Was ist die EPBD und warum ist sie so wichtig?
Die EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) ist die europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Erstmals 2002 erlassen, wurde sie mehrfach überarbeitet, die jüngste und umfassendste Novellierung erfolgte 2024.
Die Neufassung der EPBD (Richtlinie EU 2024/1275) wurde am 8. Mai 2024 im Amtsblatt der EU veröffentlicht und trat am 28. Mai 2024 in Kraft. Die Mitgliedstaaten haben nun bis zum 29. Mai 2026 Zeit, die Vorgaben in nationales Recht umzusetzen. In Deutschland befindet sich die GEG-Novelle 2026 (oft als „Gebäudemodernisierungsgesetz“ bezeichnet) aktuell in der finalen parlamentarischen Abstimmung mit dem Ziel der Verabschiedung bis Mai 2026. Ein entscheidender Faktor für Eigentümer ist dabei die enge Verzahnung mit der kommunalen Wärmeplanung: Für eine Vielzahl von Kommunen läuft die Frist zur Vorlage dieser Pläne bis Mitte 2026 ab.
Für Immobilienbesitzer bedeutet das: In den kommenden Monaten entscheidet sich nicht nur der regulatorische Rahmen durch das GEG, sondern es wird lokal verbindlich geklärt, ob ein Fernwärmeanschluss möglich ist oder eine individuelle Lösung (wie eine Wärmepumpe) umgesetzt werden muss. Erst dieses Zusammenspiel aus EU-Vorgaben und lokaler Wärmeplanung schafft die nötige Investitionssicherheit für anstehende Sanierungen.
Die wichtigsten Neuerungen der EPBD 2024
Nullemissionsgebäude als neuer Standard
Ab dem 1. Januar 2030 müssen alle neuen Gebäude als Nullemissionsgebäude (Zero-Emission Building, ZEB) errichtet werden. Ein Nullemissionsgebäude zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:
- Keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort des Gebäudes
- Maximaler Schwellenwert für den Energiebedarf, der von den Mitgliedstaaten festgelegt wird
- Sehr hohe Gesamtenergieeffizienz
- Deckung des geringen Energiebedarfs vorrangig aus erneuerbaren Quellen
Bis 2050 soll der gesamte Gebäudebestand in Nullemissionsgebäude umgewandelt werden. Für öffentliche Neubauten gilt dieser Standard bereits ab dem 1. Januar 2028. Bauherren, die derzeit Projekte planen, müssen diese Anforderungen bereits jetzt berücksichtigen.
Solarpflicht – die nächste große Deadline steht bevor
Die EPBD führt eine gestaffelte Solarpflicht ein, die für Immobilienbesitzer und Bauherren hochrelevant ist. Die erste große Deadline der Solarpflicht rückt nun unmittelbar näher: Bis zum 31. Dezember diesen Jahres (2026) müssen alle neuen öffentlichen Gebäude sowie neuen Nichtwohngebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 250 m² mit Solaranlagen ausgestattet sein. Da die Kapazitäten im Handwerk und bei den Netzbetreibern weiterhin angespannt sind, ist für Projekte, die 2026 fertiggestellt werden sollen, eine sofortige Planung der PV-Anlagen zwingend erforderlich, um die Betriebserlaubnis nicht zu gefährden.
Die weiteren Fristen im Überblick:
Für bestehende öffentliche Gebäude:
- Bis Ende 2027: Gebäude über 2.000 m²
- Bis Ende 2028: Gebäude über 750 m²
- Bis Ende 2030: Gebäude über 250 m²
Für bestehende Nichtwohngebäude:
- Bis Ende 2027: Gebäude über 500 m² bei umfassender Sanierung oder genehmigungspflichtigen Maßnahmen
Für Wohngebäude:
- Bis Ende 2029: Alle neuen Wohngebäude und überdachte Parkplätze
Die Solarpflicht greift nur, wenn die Installation technisch machbar sowie wirtschaftlich und funktional vertretbar ist. Bei der Umsetzung sollen die Mitgliedstaaten auch die strukturelle Integrität, Gründächer und die Isolierung berücksichtigen.
Tipp: Bauherren und Eigentümer sollten bereits jetzt bei Neubauprojekten und geplanten Dachsanierungen die Statik und Elektrik für Solaranlagen mitplanen, um zusätzliche Kosten und Verzögerungen zu vermeiden.
