Wer in Leipzig oder Dresden investiert, trifft auf einen Markt mit erheblichem Aufwärtspotenzial und ebenso erheblichen Bewertungsrisiken. Sanierungsbedürftige Altbauten der Gründerzeit werden zu Preisen gehandelt, die eine sachkundige Wertermittlung zwingend erfordern. Ein belastbares Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB trennt den tatsächlichen Sachwert vom marktgetriebenen Preisaufschlag.
Beide Städte verzeichnen seit Jahren überdurchschnittliche Preissteigerungen. Leipzig gilt bundesweit als eine der am stärksten wachsenden Großstädte; Dresden profitiert von Verwaltungsstandort, Forschungsinfrastruktur und touristischer Nachfrage. Kapitalanleger sind entsprechend aktiv.
Das Risiko liegt nicht im Marktwachstum selbst, sondern in der unscharfen Einschätzung, ob ein konkretes Objekt dieses Wachstum tatsächlich widerspiegelt. Vor allem bei Altbauten aus der Gründerzeit (Baujahre ca. 1870–1918) klaffen Kaufpreis und tatsächlicher Sachwert häufig erheblich auseinander.
Kritische Einflussfaktoren auf den Verkehrswert in diesen Märkten:
Für Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte in Leipzig und Dresden kommt primär das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Es kapitalisiert den nachhaltig erzielbaren Jahresreinertrag über die verbleibende Restnutzungsdauer.
Ergänzend oder alternativ wird das Sachwertverfahren eingesetzt, wenn keine ausreichende Vergleichsmiete vorhanden ist oder das Objekt eigengenutzt wird. Das Vergleichswertverfahren setzt eine ausreichende Datenbasis vergleichbarer Transaktionen voraus, in heterogenen Altbaubeständen ist diese Basis oft begrenzt.
Die Wahl des richtigen Verfahrens ist keine formale Entscheidung. Sie beeinflusst das Bewertungsergebnis material und muss methodisch nachvollziehbar begründet sein, insbesondere gegenüber Finanzämtern und Gerichten.
Die Restnutzungsdauer ist einer der wirkungsstärksten Parameter im Ertragswertverfahren. Sie beschreibt, wie viele Jahre ein Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann und hat direkte steuerliche Konsequenzen.
Für Kapitalanleger in Leipzig und Dresden ist dabei vor allem eines relevant: Wer gegenüber dem Finanzamt eine erhöhte tatsächliche Abschreibung (AfA) gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geltend machen möchte, muss durch ein qualifiziertes Gutachten eine Verkürzung der Restnutzungsdauer nachweisen. Die Logik am Beispiel eines typischen Gründerzeitbaus (Baujahr vor 1925): Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG beträgt der typisierte AfA-Satz für solche Gebäude bereits 2,5 % (rechnerische Nutzungsdauer: 40 Jahre). Weist ein Gutachten eine tatsächliche Restnutzungsdauer von nur noch 20 Jahren nach, steigt der jährliche Abschreibungssatz von 2,5 % auf 5 %, eine Verdoppelung des steuerlichen Effekts.
Der bloße Verweis auf das Baujahr genügt dem Finanzamt nicht. Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 hat die Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer erheblich verschärft: Rein schematische Modellberechnungen reichen nicht mehr aus. Das Gutachten muss den tatsächlichen baulichen Zustand, den physischen Verschleiß und die wirtschaftliche Nutzbarkeit des konkreten Objekts detailliert und objektbezogen belegen, häufig unter Einbeziehung einer Bausubstanzprüfung vor Ort.
Die methodische Grundlage für Restnutzungsdauerschätzungen bildet heute die ImmoWertV 2021 und die dazugehörigen Anwendungshinweise (ImmoWertA), die seit dem 1. Januar 2022 vollständig in Kraft sind. Die frühere Sachwertrichtlinie (SW-RL) hat damit keine Gültigkeit mehr.
Ein Restnutzungsdauergutachten nach aktuellem Stand muss diesen Anforderungen genügen, um finanzamtsfest zu sein. Mehr zu den steuerlichen Abschreibungsoptionen bietet der Leitfaden zur AfA bei Immobilien.
Wer in Leipzig oder Dresden ein Mehrfamilienhaus oder eine Kapitalanlage-Eigentumswohnung erwirbt, muss den Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits sowie Gebäude andererseits aufteilen. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig.
Finanzämter nutzen für diese Aufteilung eine vereinfachte Arbeitshilfe. Diese Arbeitshilfe führt in Hochpreismärkten typischerweise zu einem überproportional hohen Bodenanteil und damit zu einem geringeren abschreibungsfähigen Gebäudewert. Das reduziert die jährliche AfA und erhöht die Steuerlast.
Ein Kaufpreisaufteilungsgutachten weist die tatsächliche Aufteilung nach marktgerechten Grundsätzen nach. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) bestätigt, dass ein qualifiziertes Sachverständigengutachten die Arbeitshilfe des Finanzamts binden kann, sofern es methodisch einwandfrei ist. Mehr dazu unter Kaufpreisaufteilung bei Immobilien.
