Ein Verkehrswertgutachten in München ist kein Standardprodukt. Die bayerische Landeshauptstadt verzeichnet mit Abstand die höchsten Immobilienpreise Deutschlands, ein Bewertungsfehler von nur 5 % kann hier schnell einen sechsstelligen Betrag bedeuten. Wer ein Gutachten für steuerliche, rechtliche oder transaktionale Zwecke benötigt, braucht einen Sachverständigen, der Münchner Marktspezifika, lokale Bodenrichtwerte und aktuelle Rechtsprechung sicher beherrscht.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist gemäß § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie erzielbar wäre. Im Münchner Markt bedeutet das:
Ein Gutachten, das diese Faktoren nicht vollständig berücksichtigt, ist methodisch unvollständig, unabhängig davon, ob es für ein Finanzamt, ein Gericht oder eine Transaktion bestimmt ist.
Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie in München setzt das Finanzamt zunächst einen Grundbesitzwert nach §§ 177 ff. BewG fest. Dieser orientiert sich an vereinfachten Bewertungsverfahren und liegt in der Praxis häufig erheblich über dem tatsächlichen Verkehrswert.
Im bundesweiten Durchschnitt kann diese Überbewertung durch das Finanzamt mehrere Tausend Euro zusätzliche Steuerbelastung bedeuten. In München mit seinen absoluten Spitzenpreisen kann die Differenz zwischen fiskalischem Ansatz und realem Marktwert 50.000 € bis 200.000 € oder mehr betragen.
Dieser Unterschied ist steuerrechtlich relevant: Gemäß § 198 BewG kann der niedrigere gemeine Wert, also der Verkehrswert, gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, wenn ein qualifiziertes Gutachten eines anerkannten Sachverständigen vorgelegt wird.
Damit das Finanzamt ein Gutachten akzeptiert, muss der Sachverständige bestimmte Qualifikationsvoraussetzungen erfüllen:
André Schiffer – Diplom-Sachverständiger (DIA), zertifiziert nach DIAZert und DIN EN ISO/IEC 17024 sowie TEGoVA Recognized European Valuer (REV), erfüllt diese Anforderungen und erstellt Gutachten, die von Finanzämtern bundesweit anerkannt werden. Mehr zur steuerlichen Anerkennung von Sachverständigengutachten erklärt der Wissensartikel.
Das Sachwertverfahren wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen angewendet, die überwiegend eigengenutzten Charakter besitzen. Grundlage sind Normalherstellungskosten (NHK 2010), der marktangepasste Sachwertfaktor sowie die verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes.
In München führt die hohe Nachfrage dazu, dass der Sachwertfaktor regelmäßig deutlich über 1,0 liegt, was die korrekte Anwendung besonders wichtig macht.
Mehrfamilienhäuser, Büro- und Gewerbeimmobilien sowie gemischt genutzte Objekte werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Entscheidende Parameter sind:
Das Vergleichswertverfahren greift dort, wo der Gutachterausschuss München ausreichend Kauffallsammlungen bereitstellt. Es eignet sich insbesondere für Eigentumswohnungen in gut dokumentierten Teilmärkten.
Für vermietete Immobilien können Eigentümer die Restnutzungsdauer durch ein Gutachten verkürzen und damit die steuerliche Abschreibung (AfA gemäß § 7 Abs. 4 EStG) erhöhen. Bei Münchner Altbauobjekten mit hohem Gebäudewert kann eine gutachterlich nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer die jährliche AfA-Basis erheblich steigern.
Das Restnutzungsdauergutachten ist ein eigenständiges Gutachtenformat und ergänzt das Verkehrswertgutachten bei steuerlichen Optimierungsstrategien sinnvoll.
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie in München ist die korrekte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude von erheblicher steuerlicher Bedeutung. Der Gebäudeanteil bestimmt die abschreibungsfähige Basis.
Das Finanzamt nutzt vereinfachte Arbeitshilfen, die in München aufgrund der extrem hohen Bodenrichtwerte regelmäßig einen überproportional hohen Grundstücksanteil ausweisen, und damit die AfA-Basis künstlich drücken.
Ein Kaufpreisaufteilungsgutachten weist den tatsächlichen Verkehrswert von Gebäude und Boden nach und kann die jährliche Steuerbelastung dauerhaft reduzieren. Mehr zu den steuerlichen Grundlagen erklärt der Artikel zur Kaufpreisaufteilung bei Immobilien.
Für die steuerliche Anerkennung nach § 198 BewG kommt es nicht auf den Kanzleisitz des Sachverständigen an, sondern auf seine Qualifikation und die methodische Qualität des Gutachtens. Ein zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 mit nachweisbarer Marktkenntnis kann ein anerkennungsfähiges Gutachten für jeden deutschen Immobilienstandort erstellen.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung ist bundesweit tätig. Die Methodik basiert auf den Vorgaben der ImmoWertV 2021, den Daten des jeweiligen Gutachterausschusses sowie der aktuellen BFH-Rechtsprechung zur Immobilienbewertung.
Die Kosten eines Vollgutachtens richten sich nach dem Verkehrswert des Objekts, dem Bewertungsaufwand und der Objektkomplexität. Bei Münchner Wohnimmobilien mit Verkehrswerten im einstelligen Millionenbereich liegen Gutachtenskosten typischerweise im vier- bis niedrigen fünfstelligen Bereich. Eine unverbindliche Einschätzung erhalten Sie über unsere kostenfreie Beratung (0211/87 97 86 60).
Das Gutachten muss vor Bestandskraft des Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheids vorgelegt werden. Nach Erlass des Bescheids ist ein Einspruch innerhalb eines Monats möglich. Eine frühzeitige Beauftragung, idealerweise vor Abgabe der Steuererklärung, ist empfehlenswert.
Ja. Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 sind öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gleichgestellt, wenn sie die nach § 198 BewG geforderte Qualifikation nachweisen können. Der BFH hat dies in mehreren Urteilen bestätigt.
In der Regel das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren, je nachdem, ob ausreichend Vergleichspreise aus der Kauffallsammlung des Gutachterausschusses München vorliegen. Das Vergleichswertverfahren wird bei vorhandener Datenbasis bevorzugt, da es den Markt direkt abbildet.
Ja, wenn der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. Durch Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG wird die steuerliche Bemessungsgrundlage entsprechend reduziert. Bei Münchner Immobilien ist diese Differenz meist häufig und besonders groß.
Bei vollständigen Unterlagen und Besichtigungsmöglichkeit ist eine Bearbeitungszeit von zwei bis vier Wochen realistisch. Eilgutachten sind nach Absprache möglich.
Bei Münchner Immobilien ist ein methodisch präzises Verkehrswertgutachten kein Luxus, sondern eine wirtschaftliche Notwendigkeit. Die Preisdimension des Münchner Markts macht jeden Bewertungsfehler teuer, ob im Erbschaftsteuerverfahren, bei der Kaufpreisaufteilung oder in gerichtlichen Auseinandersetzungen. Ein anerkennungsfähiges Gutachten nach § 198 BewG auf Basis der ImmoWertV 2021 schützt vor steuerlicher Überbewertung und schafft belastbare Entscheidungsgrundlagen.
Sprechen Sie uns gerne an für eine kostenlose Ersteinschätzung:
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
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