Sanierungspflichten für den Gebäudebestand
Die EPBD 2024 führt unterschiedliche Vorgaben für Wohn- und Nichtwohngebäude ein:
Wohngebäude: Der Primärenergieverbrauch im nationalen Durchschnitt muss sinken:
- Bis 2030: Reduzierung um 16 Prozent
- Bis 2035: Reduzierung um 20-22 Prozent
Diese Vorgabe gilt nicht gebäudescharf, sondern als nationale Durchschnittsanforderung.
Nichtwohngebäude: Hier greifen gebäudescharfe Mindestenergiestandards nach dem „worst-first"-Prinzip:
- Bis 2030: Die ineffizientesten 16 Prozent müssen saniert werden
- Bis 2033: Die ineffizientesten 26 Prozent müssen saniert werden
Diese Vorgaben beziehen sich auf das Basisjahr 2020 und gelten für jedes einzelne Gebäude.
Tipp: Eigentümer sollten bereits jetzt den energetischen Zustand ihrer Immobilie prüfen und einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen, um rechtzeitig handeln zu können.
Renovierungspässe und nationale Gebäuderenovierungspläne
Die Mitgliedstaaten mussten bis Ende 2025 ein Schema für die Erstellung von Renovierungspässen einführen. In Deutschland werden diese über die bereits etablierten individuellen Sanierungsfahrpläne (iSFP) abgebildet.
Ein Renovierungspass enthält:
- Bestandsaufnahme des energetischen Ist-Zustands
- Schrittweisen Sanierungsplan bis zum Nullemissionsstandard
- Zeitplan und Meilensteine
- Empfohlene Maßnahmen mit Kosten-Nutzen-Bewertung
Die Erstellung erfolgt nach einem Vor-Ort-Besuch durch qualifizierte oder zertifizierte Sachverständige.
Wichtig: Die nationalen Gebäuderenovierungspläne (NBRP) mit Meilensteinen für 2030, 2040 und 2050 mussten bis zum 31. Dezember 2025 vorgelegt werden. Deutschland hat diesen ersten Entwurf fristgerecht eingereicht; der finale Plan folgt bis Ende 2026.
Ausstieg aus fossilen Heizsystemen
Die EPBD setzt klare Signale für den Ausstieg aus fossilen Heizsystemen:
- Seit 1. Januar 2025: Stopp aller finanziellen Förderungen für reine fossil betriebene Heizkessel (diese Frist ist bereits verstrichen)
- Ab 2030: Neubauten müssen vollständig mit erneuerbaren Energien geheizt werden
- Bestehende Gebäude: Mitgliedstaaten sollen fossile Heizkessel im Einklang mit nationalen Ausstiegsplänen ersetzen
In Deutschland regelt das GEG bereits, dass das Heizen mit fossilen Energieträgern längstens bis Ende 2044 möglich ist. Die EU-Vorgaben sehen jedoch einen Einbaustopp für neue fossil betriebene Heizungen bereits ab 2040 vor, sodass hier eine Anpassung im Rahmen der GEG-Novelle 2026 zu erwarten ist.
Lebenszyklus-Treibhauspotenzial (Global Warming Potential)
Eine der wichtigsten Neuerungen der EPBD ist die verpflichtende Berechnung und Offenlegung des Lebenszyklus-Treibhauspotenzials (Life Cycle Global Warming Potential, GWP) für Neubauten. Dies ist ein Paradigmenwechsel: Künftig werden nicht mehr nur die Betriebsemissionen, sondern die gesamten CO₂-Emissionen über den Lebenszyklus eines Gebäudes bewertet.
Die Fristen im Überblick:
Ab 1. Januar 2028:
- Alle neuen Gebäude mit einer Nutzfläche über 1.000 m² müssen das Lebenszyklus-GWP berechnen und im Energieausweis ausweisen
Ab 1. Januar 2030:
- Alle Neubauten (unabhängig von der Größe) müssen das Lebenszyklus-GWP berechnen und ausweisen
- Zusätzlich gelten verbindliche Grenzwerte für das GWP, die von den Mitgliedstaaten festgelegt werden
Bis 1. Januar 2027:
- Die Mitgliedstaaten müssen eine Roadmap mit Grenzwerten und Zielvorgaben für das Lebenszyklus-GWP veröffentlichen
Die Berechnung umfasst alle Phasen des Gebäudelebenszyklus:
- Produktionsphase (A1-3): Herstellung der Baustoffe inklusive Transport
- Bauphase (A4-5): Errichtung des Gebäudes
- Nutzungsphase: Betrieb und Instandhaltung
- Entsorgungsphase (C1-4): Rückbau und Entsorgung
Hinweis: Das Lebenszyklus-GWP wird als kg CO₂eq pro m² Nutzfläche über einen Referenzzeitraum von 50 Jahren berechnet und basiert auf der Norm EN 15978.
