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Der Verkehrswert einer Reitanlage oder eines Gestüts wird nach § 194 BauGB und der ImmoWertV ermittelt, je nach Nutzung im Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Maßgeblich ist nicht die persönliche Wertschätzung des Eigentümers, sondern der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Entscheidend sind das Baurecht im Außenbereich, der Zustand von Reithalle und Stallungen, die Flächenausstattung und die nachhaltig erzielbaren Erträge. Da für diese Objektart kaum Vergleichskaufpreise existieren, erfordert die Bewertung einen Sachverständigen mit Erfahrung bei Spezialgewerbeimmobilien und Freizeitimmobilien.
Eine Reitanlage (Reiterhof) ist ein Grundstück mit Stallungen, Reithalle, Reitplätzen und Weideflächen, häufig ergänzt um ein Betriebsleiterwohnhaus. Ein Gestüt ist ein Zuchtbetrieb mit vergleichbarer Bausubstanz, jedoch mit zusätzlichen Anforderungen an Fohlen- und Zuchtstutenhaltung.
Bewertet wird ausschließlich die Immobilie: Grund und Boden, Gebäude, Außenanlagen sowie fest eingebaute wesentliche Bestandteile im Sinne der §§ 93, 94 BGB, etwa Reitplatzaufbau, Tränkeanlagen oder Paddockzäune. Zubehör im Sinne des § 97 BGB ist dagegen eine bewegliche Sache. Pferde, Zuchtbestand, Turnierausrüstung, Maschinen und sonstiges bewegliches Inventar gehören nicht zum Verkehrswert der Immobilie und werden gesondert betrachtet.
Reitanlagen werden häufig aus persönlicher Neigung erworben, nicht aus Renditeerwägungen. § 194 BauGB bestimmt jedoch, dass ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bei der Verkehrswertermittlung unberücksichtigt bleiben.
Das bedeutet: Der Sachverständige darf keine individuellen Liebhaberzuschläge ansetzen. Er berücksichtigt aber die tatsächlich am Markt gezahlte Zahlungsbereitschaft für vergleichbare Objekte, im Sachwertverfahren über den Sachwertfaktor. Genau hier entstehen die größten Abweichungen zwischen Eigentümererwartung und Gutachtenergebnis.
Das Sachwertverfahren erfordert eine fundierte Marktanpassung über den Sachwertfaktor. Das Ertragswertverfahren stützt sich auf marktübliche Pachten und den Liegenschaftszinssatz. Bei Mischnutzung wird das Ergebnis häufig durch das jeweils andere Verfahren plausibilisiert. Einen Überblick über die Systematik bietet der Beitrag zu den Grundlagen der Wertermittlung.
Der Bodenwert wird aus Bodenrichtwerten abgeleitet. Für Außenbereichsflächen liegen diese oft nur für landwirtschaftliche Nutzung vor, sodass sachverständige Anpassungen nötig sind. Für reine Flächen hilft ergänzend der Beitrag zur Bewertung von Ackerland.
Die meisten Reitanlagen liegen im Außenbereich nach § 35 BauGB. Privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist nur ein Vorhaben, das einem landwirtschaftlichen Betrieb dient. Die Futtergrundlage allein genügt dafür nicht. Entscheidend ist, welche Nutzung tatsächlich stattfindet.
Ist die Anlage nicht privilegiert, handelt es sich in der Regel um ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB. Erweiterungen, Nutzungsänderungen und Wiederaufbau sind dann stark eingeschränkt, und der Wert stützt sich auf den Bestandsschutz. Auch eine nicht genehmigte Halle oder Boxenerweiterung wirkt wertmindernd, etwa durch Rückbau- oder Legalisierungsrisiken. Eine Prüfung der bauordnungsrechtlichen Genehmigung sollte deshalb vor der Bewertung erfolgen. Hintergrund liefern die Beiträge zum Bebauungsplan und zur Baulast.
