Immobilien in Kiel und Lübeck werden nach denselben rechtlichen Grundlagen bewertet wie überall in Deutschland, also gemäß § 194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dennoch weisen beide Märkte ausgeprägte regionale Besonderheiten auf, die die Wertermittlung erheblich beeinflussen: Wasserlage, maritime Infrastruktur, Denkmalschutz und ein duales Preisgefüge zwischen Ostseeküste und urbanem Hinterland.
Kiel und Lübeck sind die beiden größten Städte Schleswig-Holsteins und liegen keine 90 Kilometer voneinander entfernt. Dennoch folgen ihre Immobilienmärkte unterschiedlichen Dynamiken.
Für die Bewertung von Immobilien in Kiel und Lübeck kommen alle drei normierten Verfahren der ImmoWertV zur Anwendung, je nach Objekttyp und verfügbarer Datengrundlage:
Beim Sachwertverfahren ist der regional kalibrierte Sachwertfaktor entscheidend. Dieser wird vom jeweiligen Gutachterausschuss publiziert und muss für valide Ergebnisse zwingend aus lokalen Marktdaten abgeleitet werden.
Immobilien mit direktem Förde- oder Ostseeblick erzielen in beiden Städten erhebliche Lageboni. Diese Lagezuschläge lassen sich nicht pauschal in Prozent ausdrücken, sondern müssen gutachterlich auf Basis von Vergleichspreisen und Bodenrichtwertdaten belegt werden.
Der Bodenrichtwert allein bildet Wasserlagen oft unzureichend ab, da er flächenmäßig gemittelt wird. Eine sachgerechte Bewertung erfordert hier die Analyse lagetypischer Einzelverkäufe.
Relevant ist diese Frage insbesondere bei:
Die Lübecker Altstadt enthält einen hohen Anteil denkmalgeschützter Gebäude. Für Eigentümer und Investor:innen ergeben sich daraus zwei gegensätzliche Aspekte:
Steuerliche Chancen:
Bewertungsrisiken:
Diese beiden Instrumente greifen an unterschiedlichen Stellen an und dürfen nicht miteinander vermischt werden:
Beide Instrumente können grundsätzlich parallel genutzt werden, sie betreffen jedoch unterschiedliche Bemessungsgrundlagen.
Aktueller Rechtsstand: Das Bundesfinanzministerium hat mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 das zuvor sehr restriktive BMF-Schreiben vom Februar 2023 aufgehoben. Für den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer im Rahmen der Einkommensteuer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) gilt nun wieder Methodenfreiheit gemäß BFH-Rechtsprechung.
Das Finanzamt bewertet Immobilien bei Erbschaft oder Schenkung nach dem Bewertungsgesetz (BewG), standardisiert und ohne Ortskenntnis. In Kiel und Lübeck führt dies häufig zu überhöhten Grundbesitzwerten, weil lokale Marktabweichungen, Lagefaktoren und Objektmängel pauschal nicht berücksichtigt werden.
Gemäß § 198 BewG kann dem Finanzamt ein niedrigerer Verkehrswert durch ein Verkehrswertgutachten nachgewiesen werden. Voraussetzung ist, dass das Gutachten von einem anerkannten Sachverständigen erstellt wurde, etwa einem zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass ein qualifiziertes Gutachten gemäß § 198 BewG vorrangig gegenüber dem typisierten Finanzamtswert ist.
Relevante Konstellationen in Kiel und Lübeck:
Wer eine vermietete Immobilie in Kiel oder Lübeck erwirbt, sollte frühzeitig eine steueroptimierte Kaufpreisaufteilung vornehmen. Das Ziel: einen möglichst hohen Anteil des Kaufpreises dem abschreibungsfähigen Gebäude zuweisen und den nicht abschreibungsfähigen Grundstücksanteil gering halten.
Die Finanzverwaltung nutzt zur Kaufpreisaufteilung die Arbeitshilfe des BMF. Diese bildet regionale Preisverhältnisse in Schleswig-Holstein oft nicht korrekt ab. Ein Kaufpreisaufteilungsgutachten kann die steuerlich günstigere Aufteilung belastbar belegen und damit die jährliche AfA-Bemessungsgrundlage maximieren.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel und der Gutachterausschuss der Hansestadt Lübeck veröffentlichen jeweils:
Diese Daten sind die methodische Grundlage jeder validen Immobilienbewertung in der Region. Ohne Rückgriff auf diese lokalen Marktdaten ist ein belastbares Verkehrswertgutachten nicht möglich.
Das Finanzamt nutzt das standardisierte Verfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Liegt der ermittelte Grundbesitzwert über dem tatsächlichen Verkehrswert, kann gemäß § 198 BewG ein niedrigerer Wert durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen werden.
In der Regel das Vergleichswertverfahren, da für Kieler Eigentumswohnungen eine ausreichende Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses vorliegt. Fehlen geeignete Vergleichspreise, etwa bei dauerhaft vermieteten Objekten, wird stattdessen das Ertragswertverfahren herangezogen.
Ja. Einschränkungen in der Nutzung, erhöhte Instandhaltungskosten und begrenzte Umbaumöglichkeiten können den Verkehrswert mindern. Gleichzeitig können steuerliche Vergünstigungen (Denkmal-AfA nach § 7i EStG) den Investitionswert für Kapitalanleger erhöhen.
Die Kosten richten sich nach Objektwert, Komplexität und Umfang. Gerne unterbreiten wir Ihnen eine unverbindliche Ersteinschätzung. Nehmen Sie hierzu gerne Kontakt zu uns auf.
Ja. André Schiffer ist zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 und TEGoVA Recognized European Valuer (REV). Die Gutachten werden gemäß § 198 BewG von Finanzämtern anerkannt und sind gerichtsfest.
Schiffer & Partner ist bundesweit tätig und bewertet Immobilien auch in Schleswig-Holstein. Eine Objektbesichtigung vor Ort ist für ein vollständiges Verkehrswertgutachten methodisch erforderlich.
Die Immobilienbewertung in Kiel und Lübeck erfordert fundierte Kenntnis regionaler Marktdaten, lokaler Besonderheiten wie Wasserlagen und Denkmalschutz sowie aktueller Rechtsprechung zu § 198 BewG. Pauschalierte Finanzamtswerte treffen die tatsächlichen Verkehrswerte in diesen Märkten oft nicht. Ein qualifiziertes Gutachten schützt vor steuerlicher Überbewertung und bildet die sachgerechte Grundlage für Kauf, Verkauf, Erbschaft oder Finanzierung.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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