Ein professionelles Immobiliengutachten in Nürnberg und der Metropolregion Franken liefert eine rechtssichere, methodisch fundierte Wertermittlung nach § 194 BauGB und § 198 BewG. Die Region gehört zu den wirtschaftlich stabilsten Standorten Deutschlands, mit einem diversifizierten Mittelstandsgefüge, starken Industrieunternehmen und einem anhaltend hohen Immobilienbedarf. Wer hier kauft, verkauft, erbt oder steuerlich bewerten muss, benötigt belastbare Zahlen statt Schätzwerte.
Die Metropolregion Nürnberg ist mit rund 3,6 Millionen Einwohnern eine der größten in Deutschland. Nürnberg selbst bildet das wirtschaftliche Zentrum, ergänzt durch Erlangen, Fürth und Schwabach sowie einen breiten Gürtel aus mittelständisch geprägten Gemeinden.
Die regionale Wirtschaftsstruktur ist außergewöhnlich heterogen:
Diese Kombination erzeugt eine Immobilienmarktstruktur, in der Wohn-, Gewerbe- und Spezialimmobilien je nach Teilmarkt sehr unterschiedliche Wertentwicklungen aufweisen. Eine pauschale Marktbetrachtung ist methodisch unzureichend.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert drei anerkannte Wertermittlungsverfahren, die je nach Objektart und Datenlage anzuwenden sind.
Geeignet für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in Lagen mit ausreichender Vergleichsdatenbasis. In Nürnbergs dicht besiedelten Stadtvierteln wie Gostenhof, Johannis oder Mögeldorf liegen aufgrund hoher Markttransparenz und reger Kaufaktivität regelmäßig hinreichend Vergleichstransaktionen vor.
Grundlage sind die Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (Gutachterausschuss Nürnberg, Erlangen, Fürth). Deren Auswertungen bilden die Basis für jeden sachverständigen Vergleich.
Maßgebliches Verfahren bei Renditeobjekten, Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden, Einzelhandelsflächen, Logistikimmobilien. In Erlangen, mit seinem hohen Mieteranteil durch Studierende und Beschäftigte im Medizintechniksektor, ist das Ertragswertverfahren in der Praxis dominant.
Wesentliche Eingangsparameter:
Angewendet, wenn weder ausreichende Vergleichsdaten noch verlässliche Ertragsdaten vorliegen, typisch bei Ein- und Zweifamilienhäusern, kommunalen Sonderimmobilien oder technisch-gewerblichen Objekten.
Der Sachwertfaktor wird aus regionalen Daten des Gutachterausschusses abgeleitet und ist entscheidend für die Qualität des Ergebnisses. Ein falscher Faktor kann den Verkehrswert um 15–30 % verfälschen.
Finanzämter in Bayern, zuständig für Bewertungen in Nürnberg, Erlangen, Fürth und dem Umland, nutzen das vereinfachte Ertragswertverfahren bzw. das Sachwertverfahren nach §§ 182–196 BewG. Diese typisierten Verfahren führen häufig zu überhöhten Grundbesitzwerten, weil sie:
Ein überhöht festgestellter Grundbesitzwert erhöht direkt die Steuerlast bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Eigentümer und Erben haben das Recht, dem Finanzamt einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen. Voraussetzung ist ein anerkanntes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, erstellt durch einen qualifizierten Sachverständigen.
Anerkannt sind in Bayern, wie bundesweit, zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 sowie öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Über die Gleichwertigkeit dieser Qualifikationen informiert der Artikel zum Thema öffentlich bestellter vs. zertifizierter Sachverständiger.
Das Gutachten muss:
Für Vermieter von Bestandsimmobilien in Nürnberg, Fürth oder Erlangen ist das Restnutzungsdauergutachten ein zentrales Steuerinstrument.
Durch den Nachweis einer tatsächlich kürzeren wirtschaftlichen Restnutzungsdauer kann die AfA-Basis erhöht werden, das heißt: höhere jährliche Absetzungen für Abnutzung (AfA), niedrigere Steuerlast. Mehr zur steuerlichen Systematik der AfA bei Immobilien.
Der BFH hat mit seinem Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) klargestellt, dass ein solches Gutachten als Nachweis gegenüber dem Finanzamt zulässig ist. In Reaktion darauf hat die Finanzverwaltung mit BMF-Schreiben vom 22.02.2023 die Anforderungen an die Gutachtenmethodik präzisiert: Nachgewiesen werden muss die tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer anhand des baulichen Zustands und des Verschleißes der Bausubstanz – nach den Regeln der ImmoWertV. Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten erfüllt genau diese Anforderungen und wird von den Finanzämtern in Bayern akzeptiert.
