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Eine energetische Sanierung steigert den Verkehrswert, wenn sie die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängert, die nachhaltig erzielbare Miete stützt oder Abschläge für Sanierungsstau vermeidet. Ein Sachverständiger bewertet nicht die Investitionssumme, sondern die Wirkung auf den Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 194 BauGB). Der Wertzuwachs liegt häufig unter den Baukosten. Rendite entsteht erst aus dem Zusammenspiel von Wertbeitrag, Förderung, Steuerwirkung und eingesparten Energiekosten.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) kennt drei Wege, über die eine Sanierung in das Gutachten einfließt:
Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist damit der zentrale Hebel, mit dem sich Modernisierung rechnerisch im Verkehrswert niederschlägt.
Anlage 2 ImmoWertV vergibt für Wohngebäude maximal 20 Modernisierungspunkte. Die Punkte hängen von Umfang und Qualität der Maßnahme ab.
Beispiel im Sachwertverfahren: Einfamilienhaus, Baujahr 1970, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Stichtag 2026 (Alter 56 Jahre). Angenommener Gebäudeherstellungswert vor Alterswertminderung: 300.000 Euro.
Die Werte sind vereinfacht gerechnet. Der vorläufige Gebäudesachwert wird anschließend mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses angepasst und um den Bodenwert ergänzt. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern gilt primär das Ertragswertverfahren: Die längere RND wirkt dort über einen höheren Vervielfältiger. Im Modernisierungsmodell ist die RND auf höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer begrenzt. Bei einer fachgerechten Kernsanierung sind bis zu 90 Prozent möglich, als Baujahr gilt dann das Jahr der Sanierung (Anlage 2 ImmoWertV). Zudem wirken Punkte erst ab einem Mindest-Altersanteil: Bei einem Gebäude mit 32,5 Prozent relativem Alter bleiben 4 Punkte ohne Effekt, 8 Punkte greifen bereits.
Eine längere RND hat auch eine steuerliche Kehrseite. Sie verringert die Chance, in einem Restnutzungsdauergutachten für das Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachzuweisen. Für die AfA ist das vor einer Sanierung einzuplanen. Der Nachweis gelingt nach der BFH-Rechtsprechung (IX R 25/19, IX R 14/23) mit jeder sachverständigen Methode, auch modellhaft nach ImmoWertV. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend. Ein bloßer Verweis auf die Modellwerte genügt jedoch nicht, das Gutachten muss die Gründe der kürzeren Nutzungsdauer benennen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde am 01.12.2025 aufgehoben.
Eine immowelt-Analyse auf Basis von Angebotspreisen des Jahres 2025 beziffert die Abstände zur Energieeffizienzklasse D (hedonisches Modell, Baujahr und Renovierungszustand kontrolliert):
Diese Zahlen sind Orientierung, kein Bewertungsansatz. Es sind Angebots-, keine Transaktionspreise. Das empirica-Institut weist zudem darauf hin, dass Effizienzklasse, Baujahr und Gebäudezustand korrelieren und sich nicht sauber trennen lassen. Der Effekt wird deshalb vermutlich überschätzt. Einer Wärmepumpe allein ordnet empirica höchstens einen Wertbeitrag in Höhe der Einbaukosten plus einen unsicheren Barwert der Energieeinsparung zu. Weitere Einordnung bieten die Beiträge zu Bestandsimmobilien im Vergleich zum Neubau und zu ESG-Kriterien bei Immobilien.
Für die Bewertung bedeutet das: Das Risiko erzwungener Heizungstausche sinkt kurzfristig. Brennstoffkosten, CO₂‑Preis und Quotenpflichten bleiben jedoch Wertfaktoren fossil beheizter Gebäude.
Wer ein sanierungsbedürftiges Objekt erwirbt, sollte die 15-Prozent-Grenze vor dem Kauf prüfen und die Kaufpreisaufteilung sauber dokumentieren.
Eine pauschale Prozentzahl gibt es nicht. Marktanalysen zeigen für 2025 Preisabstände von bis zu 17 Prozent bei Häusern der Klasse H gegenüber Klasse D und bis zu 32 Prozent zwischen A+ und H. Diese Modelle trennen Energieeffizienz, Baujahr und Zustand nur unvollständig. Der Gutachter ermittelt den Effekt objektbezogen über Restnutzungsdauer, Ertrag und Zustandsmerkmale.
Im Beispiel eines Hauses von 1970 mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer steigt die Restnutzungsdauer im Jahr 2026 von 24 auf bis zu 46 Jahre, wenn 12 Modernisierungspunkte erreicht werden. Im Modernisierungsmodell der Anlage 2 ImmoWertV ist sie auf 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer begrenzt, bei einer fachgerechten Kernsanierung sind bis zu 90 Prozent möglich.
Nein. Die Betriebsverbote für alte Heizkessel und die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen sind entfallen. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen im Bestand gilt ab 2029 eine steigende Quote klimaneutraler Brennstoffe von zunächst 10 Prozent.
Die BEG-Einzelmaßnahmen werden mit 15 Prozent bezuschusst. Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gilt nur für förderfähige Kosten oberhalb von 30.000 Euro. Der Heizungstausch wird über die KfW einkommensabhängig gefördert, die Sätze wurden abgesenkt.
Selbstnutzer können entweder die BEG-Förderung oder die Steuerermäßigung nach § 35c EStG nutzen, nicht beides für dieselbe Maßnahme. Vermieter setzen Erhaltungsaufwand als Werbungskosten ab. Übersteigt der Aufwand innerhalb von drei Jahren nach Erwerb 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, wirkt er nur über die AfA.
Ein Gutachten lohnt sich vor größeren Maßnahmen, vor dem Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie und bei geplanter AfA‑Strategie. Es liefert Ausgangswert und Restnutzungsdauer und macht den Wertbeitrag der Maßnahmen nachvollziehbar.
Energetische Sanierung ist eine Renditechance, aber kein Selbstläufer. Der Verkehrswert steigt über Restnutzungsdauer, Ertrag und Zustand, in der Regel weniger als die Investition. Die Wirtschaftlichkeit entscheidet sich durch Förderung, Steuerbehandlung, Lage und Gebäudealter. Wer vorher den Ausgangswert und die Wirkung jeder Maßnahme berechnet, vermeidet teure Fehlinvestitionen.
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Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
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