Land- und forstwirtschaftliche Flächen im Außenbereich unterliegen eigenen Bewertungsregeln, die sich grundlegend von der Bewertung bebauter Grundstücke unterscheiden. Maßgeblich ist der land- oder forstwirtschaftliche Nutzungswert, nicht der allgemeine Bodenrichtwert für Bauland. Für steuerliche Zwecke gelten zudem spezifische Vorschriften nach dem Bewertungsgesetz (BewG), die erheblichen Einfluss auf die steuerliche Belastung bei Übertragung oder Erbschaft haben können.
Land- und forstwirtschaftliche Flächen liegen planungsrechtlich im sogenannten Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Sie dienen der landwirtschaftlichen Bodennutzung, der Forstwirtschaft, dem Weinbau, der Fischzucht oder ähnlichen Zwecken.
Der Außenbereich ist grundsätzlich von Bebauung freigehalten. Eine bauliche Nutzung ist nur ausnahmsweise zulässig, beispielsweise für privilegierte landwirtschaftliche Betriebe. Diese Einschränkung wirkt sich unmittelbar auf den Verkehrswert aus.
Das Vergleichswertverfahren ist bei homogenen landwirtschaftlichen Flächen der methodische Regelfall. Kaufpreise vergleichbarer Ackerflächen, Grünland oder Waldflächen aus derselben Region werden herangezogen und auf die zu bewertende Fläche übertragen.
Relevante Vergleichsparameter sind:
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag der Fläche abgeleitet. Dieser Ansatz ist sinnvoll, wenn die Fläche Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs ist oder wenn Pachterträge vorliegen, die den Nutzungswert belegen.
Der Liegenschaftszins für landwirtschaftliche Flächen liegt in der Regel zwischen 1,5 % und 3,5 %, abhängig von Lage, Bodenqualität und regionaler Marktlage.
Forstwirtschaftliche Flächen werden häufig nach dem Sachwertverfahren bewertet, da der Bodenwert und der Bestandswert des Holzaufwuchses getrennt ermittelt werden. Der Holzbestand wird dabei nach Baumart, Alter, Vorrat und Holzqualität bewertet.
Für land- und forstwirtschaftliche Flächen veröffentlichen die Gutachterausschüsse eigene Bodenrichtwerte, die von den allgemeinen Bodenrichtwerten für Bauland klar zu unterscheiden sind. Diese agrarischen Bodenrichtwerte spiegeln den typischen Preis je Quadratmeter Ackerfläche oder Grünland in einer Region wider.
Zum Verständnis der methodischen Grundlagen empfiehlt sich ein Blick auf die Grundlagen der Wertermittlung.
Für steuerliche Zwecke, insbesondere bei Erbschaft- und Schenkungsteuer, werden land- und forstwirtschaftliche Flächen nach den §§ 158 ff. BewG bewertet. Hier gilt der sogenannte Liquidationswert oder der Fortführungswert, je nachdem, ob der Betrieb fortgeführt oder aufgegeben wird.
Der steuerliche Ansatz weicht regelmäßig vom Verkehrswert ab. Eigentümer haben das Recht, durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten gemäß § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, um die Steuerlast zu reduzieren.
Die Grundsteuer A umfasst land- und forstwirtschaftliche Flächen. Seit dem 1. Januar 2025 basiert ihre Berechnung auf den neuen Bewertungsgrundlagen der Grundsteuerreform. Die alten Einheitswerte wurden vollständig abgelöst. An ihre Stelle tritt ein standardisiertes, bundeseinheitliches Ertragswertverfahren. Zwar erlaubt die gesetzliche Öffnungsklausel den Bundesländern eigene Regelungen, im Bereich der Grundsteuer A setzen die meisten Länder jedoch die Vorgaben des Bundesrechts um.
In Randbereichen zu Siedlungsgebieten kann Außenbereichsfläche eine sogenannte Entwicklungserwartung besitzen, also die latente Möglichkeit einer späteren Umwidmung zu Bauland. Diese Erwartung darf im Verkehrswertgutachten nur in begründeten Einzelfällen und methodisch nachvollziehbar berücksichtigt werden.