Wer eine vermietete Immobilie in Nürnberg oder dem Umland erwirbt, muss den Kaufpreis steuerlich korrekt auf Boden und Gebäude aufteilen. Nur der Gebäudeanteil ist AfA-fähig.
Eine willkürliche oder rein kaufpreisbezogene Aufteilung akzeptieren Finanzämter zunehmend nicht mehr. Das Kaufpreisaufteilungsgutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen schafft rechtliche Klarheit und ist steuerlich belastbar. Mehr zu den Grundlagen der Kaufpreisaufteilung bei Immobilien.
Der Raum Nürnberg-Fürth-Erlangen beherbergt eine hohe Dichte an Produktionsstätten, Logistikzentren und Gewerbeparks. Die Bewertung von Gewerbeimmobilien erfordert spezifische Marktkenntnisse zu Drittverwendbarkeit, branchenbedingten Anpassungskosten und regionalen Leerstandsraten.
Nürnberg besitzt einen erheblichen Altbaubestand, teils unter Denkmalschutz. Die Denkmal-AfA bietet erhebliche steuerliche Vorteile, setzt aber eine korrekte Bewertungsgrundlage voraus.
Unternehmen mit Immobilienvermögen in Franken, ob Produktionsstätten, Verwaltungsgebäude oder Logistikflächen, benötigen bei Unternehmenstransaktionen, Bilanzen oder Umstrukturierungen eine Portfoliobewertung nach anerkannten Standards.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung erstellt bundesweit Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten und Kaufpreisaufteilungsgutachten, auch für Objekte in der Metropolregion Nürnberg.
André Schiffer (Diplom-Sachverständiger DIA, zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024, TEGoVA Recognized European Valuer REV) erstellt Gutachten, die durch Finanzämter nach § 198 BewG und durch Gerichte anerkannt werden.
Das Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV ist die Standardmethode für vermietete Wohnimmobilien. Wesentliche Parameter sind der nachhaltig erzielbare Jahresreinertrag, der regionale Liegenschaftszins aus den Daten des Gutachterausschusses sowie die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Ja. Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nachweisen. Das Gutachten muss methodisch den Anforderungen der ImmoWertV entsprechen und durch einen anerkannten Sachverständigen erstellt werden. Ein Einspruch gegen den Feststellungsbescheid ist innerhalb eines Monats einzulegen.
Die Kosten richten sich nach Objektwert, Objekttyp und Bewertungsaufwand. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten bei Schiffer & Partner Immobilienbewertung beträgt ab 2.975,– € inkl. Mehrwertsteuer. Für eine unverbindliche Einschätzung kontaktieren Sie uns gerne unter: 0211 / 879 786 60
Ja. Gutachten von André Schiffer sind aufgrund der Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und der Anerkennung als TEGoVA Recognized European Valuer (REV) durch Finanzämter nach § 198 BewG anerkannt. Für den steuerlichen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts werden nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige von der Finanzverwaltung als gleichwertig zu öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen behandelt.
Bei vermieteten Bestandsimmobilien, deren tatsächliches wirtschaftliches Alter oder Sanierungszustand von der steuerlichen Normnutzungsdauer nach § 7 EStG abweicht. Eine kürzere Restnutzungsdauer erhöht die jährliche AfA und reduziert die Steuerlast, bei Objekten ab ca. 300.000 Euro Gebäudewert regelmäßig lohnenswert.
Ja. Das Leistungsangebot umfasst Wohn-, Misch- und Gewerbeimmobilien in der gesamten Metropolregion Nürnberg, inklusive Portfoliobewertungen für Unternehmen mit mehreren Objekten.
Nürnberg und die Metropolregion Franken sind ein wirtschaftsstarker, strukturell stabiler Immobilienmarkt mit erheblicher Differenzierung zwischen Teillagen, Nutzungsarten und Objektklassen. Pauschale Bewertungen ohne lokale Marktdaten und methodische Sorgfalt sind hier nicht belastbar, weder für steuerliche Zwecke noch für Kauf- und Verkaufsentscheidungen.
Ein qualifiziertes Gutachten nach § 194 BauGB, erstellt durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, ist das maßgebliche Instrument zur rechtssicheren Wertfeststellung, ob gegenüber Finanzämtern, Gerichten oder Vertragsparteien.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
E-Mail • Anrufen: 0211 / 879 786 60
