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Der Wert einer Immobilie in Mannheim oder Heidelberg wird als Verkehrswert nach § 194 BauGB ermittelt. Er entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Die Wertermittlung folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und stützt sich auf Daten des jeweils zuständigen Gutachterausschusses. Beide Städte haben einen eigenen Gutachterausschuss mit eigenen Bodenrichtwerten und Marktberichten. Für steuerliche Zwecke wie Erbschaft oder Schenkung ist ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG maßgeblich.
Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich aus mehreren Faktoren:
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, die der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 BauGB). Sie haben keine bindende Wirkung und ersetzen keine Einzelbewertung.
Die Berichtsjahre der beiden Gutachterausschüsse unterscheiden sich. Die Angaben stammen aus den zuletzt veröffentlichten Grundstücksmarktberichten (Stand: Oktober 2026). Der Heidelberger Bericht 2026 wertet das Jahr 2025 aus, der Bericht 2025 das Jahr 2024. Wo nur ältere Werte öffentlich vorliegen, ist das Auswertungsjahr angegeben.
Ob neuere Bodenrichtwert-Stichtage vorliegen, ist vor jeder Bewertung im Portal BORIS-BW zu prüfen.
Heidelberg gliedert seinen Markt in vier Lageklassen. Die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf lagen im Auswertungsjahr 2024 (Grundstücksmarktbericht 2025) bei den folgenden Werten. Für 2025 meldet der Gutachterausschuss im Schnitt +5,4 Prozent; die Werte je Lageklasse stehen im Bericht 2026.
Diese Werte sind Durchschnitte. Das einzelne Objekt kann je nach Lage, Zustand und Ausstattung deutlich abweichen. Angebotspreise von Immobilienportalen sind zudem keine beurkundeten Kaufpreise und eignen sich nicht als Wertnachweis.
Die ImmoWertV kennt drei normierte Verfahren. Die Wahl richtet sich nach Objektart und verfügbarer Datenlage:
Weist ein Steuerpflichtiger nach, dass der gemeine Wert niedriger ist als der typisierte Steuerwert, ist der niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 BewG). In der Praxis erfolgt der Nachweis durch ein Gutachten. Wie belastbar es ist, hängt von der Methodik ab.
Für vermietete Objekte sind außerdem ein Kaufpreisaufteilungsgutachten und ein Restnutzungsdauergutachten relevant, weil sie die Abschreibung beeinflussen. Bei Erbfällen lohnt der Blick auf die Möglichkeiten, eine Immobilie steuerfrei zu vererben.
Abgrenzung zur Grundsteuer: Der Nachweis nach § 198 BewG gilt für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. In Baden-Württemberg bezieht das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) den Bodenrichtwert unmittelbar in die Grundsteuer ein und regelt einen eigenen Nachweis in § 38 Abs. 4 LGrStG. Dafür muss der Grundsteuerwert um mehr als 30 Prozent vom nachgewiesenen Wert abweichen. Das Gutachten muss vom Gutachterausschuss, von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen.
Heidelberg
Mannheim
Umland
Schiffer & Partner Immobilienbewertung erstellt Verkehrswertgutachten bundesweit, auch in der Region Rhein-Neckar. Der Sachverständige André Schiffer ist Diplom-Sachverständiger (DIA), nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert (DIAZert) und TEGoVA Recognized European Valuer (REV).
Die jeweiligen Gutachterausschüsse leiten die Bodenrichtwerte aus der Kaufpreissammlung ab (§ 193 und § 196 BauGB). Sie sind über das Portal BORIS-BW abrufbar und haben keine bindende Wirkung. Mehr dazu im Beitrag zum Gutachterausschuss.
Nein. Der Bodenrichtwert bildet nur den durchschnittlichen Wert des unbebauten Bodens einer Zone ab. Gebäude, Zustand, Mieten und Rechte fehlen. Dafür ist eine Einzelbewertung nach ImmoWertV nötig.
Ein Gutachten ist sinnvoll, wenn der vom Finanzamt typisiert ermittelte Wert über dem Verkehrswert liegt, etwa bei Erbschaft oder Schenkung. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt von Wertdifferenz, Freibeträgen und Steuersatz ab. Für die Grundsteuer in Baden-Württemberg gilt stattdessen § 38 Abs. 4 LGrStG mit einer Abweichungsschwelle von mehr als 30 Prozent. Eine Kurzbewertung kann das Potenzial vorab einordnen.
Ja. Portale zeigen Angebotspreise. Die Gutachterausschüsse werten dagegen beurkundete Kaufpreise aus, die die Notare ihnen nach § 195 BauGB übermitteln. Der Verkehrswert orientiert sich an tatsächlich erzielten Preisen.
In Heidelberg stiegen laut Grundstücksmarktbericht 2026 die Preise für wiederverkaufte Eigentumswohnungen im Jahr 2025 im Schnitt um 5,4 Prozent, nach Rückgängen in den Vorjahren. In Mannheim stieg laut Grundstücksmarktbericht 2024 der Mittelpreis für Wohnungseigentum im Jahr 2024 um rund 10 Prozent, bei Ein- und Zweifamilienhäusern sank er leicht. Die Entwicklung hängt stark von Lage und Objektart ab.
Ja. Schiffer & Partner Immobilienbewertung arbeitet bundesweit. Welcher Gutachterausschuss die Daten liefert, richtet sich nach der Lage des Grundstücks, zum Beispiel der Gutachterausschuss der Stadt Mannheim, der Stadt Heidelberg oder der Gemeinsame Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis.
Mannheim und Heidelberg sind zwei getrennte Bewertungsmärkte mit eigenen Datengrundlagen. Belastbar sind Wertermittlungen nur, wenn sie auf den Daten des zuständigen Gutachterausschusses und einem passenden ImmoWertV-Verfahren beruhen. Für steuerliche Zwecke entscheidet die methodische Sauberkeit darüber, ob das Finanzamt ein Gutachten akzeptiert.
Schiffer Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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