Was versteht man unter Industrieimmobilien?
Industrieimmobilien bilden eine spezielle Kategorie innerhalb der Gewerbeimmobilien. Die Definition lässt sich dabei auf zwei unterschiedliche Weisen eingrenzen:
Definition im engeren Sinne: Hierzu zählen ausschließlich Gebäude, die unmittelbar der industriellen Produktion und Fertigung dienen. Das umfasst Produktionshallen, Fertigungsstätten, Montageanlagen sowie Qualitätskontrollbereiche. Typische Beispiele sind Fabrikanlagen, Werkstätten und spezialisierte Industrieparks.
Definition im weiteren Sinne: Diese Betrachtung bezieht den gesamten industriellen Wertschöpfungsprozess mit ein und schließt auch Lager-, Logistik- und Distributionsgebäude ein, die zur industriellen Produktion gehören.
In diesem Beitrag konzentrieren wir uns auf die engere Definition und betrachten primär Immobilien, die für Produktions- und Fertigungsprozesse genutzt werden.
Tipp: Weitere Informationen zu verwandten Themen finden Sie in unseren Artikeln zur Bewertung von Gewerbeimmobilien sowie zu Logistikimmobilien und Büroimmobilien.
Warum ist eine professionelle Bewertung von Industrieimmobilien wichtig?
Industrieimmobilien gehören zu den komplexesten Objekttypen in der Immobilienbewertung. Die Herausforderung liegt in ihrer starken Spezialisierung, der Vielfalt an technischen Anforderungen und den oft eingeschränkten Verwendungsmöglichkeiten. Je nach Produktionsart, Ausstattung und baulicher Gestaltung können Industrieobjekte sehr unterschiedlich beschaffen sein.
Hinzu kommt, dass die Abgrenzung nicht immer eindeutig ist: Häufig umfassen Industrieimmobilien auch Büro-, Lager- oder Verwaltungsbereiche, die bei der Bewertung separat betrachtet werden müssen. Aus diesen Gründen ist die Beauftragung eines qualifizierten Sachverständigen mit fundierter Marktkenntnis und technischem Verständnis unerlässlich.
Typische Anlässe für eine Wertermittlung
Die Bewertung von Industrieimmobilien ist für verschiedene Marktteilnehmer relevant:
Industrieunternehmen: Meist zur Eigennutzung oder im Rahmen von Betriebserweiterungen
Investoren und Kapitalanleger: Zur Prüfung von Investitionsmöglichkeiten und Renditepotentialen
Daraus ergeben sich drei zentrale Situationen, in denen eine fachgerechte Bewertung erforderlich ist:
- Kauf und Verkauf von Industrieimmobilien oder im Rahmen von Unternehmenstransaktionen (M&A)
- Bilanzielle Zwecke, beispielsweise für Jahresabschlüsse nach HGB oder IFRS, Umstrukturierungen oder interne Verrechnungen. Hierbei ist zu beachten, dass bilanzielle Bewertungen (z. B. Fair Value nach IFRS) spezifischen Bilanzierungsstandards unterliegen, die sich vom reinen Verkehrswert nach § 194 BauGB unterscheiden können. Die Qualifikation des Gutachters in diesem speziellen Bereich ist daher entscheidend.
- Finanzierung durch Kreditinstitute, bei der der Beleihungswert gemäß BelWertV ermittelt werden muss. Seit 2025 spielt dabei auch die ESG-Konformität der Immobilie eine zentrale Rolle für die Finanzierungskonditionen.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert von Industrieimmobilien?
Bei der Wertermittlung von Industrieobjekten fließen zahlreiche Kriterien ein, die sich in drei Hauptkategorien unterteilen lassen: öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen, standortbezogene Faktoren und objektspezifische Merkmale.
Öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen
Die Nutzung und bauliche Gestaltung von Industrieimmobilien unterliegt strengen gesetzlichen Vorgaben. Relevant sind insbesondere:
- Vorgaben aus dem Bebauungsplan zur zulässigen Nutzungsart und baulichen Dichte
- Landesbauordnungen mit Anforderungen an Gebäudehöhe, Abstandsflächen und Sicherheitseinrichtungen
- Industriebaurichtlinien mit brand- und sicherheitstechnischen Anforderungen
- Emissionsschutzregelungen gemäß Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) und Betriebserlaubnisse
- Arbeitsschutzanforderungen, die sich durch zunehmende Automatisierung und neue EU-Richtlinien seit 2024/2025 weiterentwickelt haben
Diese Vorgaben haben direkten Einfluss auf den Immobilienwert:
- Nutzungsbeschränkungen durch Auflagen zu Emissionen, Lärm oder Betriebszeiten
- Abstandsflächenvorgaben und Regelungen zur Grenzbebauung
- Baulandreserven und Erweiterungspotentiale auf dem Grundstück
- Arbeitsschutzanforderungen wie Beleuchtung, Belüftung oder Raumhöhen
- Brandschutzkonzepte und erforderliche Brandabschnitte
Die dynamische Entwicklung im Emissionsschutz- und Arbeitsschutzrecht (z. B. verschärfte Lärmschutzanforderungen oder neue Sicherheitsstandards für automatisierte Produktionsanlagen) kann die Herstellungskosten und damit den Sachwert von Industrieimmobilien erheblich beeinflussen. Sachverständige müssen die aktuelle Rechtslage und regionale Besonderheiten bei der Bewertung berücksichtigen.
