksichtigung der aktuellen Baupreisentwicklung und die Berücksichtigung aller objektspezifischen Besonderheiten. Pauschale prozentuale Abschläge greifen bei Kirchengebäuden oft zu niedrig, weshalb eine einzelpostenbezogene Kostenermittlung nach DIN 276 empfehlenswert ist.
Herausforderungen bei der Kirchenbewertung
Sachverständige stehen bei der Wertermittlung von Kirchen vor besonderen Schwierigkeiten:
- Fehlende Vergleichswerte: Verkäufe von Kirchengebäuden sind selten und meist in ihrer Eigenart so unterschiedlich, dass Vergleiche kaum möglich sind.
- Hohe Sanierungskosten: Die Kalkulation von Umbau- und Sanierungskosten ist bei historischen Bauwerken mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Die Baupreisentwicklung 2026, insbesondere bei denkmalgerechten Sanierungen, ist extrem volatil.
- Ungewisse Marktgängigkeit: Ob sich für ein Kirchengebäude überhaupt ein Käufer findet und zu welchem Preis, ist schwer vorherzusagen.
- Behördliche Auflagen: Bauordnungsrechtliche Anforderungen, Denkmalschutzvorgaben, Auflagen zum Brandschutz und energetische Standards nach GEG können Umnutzungsprojekte erheblich verteuern oder sogar verhindern.
- Emotionale Komponente: Kirchengebäude sind oft mit starken Emotionen verbunden, was Verkaufsverhandlungen erschweren kann.
Verkehrswertgutachten für Kirchen vom Sachverständigen
Sie planen die Umnutzung einer Kirche oder benötigen eine Bewertung für ein Kirchengrundstück? Dann ist die Beauftragung eines spezialisierten Immobiliensachverständigen unerlässlich.
Sakralbauten gehören zu den anspruchsvollsten Spezialimmobilien. Ihre Bewertung erfordert nicht nur fundierte Kenntnisse der normierten Wertermittlungsverfahren gemäß ImmoWertV, sondern auch Erfahrung im Umgang mit denkmalgeschützten Gebäuden, Kenntnisse im Baurecht, in den energetischen Anforderungen nach GEG und ein Gespür für die besonderen Herausforderungen von Umnutzungsprojekten.
Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der SCHIFFER Immobiliensachverständige GmbH verfügen über langjährige Expertise in der Bewertung von Spezialimmobilien. Wir erstellen für Sie ein rechtssicheres und fundiertes Verkehrswertgutachten, das vor Gerichten, Finanzbehörden und Banken anerkannt wird.
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Häufige Fragen zur Bewertung von Kirchen
Wie viel kostet ein Gutachten für eine Kirche?
Die Kosten richten sich nach dem Umfang der Bewertung, der Größe und Komplexität des Objekts sowie dem erforderlichen Aufwand.
Wie lange dauert die Erstellung eines Kirchengutachtens?
Je nach Komplexität und Verfügbarkeit von Unterlagen beträgt die Bearbeitungszeit in der Regel zwischen 4 und 8 Wochen.
Wird das Gutachten von Gerichten anerkannt?
Ja, die von unseren öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellten Gutachten sind gerichtsfest und werden von Behörden, Gerichten und Finanzinstituten anerkannt.
Kann ich auch nur eine Kurzberatung erhalten?
Selbstverständlich. Wir bieten eine kostenlose Erstberatung an, in der wir Ihr Anliegen besprechen und Ihnen eine erste Einschätzung geben.