Bedeutung für die Praxis: Die „graue Energie" der Baustoffe wird zum entscheidenden Faktor. Materialien wie Beton und Stahl verursachen erhebliche Emissionen bei der Herstellung, während Holz CO₂ langfristig bindet. Bauherren und Planer müssen bereits jetzt bei laufenden Projekten die Lebenszyklus-Betrachtung mitdenken.
Infrastruktur für nachhaltige Mobilität
Die EPBD verschärft die Anforderungen an Ladeinfrastruktur für Elektromobilität:
Neue und renovierte Nichtwohngebäude (ab 6 Stellplätzen):
- Ein Ladepunkt für jeden fünften Autostellplatz (bei Bürogebäuden: je zweiten)
- Vorverkabelung von mindestens 50 Prozent aller Stellplätze
- Fahrradstellplätze für mindestens 15 Prozent der durchschnittlichen Nutzerkapazität
Bestehende Nichtwohngebäude (ab 20 Stellplätzen):
- Ab 2027: Ein Ladepunkt für jeden zehnten Parkplatz oder Leitungsinfrastruktur für 50 Prozent der Stellplätze
Gebäudeautomation und Steuerung
Bestehende Nichtwohngebäude mit hohem Energieverbrauch mussten mit Gebäudeautomations- und Steuerungsgeräten nachgerüstet werden:
- Bis 31. Dezember 2024: Gebäude mit Anlagen über 290 kW (diese Frist ist bereits verstrichen, betroffene Gebäude müssen bereits nachgerüstet sein)
- Bis 31. Dezember 2029: Gebäude mit Anlagen über 70 kW
Neue oder renovierte Gebäude sollen zudem mit Mess- und Kontrollgeräten ausgestattet werden, sofern dies technisch und wirtschaftlich realisierbar ist.
Die kontinuierliche Überwachung der Effizienz gebäudetechnischer Systeme wird ab dem 29. Juni 2026 auch für neue Wohngebäude verpflichtend.
Harmonisierung der Energieausweise
Die EPBD fordert eine europaweite Vereinheitlichung der Energieausweise. Bis Mai 2026 müssen die deutschen Energieausweise an das neue EU-Schema angepasst werden:
Hauptänderungen:
- Neue harmonisierte Energieeffizienzklassen von A bis G (ggf. A+ für Plusenergiehäuser)
- Wegfall der bisherigen Klasse H
- Die neue Klasse G umfasst die leistungsschwächsten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands zum Zeitpunkt der Einführung der Skala (sogenannte „Worst Performing Buildings“). Diese Gebäude stehen im Fokus der Sanierungsbemühungen, da hier die größten Einsparpotenziale liegen. Ein Gebäude in Klasse G wird künftig deutlich kritischer bewertet als nach der alten Skala, was den Marktdruck auf unsanierte Objekte erhöht.
- Digitalisierung der Energieausweise für einfacheres Teilen und Überprüfen
- Aufbau einer nationalen Energieausweisdatenbank
Die neue Skala unterscheidet sich grundlegend von der alten deutschen Skala (A+ bis H). Ein Gebäude, das heute in Klasse D liegt, könnte nach neuer Bewertung in eine andere Klasse fallen. Die Harmonisierung schafft EU-weite Vergleichbarkeit.
Auswirkungen der EPBD auf die Immobilienbewertung
Die verschärften Anforderungen der EPBD machen den energetischen Zustand einer Immobilie zu einem zentralen wertbestimmenden Faktor. Sachverständige müssen bei der Wertermittlung von Immobilien künftig verstärkt folgende Aspekte berücksichtigen:
Energetischer Zustand als Wertfaktor
Immobilien mit schlechter Energieeffizienz werden zunehmend an Wert verlieren, da:
- Hohe Sanierungskosten auf zukünftige Eigentümer zukommen
- Die Vermietbarkeit und Marktgängigkeit abnimmt
- Finanzierungskosten steigen können
- Regulatorische Risiken zunehmen
Bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens müssen Gutachter daher den aktuellen energetischen Zustand und die Pfadabhängigkeit künftiger Werte transparent darstellen.
Lebenszyklus-Betrachtung wird bewertungsrelevant
Ab 2028/2030 wird das Lebenszyklus-Treibhauspotenzial (GWP) zu einem zentralen Bewertungskriterium. Dies bedeutet:
- Die Materialwahl bei Neubauten wird wertrelevant
- „Graue Energie" der Baustoffe beeinflusst den Verkehrswert
- Holzbauweise kann Wertvorteile gegenüber Stahlbeton bieten
- Bei Neubewertungen muss die CO₂-Bilanz berücksichtigt werden
Sachverständige müssen sich auf diese neue Dimension der Bewertung vorbereiten und entsprechende Methodenkenntnisse entwickeln.