Standortspezifische Kriterien
Die Lage einer Industrieimmobilie ist entscheidend für ihre Funktionsfähigkeit und ihren Wert. Zentrale Standortfaktoren sind:
Verkehrsanbindung: Die Erreichbarkeit für Gütertransporte ist für Industriebetriebe von höchster Bedeutung. Relevant sind:
- Anbindung an Autobahnen und Hauptverkehrsstraßen
- Nähe zu Güterverkehrszentren und Logistikknoten
- Anbindung an Schiene oder Wasserstraßen (bei entsprechendem Bedarf)
- Erreichbarkeit für Mitarbeiter durch ÖPNV oder PKW
Arbeitsmarkt: Die Verfügbarkeit qualifizierter Arbeitskräfte beeinflusst die Attraktivität eines Standorts erheblich:
- Fachkräfteangebot im regionalen Umfeld
- Nähe zu Bildungseinrichtungen und Ausbildungsstätten
- Image und Attraktivität der Region
- Lohnniveau und Arbeitskostenstruktur
Bodenpreisniveau: Der Bodenrichtwert und das allgemeine Grundstückspreisniveau am Standort fließen als Basisfaktor in die Bewertung ein.
Objektspezifische Merkmale
Die individuellen Eigenschaften der Industrieimmobilie haben maßgeblichen Einfluss auf den Wert. Zu berücksichtigen sind:
Bauliche Eigenschaften:
- Anteil und Qualität von Freiflächen für Lagerung oder Erweiterungen
- Gebäudekonzept und Hallenstruktur (z. B. Stützweiten, Deckenhöhen)
- Tragfähigkeit von Böden und Decken
- Kranbahnkapazitäten und technische Infrastruktur
- Energieversorgung und Anschlüsse (Strom, Gas, Druckluft)
- Digitale Infrastruktur (Glasfaser-Anbindung, 5G-Vorbereitung)
- Vorbereitung für Automatisierung, Robotik und hochautomatisierte Prozesse
- Leistungsfähige IT- und Datennetzinfrastruktur für Industrie 4.0
Zustand und Nutzungsdauer:
- Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen und Produktionseinrichtungen
- Modernisierungsstand von Gebäude und Technik
- Erforderlicher Instandhaltungsaufwand
- Energetischer Zustand und ESG-Konformität (entscheidender Wertfaktor seit 2025)
Die Einhaltung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) ist im Jahr 2025 zu einem zentralen Wertfaktor geworden. Industrieimmobilien ohne ausreichende Energieeffizienz oder mit Verstößen gegen EU-Taxonomie-Kriterien unterliegen einem signifikanten "Brown Discount", Wertabschläge von 15 bis 30 Prozent sind keine Seltenheit. Zudem beeinflussen fehlende Nachhaltigkeitsnachweise die Finanzierbarkeit durch Banken erheblich, da Kreditinstitute ihre "Green Asset Ratio" verbessern müssen. Faktoren wie Energieeffizienzklasse, CO2-Bilanz, Nutzung erneuerbarer Energien und die Möglichkeit zur Installation von Photovoltaikanlagen auf Dachflächen spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Wertermittlung.
Flexibilität und Verwendbarkeit:
- Drittverwendungsfähigkeit: Kann die Immobilie auch von anderen Nutzern sinnvoll genutzt werden?
- Möglichkeiten zur Umnutzung oder Alternativnutzung
- Grad der Spezialisierung auf einen bestimmten Produktionsprozess
- Anpassungsfähigkeit an veränderte Produktionsanforderungen
Weitere objektspezifische Faktoren:
- Denkmalschutz oder baujahresspezifische Besonderheiten
- Vorhandensein von Altlasten oder Kontaminationen
- Verfügbarkeit von Tageslicht und natürlicher Belüftung
- Anzahl und Lage von Gebäudezugängen und Andockstellen
Welche Bewertungsverfahren kommen zum Einsatz?