Eine unzulässige Einpreisung von Entwicklungspotenzialen ohne konkrete planungsrechtliche Grundlage führt zu Gutachten, die vor Finanzämtern und Gerichten angreifbar sind. Hier ist methodische Präzision entscheidend.
Weiterführende Informationen zum Grundstückswert ermitteln, insbesondere zu den Werteinflüssen durch öffentlich-rechtliche Restriktionen, finden sich im Wissensbereich von Schiffer & Partner.
Der Wert von Ackerland variiert in Deutschland erheblich. In strukturstarken Agrarregionen wie Nordrhein-Westfalen oder Bayern werden Kaufpreise zwischen 40.000 und 100.000 Euro je Hektar erzielt, in Nordrhein-Westfalen lagen die Durchschnittswerte 2024 bei rund 97.700 Euro je Hektar, in Bayern bei rund 94.400 Euro je Hektar. In ertragsschwachen Regionen können die Werte deutlich darunter liegen.
Ausführliche Informationen zur Ackerlandbewertung einschließlich der maßgeblichen Bewertungsparameter bietet der entsprechende Wissensbeitrag.
Wertbestimmende Faktoren sind:
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ist bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen in folgenden Situationen notwendig:
Für steuerliche Verfahren ist besonders auf die Qualifikation des Gutachters zu achten. Das Verkehrswertgutachten für das Finanzamt muss von einem anerkannten Sachverständigen erstellt werden, damit es steuerlich Bestand hat.
Ackerland wird vorrangig im Vergleichswertverfahren bewertet. Maßgeblich sind Kaufpreise vergleichbarer Flächen in der Region, die Bodenpunktzahl nach der amtlichen Bodenschätzung sowie aktuelle Pachtpreise. Der Gutachterausschuss veröffentlicht hierfür gesonderte Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzflächen.
Nein. Der allgemeine Bodenrichtwert bezieht sich auf baureifes oder bebaubares Land. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen im Außenbereich gelten eigene, deutlich niedrigere Bodenrichtwerte für agrarische Nutzung.
Ja. Gemäß § 198 BewG kann der Erbe oder Beschenkte durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert unterhalb der behördlichen Bewertung liegt. Das Finanzamt ist in diesem Fall verpflichtet, den nachgewiesenen Wert anzuerkennen.
Forstwirtschaftliche Flächen werden in der Regel durch eine kombinierte Bewertung aus Bodenwert und Aufwuchswert erfasst. Der Holzbestand wird nach Baumart, Alter, Vorrat und erzielbarem Holzpreis bewertet. Die Gesamtbewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren.
Im Rahmen von Flurbereinigungsverfahren wird der Wert der eingebrachten Flächen nach dem Flurbereinigungsgesetz (FlurbG) ermittelt. Ein unabhängiges Gutachten sichert die eigene Verhandlungsposition und schützt vor einer Unterbewertung durch die Flurbereinigungsbehörde.
Eine Mindestgröße gibt es nicht. Die Entscheidung hängt von der steuerlichen Relevanz, dem Transaktionszweck und dem potenziellen Streitwert ab. Bereits bei Flächen ab ca. 1–2 Hektar in wertintensiven Regionen oder bei Erbschaftsteuerverfahren ist ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll.
Die Wertermittlung land- und forstwirtschaftlicher Flächen im Außenbereich erfordert spezialisiertes Fachwissen. Weder das Ertragswert- noch das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren kann pauschal angewendet werden, die Methodik hängt von Flächentyp, Nutzung, Marktlage und Bewertungsanlass ab.
Besonders im steuerlichen Kontext, bei Erbschaft, Schenkung oder Enteignung, kann ein qualifiziertes Gutachten die finanzielle Belastung erheblich reduzieren. Voraussetzung ist, dass das Gutachten von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt und methodisch belastbar dokumentiert ist.
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Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
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