Sanierungsfahrpläne werden bewertungsrelevant
Individuelle Sanierungsfahrpläne (iSFP) entwickeln sich von einem freiwilligen Beratungsinstrument zu einem zentralen Dokument für die Immobilienbewertung. Sie zeigen:
- Welche Maßnahmen notwendig sind
- Welche Kosten anfallen werden
- Welcher Zeithorizont realistisch ist
- Welche Wertsteigerung zu erwarten ist
Tipp: Eigentümer sollten bereits vor einem geplanten Immobilienverkauf oder einer Bewertung einen qualifizierten Sanierungsfahrplan erstellen lassen, um die Verkaufsposition zu stärken.
Anpassung der Bewertungsverfahren
Die klassischen Bewertungsverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) müssen um energetische Aspekte erweitert werden:
- Berücksichtigung erhöhter Bewirtschaftungskosten bei energetisch ineffizienten Gebäuden
- Abschläge für absehbare Sanierungspflichten
- Anpassung der Restnutzungsdauer in Abhängigkeit vom energetischen Zustand
- Einfluss der Solarpflicht auf die Bewirtschaftungskosten
- Wertminderung durch fehlende Energieeffizienz
- Anpassung des Sachwertfaktors
- Berücksichtigung der Modernisierungsnotwendigkeit
- Bewertung der Lebenszyklus-Emissionen
- Zuschläge für energetisch hochwertige Objekte
- Abschläge für energetisch mangelhafte Immobilien
- Vergleichbarkeit nur bei ähnlichem Energiestandard
- Berücksichtigung vorhandener Solaranlagen
Auswirkungen auf steuerliche Bewertungen
Auch bei steuerlichen Bewertungen, etwa für Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer, wird der energetische Zustand zunehmend relevant:
- Finanzämter werden bei der Bewertung die Energieeffizienz stärker berücksichtigen
- Der Grundbesitzwert kann durch schlechte Energieeffizienz sinken
- Ein qualifiziertes Gutachten kann die Steuerlast durch Nachweis energiebedingter Wertminderungen reduzieren
- Die neue Energieausweis-Systematik wird Einfluss auf steuerliche Verkehrswertgutachten haben
Handlungsempfehlungen für Immobilienbesitzer
Bestandsaufnahme durchführen
Lassen Sie den energetischen Zustand Ihrer Immobilie professionell bewerten. Ein aktueller Energieausweis ist dabei nur der erste Schritt. Beachten Sie, dass sich die Bewertungsmaßstäbe durch die GEG-Novelle 2026 ändern werden.
Sanierungsfahrplan erstellen
Beauftragen Sie einen qualifizierten Energieberater mit der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans. Dieser sollte:
- Den Ist-Zustand detailliert erfassen
- Wirtschaftliche Sanierungsmaßnahmen aufzeigen
- Eine realistische Zeitplanung enthalten
- Fördermöglichkeiten berücksichtigen
- Die neuen EPBD-Anforderungen einbeziehen
Frühzeitig sanieren
Warten Sie nicht auf gesetzliche Verpflichtungen. Frühzeitige Sanierungen ermöglichen:
- Zugang zu aktuellen Förderprogrammen
- Bessere Planbarkeit ohne Zeitdruck
- Wertsteigerung der Immobilie
- Geringere Energiekosten
- Vermeidung von Wertverlust durch verschärfte Anforderungen
Solar-Potenzial prüfen
Prüfen Sie bereits jetzt, ob Ihr Dach für Solaranlagen geeignet ist:
- Statik und Tragfähigkeit klären
- Verschattungssituation analysieren
- Wirtschaftlichkeit berechnen
- Bei anstehenden Dachsanierungen Solarpflicht beachten
Fachliche Bewertung einholen
Bei geplanten Transaktionen (Verkauf, Schenkung, Erbschaft) sollten Sie ein professionelles Immobiliengutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen erstellen lassen, der die Anforderungen der EPBD in der Bewertung berücksichtigt.
Wichtig: Nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Gutachter können gerichtsfeste und behördlich anerkannte Gutachten erstellen. Diese müssen mit den neuen EPBD-Vorgaben vertraut sein.