Für die Wertermittlung von Industrieimmobilien sind gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei normierte Verfahren zugelassen. Je nach Nutzung und Eigenschaften der Immobilie kommen unterschiedliche Methoden zur Anwendung.
Ertragswertverfahren bei vermieteten Industrieobjekten
Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für Industrieimmobilien, die vermietet sind oder bei denen eine marktübliche Vermietung möglich wäre. Der Wert wird dabei aus den erzielbaren Erträgen abgeleitet.
Anwendungsfälle:
- Vermietete Produktionshallen oder Industrieparks
- Eigengenutzte Objekte mit guter Drittverwendungsfähigkeit (über fiktive Marktmieten)
- Immobilien mit langfristigen Mietverträgen
Berechnungsgrundlagen: Der Ertragswert setzt sich zusammen aus:
- Bodenwert (ermittelt über Bodenrichtwerte)
- Gebäudeertragswert (kapitalisierter Reinertrag der baulichen Anlagen)
Dabei fließen folgende Faktoren ein:
- Jährliche Mieteinnahmen oder marktübliche Vergleichsmieten
- Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Betriebskosten)
- Liegenschaftszinssatz zur Kapitalisierung
- Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
Bei eigengenutzten Industrieimmobilien wird mit fiktiven marktüblichen Mieten gerechnet, die aus Vergleichsobjekten abgeleitet werden. Dies erfordert fundierte Marktkenntnisse des Gutachters.
Sachwertverfahren bei Spezialimmobilien
Das Sachwertverfahren ist das vorrangige Verfahren für Industrieimmobilien mit stark eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit oder spezialisierter Nutzung. Es orientiert sich an den Herstellungskosten der baulichen Anlagen.
Anwendungsfälle:
- Hochspezialisierte Produktionsstätten
- Eigengenutzte Industrieimmobilien ohne Vergleichsmarkt
- Objekte mit sehr begrenzter Alternativnutzung
- Immobilien mit umfangreichen produktionsspezifischen Einbauten
Berechnungsgrundlagen: Der Sachwert ergibt sich aus:
- Bodenwert (basierend auf Bodenrichtwerten)
- Gebäudesachwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung)
- Wert der Außenanlagen
- Marktanpassungsfaktor zur Anpassung an die regionalen Marktverhältnisse
Die Herstellungskosten werden ermittelt über:
- Normalherstellungskosten nach ImmoWertV (Baupreisindizes)
- Brutto-Grundfläche der baulichen Anlagen
- Gebäudeart und Ausstattungsstandard
- Alterswertminderung entsprechend der Restnutzungsdauer
Besonderheit bei Industrieimmobilien: Eine zentrale Herausforderung liegt in der sauberen Abgrenzung zwischen der baulichen Anlage und dem Inventar (Maschinen, Produktionsanlagen). Nur die fest mit dem Gebäude verbundenen Bestandteile fließen in die Bewertung ein.
Vergleichswertverfahren – nur begrenzt anwendbar
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Bei Industrieimmobilien ist dieses Verfahren jedoch nur eingeschränkt einsetzbar.
Gründe für die begrenzte Anwendbarkeit:
- Geringe Anzahl vergleichbarer Transaktionen
- Hoher Individualisierungsgrad von Industrieobjekten
- Unterschiedliche technische Ausstattung und Spezialisierung
- Fehlende Markttransparenz bei Industrieimmobilien
Das Vergleichswertverfahren dient bei Industrieobjekten meist nur als Plausibilisierungsinstrument oder zur Ableitung von Vergleichsfaktoren, nicht jedoch als primäres Bewertungsverfahren.
Kombination mehrerer Verfahren und internationale Standards
In der Praxis wenden erfahrene Sachverständige häufig mehrere Verfahren an, um ein belastbares Bewertungsergebnis zu erzielen:
- Ertragswert- und Sachwertverfahren zur gegenseitigen Plausibilisierung
- Vergleichswertverfahren zur Ableitung von Marktanpassungsfaktoren
- DCF-Verfahren (Discounted Cash Flow) für internationale Investoren und Transaktionen
Die Wahl und Kombination der Verfahren hängt von der konkreten Immobilie, dem Bewertungszweck und der Datenverfügbarkeit ab.
Wichtige Differenzierung: Während das deutsche Ertragswertverfahren nach ImmoWertV primär für normierte, nationale Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB eingesetzt wird, ist das DCF-Verfahren im internationalen Transaktionsgeschäft häufig die vorrangige Methode. Internationale Investoren und Finanzinstitute arbeiten oft nach Standards wie dem RICS Red Book (Royal Institution of Chartered Surveyors), bei dem der Discounted Cash Flow-Ansatz die Basis bildet. Bei grenzüberschreitenden Transaktionen oder Bewertungen für internationale Berichtspflichten (z. B. IFRS-Bilanzierung) kommt daher meist das DCF-Verfahren zum Einsatz, während für deutsche Gerichte, Finanzämter oder nationale Bankfinanzierungen das normierte Ertragswert- oder Sachwertverfahren nach ImmoWertV maßgeblich ist.