Annahmen: Pensionsstall mit 30 Boxen, verpachtet als reine Nettopacht. Die 180 EUR je Box und Monat sind eine Boxenmiete ohne Futter, Einstreu, Misten und Personal. Die Werte sind illustrativ und keine Wertaussage für ein konkretes Objekt.
Die Berechnung folgt dem allgemeinen Ertragswertverfahren nach §§ 27 ff. ImmoWertV. Ihr Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert. Erst nach Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, etwa Instandhaltungsstau, fehlender Genehmigungen oder Altlastenverdacht, ergibt sich der Ertragswert.
Die 20 % Bewirtschaftungskosten gelten nur für die reine Nettopacht. Wird eine Vollpension mit Futter, Misten und Personal angeboten, liegen die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten erfahrungsgemäß bei 60 bis 80 % des Rohertrags. Der Ertragswert fällt dann deutlich niedriger aus.
Anlass für ein Gutachten sind häufig Erbschaft, Schenkung, Scheidung, Verkauf oder Finanzierung. Bei Erbschaft und Schenkung kann ein Gutachten nach § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erbringen. Je nach Konstellation gehört die Anlage zum Grundvermögen (§§ 176 ff. BewG) oder zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen (§§ 158 ff. BewG). Diese Einordnung sollte vorab mit dem Steuerberater geklärt werden.
Beim Kauf wirkt sich die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude auf die Abschreibung aus. Ob ein Gutachten anerkannt wird, hängt von Methodik und Qualifikation ab; siehe welche Gutachter von Behörden anerkannt werden und das Verkehrswertgutachten für das Finanzamt.
Der Wert wird nach ImmoWertV im Sachwert- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Das Sachwertverfahren gilt bei Eigennutzung, das Ertragswertverfahren bei nachhaltigen Pacht- oder Pensionserträgen. Bodenwert, Gebäudezustand, Baurecht und Marktanpassung gehen in beide Verfahren ein.
Nein. Der Verkehrswert umfasst nur Grundstück, Gebäude, Außenanlagen und fest eingebaute wesentliche Bestandteile. Pferde, Zuchtbestand, Maschinen und bewegliches Inventar, auch Zubehör nach § 97 BGB, werden gesondert bewertet.
Privilegiert ist Pferdezucht und Pferdeaufzucht in einem landwirtschaftlichen Betrieb, wenn das Futter überwiegend auf eigenen Flächen erzeugt wird (§ 201 BauGB). Pensionshaltung kann nur auf überwiegend eigener Futtergrundlage Landwirtschaft sein und wird von den Behörden auch dann streng geprüft. Ein reiner Pensionsstall ohne Zucht, Aufzucht oder Anbindung an einen landwirtschaftlichen Hauptbetrieb wird häufig als nicht privilegiert eingestuft. Reitschule, Reitunterricht und Hobbyhaltung gelten nicht als privilegiert und sind meist sonstige Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB.
Käufer zahlen bei Reitanlagen häufig persönliche Liebhaberzuschläge. Hinzu kommt die geringe Vergleichbarkeit der Objekte. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB blendet persönliche Verhältnisse bewusst aus.
Ein Gutachten wird anerkannt, wenn es nachvollziehbar, methodisch korrekt nach ImmoWertV erstellt wurde und der Sachverständige fachlich qualifiziert ist. Für Erbschaft- und Schenkungsteuer dient es als Nachweis nach § 198 BewG.
Die Kosten richten sich nach Größe, Bebauung, Komplexität und Verwendungszweck. Reitanlagen verursachen mehr Aufwand als Standard-Wohnimmobilien. Ein unverbindliches Angebot erfolgt nach Sichtung der Unterlagen.
Reitanlagen und Gestüte sind Spezialimmobilien, deren Wert von Baurecht, Bausubstanz, Flächen und nachhaltigen Erträgen abhängt, nicht von Liebhaberpreisen. Die Verfahrenswahl richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung, und die Marktanpassung entscheidet über die Belastbarkeit des Ergebnisses. Ein Verkehrswertgutachten von André Schiffer und seinem Team schafft eine nachvollziehbare Grundlage für Steuer, Erbfall oder Verkauf.
Schiffer Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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