Fehler vermeiden: Häufige Irrtümer zur EPBD
- Irrtum 1: "Die EPBD gilt erst ab 2030" Falsch. Viele Vorgaben greifen bereits früher: Das Förderverbot für fossile Heizkessel gilt seit Januar 2025, die Solarpflicht für öffentliche Neubauten über 250 m² greift bereits Ende 2026, und die Gebäudeautomation musste für große Anlagen bereits Ende 2024 umgesetzt werden.
- Irrtum 2: "Wohngebäude sind von Sanierungspflichten ausgenommen" Nicht ganz richtig. Zwar gelten für Wohngebäude keine gebäudescharfen Vorgaben, aber die nationale Durchschnittsreduzierung um 16 Prozent bis 2030 erfordert erhebliche Sanierungsaktivitäten im gesamten Wohnungsbestand.
- Irrtum 3: "Eine einfache Online-Bewertung reicht für die Wertermittlung" Nein. Die Komplexität der energetischen Anforderungen, insbesondere die Lebenszyklus-Betrachtung und die neuen Bewertungsmaßstäbe, erfordern eine professionelle Begutachtung durch qualifizierte Immobiliensachverständige.
- Irrtum 4: "Die energetische Sanierung lohnt sich wirtschaftlich nicht" Das ist eine Einzelfallbetrachtung. Häufig amortisieren sich Sanierungen durch Energieeinsparungen, Förderungen und Wertsteigerungen über die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Ohne Sanierung drohen jedoch Wertverluste.
- Irrtum 5: "Der alte Energieausweis behält seine Gültigkeit" Grundsätzlich bleiben alte Energieausweise bis zum Ablauf ihrer Gültigkeitsdauer (10 Jahre) rechtlich anerkannt. Allerdings werden neue Ausweise ab der GEG-Novelle 2026 nach dem neuen Schema (A-G) ausgestellt, was zu unterschiedlichen Bewertungsmaßstäben führt. Bei Verkauf oder Vermietung kann ein Ausweis nach neuem Standard vorteilhafter sein.
Zusammenfassend: Die EPBD verändert den Immobilienmarkt grundlegend
Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD markiert einen Wendepunkt für den europäischen Immobilienmarkt. Der energetische Zustand wird vom Nice-to-have zum zentralen Wertfaktor. Mit der Einführung der Lebenszyklus-Betrachtung ab 2028/2030 kommt eine völlig neue Dimension hinzu: Nicht mehr nur der Betrieb, sondern bereits die Materialwahl und Bauweise bestimmen den ökologischen Fußabdruck und damit zunehmend auch den Verkehrswert einer Immobilie.
Die wichtigsten Meilensteine im Überblick:
Bereits umgesetzt:
- Förderverbot für fossile Heizkessel (seit 1. Januar 2025)
- Gebäudeautomation für große Anlagen (seit 31. Dezember 2024)
- Nationaler Gebäuderenovierungsplan (vorgelegt Ende 2025)
Unmittelbar bevorstehend:
- GEG-Novelle 2026 mit neuen Energieausweis-Klassen (bis Mai 2026)
- Solarpflicht für neue öffentliche Gebäude über 250 m² (ab 31. Dezember 2026)
- Roadmap für GWP-Grenzwerte (bis 1. Januar 2027)
Mittelfristig:
- Nullemissionsstandard für öffentliche Neubauten (ab 1. Januar 2028)
- Lebenszyklus-GWP für große Neubauten (ab 1. Januar 2028)
- Nullemissionsstandard für alle Neubauten (ab 1. Januar 2030)
- Lebenszyklus-GWP für alle Neubauten mit Grenzwerten (ab 1. Januar 2030)
Immobilienbesitzer, die frühzeitig handeln und ihre Gebäude zukunftsfähig machen, sichern langfristig den Wert ihrer Immobilie. Wer wartet, riskiert nicht nur steigende Sanierungskosten durch Zeitdruck, sondern auch erhebliche Wertverluste durch verschärfte regulatorische Anforderungen.
Für eine professionelle Bewertung, die die Anforderungen der EPBD berücksichtigt, ist die Beauftragung eines qualifizierten Sachverständigen unerlässlich. Nur so erhalten Sie eine rechtssichere Grundlage für Kauf-, Verkaufs-, Finanzierungs- oder steuerliche Entscheidungen, die die neuen energetischen Anforderungen und die Lebenszyklus-Betrachtung einbezieht.
Die kommenden Jahre werden zeigen, wie konsequent die Mitgliedstaaten die Vorgaben umsetzen. Klar ist jedoch: Der Weg zum klimaneutralen Gebäudebestand ist eingeleitet – und er wird die Immobilienbewertung nachhaltig verändern.
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