Besondere Herausforderungen bei der Bewertung
Die Wertermittlung von Industrieimmobilien bringt spezifische Schwierigkeiten mit sich, die besondere Fachkenntnisse erfordern:
Abgrenzung von Gebäude und Inventar
Eine zentrale Aufgabe besteht darin, klar zu definieren, welche Bestandteile zur Immobilie gehören und was als bewegliches Inventar gilt. Diese Unterscheidung ist wertrelevant, da nur die wesentlichen Gebäudebestandteile in die Bewertung einfließen.
Zur Immobilie gehören:
- Fest mit dem Gebäude verbundene Bauteile
- Gebäudetechnische Anlagen (Heizung, Lüftung, Sanitär)
- Fest installierte Kranbahnen und Transportanlagen
- Energieversorgungsanlagen und Trafostationen
Nicht zur Immobilie gehören:
- Mobile Produktionsmaschinen
- Lager- und Regalsysteme ohne feste Verankerung
- IT-Infrastruktur und Büroausstattung
- Fahrzeuge und Flurförderzeuge
Eingeschränkte Vergleichbarkeit
Industrieimmobilien sind oft Unikate mit sehr spezifischen Eigenschaften. Dies erschwert die Ableitung von Vergleichswerten und erfordert detaillierte Einzelfallanalysen. Faktoren wie Hallenhöhen, Bodenbelastbarkeit oder Krankapazitäten können den Wert erheblich beeinflussen.
Technische Komplexität
Die Bewertung erfordert technisches Verständnis für industrielle Produktionsprozesse, bauphysikalische Anforderungen und produktionsspezifische Infrastruktur. Nur Sachverständige mit entsprechender Expertise können diese Faktoren korrekt bewerten.
Marktzyklen und Branchenentwicklung
Der Wert von Industrieimmobilien wird stark von branchenspezifischen Entwicklungen beeinflusst. Strukturwandel, Automatisierung oder Veränderungen in der Produktionstechnologie können die Nutzbarkeit und damit den Wert erheblich beeinflussen.
Professionelle Bewertung durch zertifizierte Sachverständige
Die Komplexität von Industrieimmobilien macht deutlich: Eine verlässliche Wertermittlung kann nur durch qualifizierte Experten erfolgen. Mehrfach zertifizierte Sachverständige bringen die erforderliche Kombination aus rechtlichen Kenntnissen, technischem Verständnis und Markterfahrung mit.
Was zeichnet einen qualifizierten Gutachter aus?
- Zertifizierungen: Öffentliche Bestellung und Vereidigung, ISO/IEC 17024, HypZert oder gleichwertige Qualifikationen
- Branchenkenntnisse: Verständnis für industrielle Produktionsprozesse und technische Anforderungen
- Marktkenntnisse: Fundierte Kenntnisse der regionalen und überregionalen Industrieimmobilienmärkte
- Methodenkompetenz: Sicherer Umgang mit allen normierten Bewertungsverfahren gemäß ImmoWertV
- Technisches Know-how: Fähigkeit zur Beurteilung von Gebäudesubstanz, Technik und Infrastruktur
Welche Gutachtenarten sind relevant?
Je nach Verwendungszweck kommen unterschiedliche Gutachtenformen zum Einsatz:
- Verkehrswertgutachten: Vollgutachten gemäß § 194 BauGB für gerichtliche Zwecke, Steuerfragen oder Transaktionen
- Beleihungswertgutachten: Spezielle Bewertung für Bankfinanzierungen nach BelWertV mit besonderem Fokus auf Wertstabilität
- Kurzgutachten: Kompakte Bewertung für interne Zwecke, Ersteinschätzungen oder Bilanzierungen
Zusammenfassend: Industrieimmobilien erfordern Spezialwissen
Die Bewertung von Industrieimmobilien gehört zu den anspruchsvollsten Aufgaben in der Immobiliengutachterei. Die Kombination aus technischer Komplexität, rechtlichen Rahmenbedingungen und individuellen Objekteigenschaften erfordert umfassende Expertise.
Für eine rechtssichere und belastbare Wertermittlung ist die Beauftragung eines qualifizierten Sachverständigen unerlässlich. Nur erfahrene Gutachter können die vielfältigen Einflussfaktoren korrekt erfassen, die passenden Bewertungsverfahren auswählen und ein nachvollziehbares, gerichtsfestes Ergebnis liefern.
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