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High-Street-Objekte und Fachmarktzentren werden in der Regel im Ertragswertverfahren nach §§ 27 ff. ImmoWertV bewertet. Bei High-Street-Objekten bestimmen Mikrolage, Frequenz und erzielbare Miete den Wert, bei Fachmarktzentren vorwiegend Mieterbonität, Restlaufzeiten der Mietverträge und die Nahversorgungsfunktion. Laut Cushman & Wakefield lag die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1A-Lage im 2. Quartal 2026 im Schnitt der Top-7-Märkte bei 4,46 %, für Fachmarktzentren bei 4,75 %. Der Unterschied von rund 30 Basispunkten entspricht einem spürbaren Wertunterschied bei gleicher Nettomiete.
Für vermietete Handelsimmobilien ist das Ertragswertverfahren das maßgebliche Verfahren. Die ImmoWertV 2021 regelt es in den §§ 27 bis 34. Die steuerliche Bedarfsbewertung sieht für Geschäftsgrundstücke ebenfalls das Ertragswertverfahren vor (§ 182 Abs. 3 BewG), sofern sich die ortsübliche Miete ermitteln lässt.
Das steuerliche Ertragswertverfahren nach den §§ 184 bis 188 BewG ist ein gesetzlich stark typisiertes Massenverfahren. Es arbeitet mit pauschalen Bewirtschaftungskosten und festen Vervielfältigern aus den Anlagen zum BewG.
Weicht der steuerliche Wert vom tatsächlichen Verkehrswert ab, kann nach § 198 BewG der niedrigere gemeine Wert nachgewiesen werden. Das setzt ein anerkanntes Verkehrswertgutachten für das Finanzamt voraus. Ein solches Gutachten nach ImmoWertV ersetzt die typisierten Pauschalen durch die tatsächlichen, marktkonformen Verhältnisse des Objekts.
Der Markt trennt sich zunehmend nach Qualität und Lage. Die Spitzenmieten in 1A-Lagen der A-Städte liegen laut bulwiengesa und ImmoScout24 (Juni 2026) stabil bei rund 250 €/m². Das Flächenangebot ist seit 2022 um 33 % gestiegen, die Nachfrage konzentriert sich auf wenige Toplagen.
Das Transaktionsvolumen mit Einzelhandelsimmobilien betrug im 1. Halbjahr 2026 rund 1,7 Mrd. €, etwa 13 % des gewerblichen Volumens (Cushman & Wakefield). Bei High-Street-Objekten gestaltet sich die Preisfindung laut Marktberichten schwierig, weil die Nachfrage überwiegend von Privatinvestoren und Family Offices kommt. Fachmarktzentren profitieren von stabilen Frequenzen und hoher Investorennachfrage.
Quelle: Cushman & Wakefield MarketBeat Einzelhandel Investment Q2 2026. Die Werte gelten für erstklassige Objekte mit bonitätsstarken Mietern. Sie sind keine Bewertungsgrundlage für B-Lagen oder Objekte mit Modernisierungsbedarf. Zudem weichen die Angaben der Maklerhäuser methodisch voneinander ab: BNP Paribas Real Estate nannte für Fachmarktzentren Ende 2025 etwa 4,65 %.
Regional liegen die Geschäftshaus-Spitzenrenditen in Nordrhein-Westfalen laut BNP Paribas Real Estate (Ende 2025) in Köln bei 3,90 % und in Düsseldorf bei 3,95 %. Für Objekte dieser Märkte sowie bundesweit erstellen wir Gutachten zur Immobilienbewertung in Köln und zur Immobilienbewertung in Düsseldorf.
Die Bewertung von Handelsimmobilien in Innenstadtlage hängt von wenigen, aber entscheidenden Faktoren ab:
Bei Fachmärkten und Fachmarktzentren steht der nachhaltige Cashflow im Vordergrund:
Spitzenrendite und Liegenschaftszinssatz sind nicht identisch. Die Spitzenrendite (Net Initial Yield) ist eine reine Markt-Transaktionskennzahl aus Nettoanfangsrenditen. Der Liegenschaftszinssatz ist ein aus Kaufpreisen abgeleiteter Verzinsungssatz, den der Gutachterausschuss unter bestimmten Modellannahmen ermittelt, etwa zu Bewirtschaftungskosten, Gesamt- und Restnutzungsdauer.
Nach dem Grundsatz der Modellkonformität (§ 10 ImmoWertV) sind bei der Anwendung dieser Daten dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die ihrer Ermittlung zugrunde lagen. Eine Markt-Spitzenrendite darf daher nicht ohne Weiteres als Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren angesetzt werden.
Die Sensitivität ist hoch. Bei 30 Jahren Restnutzungsdauer sinkt der Barwertfaktor von 15,37 (5,0 %) auf 13,77 (6,0 %), also um rund 10,5 %. Ein Prozentpunkt mehr Zins senkt den kapitalisierten Gebäudeertrag um etwa ein Zehntel. Auch die Restnutzungsdauer wirkt direkt auf das Ergebnis.
Ein belastbares Verkehrswertgutachten ist bei Erbschaft und Schenkung, Finanzierung, Bilanzierung, Gesellschafterauseinandersetzungen und Verkäufen sinnvoll. Für Bestände mit mehreren Objekten bieten sich Portfoliobewertungen an. Informationen dazu finden Sie unter Portfoliobewertung.
High-Street-Objekte werden häufig im Ertragswertverfahren nach §§ 27 ff. ImmoWertV bewertet. Eingangsgrößen sind die nachhaltig erzielbare Miete der Mikrolage, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Bodenwert. Liegt die Vertragsmiete über dem Marktniveau, ist ein Overrent-Abschlag erforderlich.
Im 2. Quartal 2026 lag die Spitzenrendite laut Cushman & Wakefield bei Fachmarktzentren bei 4,75 % und bei High-Street-Objekten bei 4,46 %. Die Rendite bildet das Risiko ab: Fachmarktzentren sind typischerweise stärker von Ankermietern, Vertragslaufzeiten und Wettbewerb abhängig. Die niedrigere Rendite in 1A-Lagen spiegelt die Knappheit hochwertiger Standorte wider.
Die Spitzenrendite ist die Nettoanfangsrendite der besten Transaktionen am Markt und eine reine Marktkennzahl. Der Liegenschaftszinssatz ist ein objektartspezifischer Verzinsungssatz, der unter bestimmten Modellannahmen aus Kaufpreisen abgeleitet und im Ertragswertverfahren zur Kapitalisierung verwendet wird. Wegen des Grundsatzes der Modellkonformität (§ 10 ImmoWertV) darf eine Spitzenrendite nicht ohne Weiteres als Liegenschaftszinssatz angesetzt werden.
Bei einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren reduziert eine Erhöhung des Zinssatzes von 5,0 % auf 6,0 % den Barwertfaktor von 15,37 auf 13,77. Der kapitalisierte Gebäudeertrag sinkt dadurch um rund 10,5 %.
Nach § 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Anerkannt werden Gutachten des Gutachterausschusses sowie von Sachverständigen für Grundstückswertermittlung, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte oder öffentlich bestellte Sachverständige. Das Gutachten muss nachvollziehbar und methodisch sauber begründet sein.
Ein Gutachten lohnt sich bei Erbschaft, Schenkung, Finanzierung, Bilanzierung, Verkauf oder Streit unter Beteiligten. Besonders relevant ist es, wenn Vertragsmieten, Restlaufzeiten oder Investitionsbedarf vom Marktstandard abweichen.
High-Street-Objekte und Fachmarktzentren folgen derselben Bewertungssystematik, unterscheiden sich aber in den wertbestimmenden Parametern. Entscheidend sind eine belegbare Marktmiete, ein sauber abgeleiteter Liegenschaftszinssatz und eine realistische Restnutzungsdauer. Marktdaten zu Spitzenrenditen sind Orientierungswerte für Premiumobjekte und ersetzen kein objektspezifisches Gutachten. Die Sachverständigen von Schiffer Immobilienbewertung sind bundesweit für Sie tätig.
Schiffer Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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