Erben oder Beschenkte, die Immobilien in Leipzig oder Dresden übertragen bekommen, erhalten vom Finanzamt eine Bewertung nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Diese Bewertungen sind seit dem 1. Januar 2023 erheblich gestiegen und damit ist auch das Risiko einer zu hohen Erbschafts- oder Schenkungssteuer drastisch gewachsen.
Der Grund: Das Jahressteuergesetz 2022 hat die Bewertungsvorschriften im BewG grundlegend reformiert und an die neue ImmoWertV angepasst. Dabei wurden insbesondere Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze aktualisiert. Die Folge: Schematisch ermittelte Finanzamtswerte für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen liegen seitdem in vielen Fällen 20 % bis 40 % über den tatsächlich am Markt erzielbaren Preisen, gerade bei sanierungsbedürftigen Altbauten in ostdeutschen Städten.
Gemäß § 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen werden. Dieses Gutachten muss durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen oder eine gleichgestellte Person erstellt worden sein. Angesichts der gestiegenen Diskrepanz zwischen Finanzamtswert und realem Verkehrswert ist ein Gegengutachten heute rentabler denn je.
André Schiffer, Diplom-Sachverständiger (DIA), zertifiziert nach DIAZert und als TEGoVA Recognized European Valuer (REV) anerkannt, erfüllt diese Voraussetzungen. Seine Gutachten werden von Finanzämtern gemäß § 198 BewG anerkannt.
Häufige Anlässe für ein Gegengutachten in Erbschafts- und Schenkungssteuerverfahren:
Mehr zu diesem Thema: Das Finanzamt bewertet Immobilien häufig zu hoch und Verkehrswertgutachten für das Finanzamt.
Ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB liefert keine Marktstimmung und kein Werbeversprechen. Es liefert den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Eigenschaften des Objekts erzielbar wäre.
Für Kapitalanleger in Leipzig und Dresden bedeutet das konkret:
Ein Verkehrswertgutachten ist damit nicht nur Dokumentation, es ist eine belastbare Entscheidungsgrundlage.
Die Kosten eines Verkehrswertgutachtens hängen vom Objekt, der Komplexität und dem Bewertungsanlass ab. Orientierungswerte:
Die Kosten eines qualifizierten Gutachtens stehen regelmäßig in einem günstigen Verhältnis zu den erzielbaren Steuervorteilen oder vermiedenen Bewertungsfehlern.
Brauche ich für den Kauf eines Mehrfamilienhauses in Leipzig ein Gutachten?
Rechtlich verpflichtend ist ein Gutachten in der Regel nicht. Wirtschaftlich sinnvoll ist es nahezu immer, insbesondere wenn der Kaufpreis im oberen Marktsegment liegt oder das Objekt sanierungsbedürftig ist. Ein Gutachten schützt vor überhöhten Kaufpreisen und liefert die Grundlage für steuerliche Optimierungen.
Bei vermieteten Altbauten kommt primär das Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV zur Anwendung. Bei eigengenutzten Objekten oder fehlender Vergleichsmiete wird das Sachwertverfahren herangezogen. Welches Verfahren sachgerecht ist, hängt vom Einzelfall ab.
Ja. Gemäß § 198 BewG kann durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten ein niedrigerer gemeiner Wert gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden. Das Gutachten muss methodisch belastbar und durch einen anerkannten Sachverständigen erstellt sein.
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist. Für die steuerliche Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt: Je kürzer die nachgewiesene Restnutzungsdauer, desto höher die jährliche AfA. Bei Gründerzeitbauten (Baujahr vor 1925) beträgt der typisierte AfA-Satz gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG bereits 2,5 %. Weist ein Gutachten eine tatsächliche Restnutzungsdauer von nur noch 20 Jahren nach, steigt dieser Satz auf 5 %, eine Verdoppelung der jährlichen Abschreibung. In Ostdeutschland sind viele Gründerzeitbauten trotz Teilsanierung substanziell abgenutzt, genau hier liegt das Potenzial eines qualifizierten Restnutzungsdauergutachtens. Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 stellt dabei hohe methodische Anforderungen an den Nachweis.
André Schiffer ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert (DIAZert) und als TEGoVA Recognized European Valuer (REV) anerkannt. Für steuerliche Zwecke ist er gemäß § 198 BewG öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ausdrücklich gleichgestellt; seine Gutachten werden von Finanzämtern anerkannt. Auch in gerichtlichen Verfahren werden Gutachten von Schiffer & Partner regelmäßig akzeptiert. Mehr dazu: Öffentlich bestellter vs. zertifizierter Sachverständiger.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung ist bundesweit tätig. Objekte in Leipzig, Dresden und dem gesamten Bundesgebiet werden vollständig bewertet. Informationen zu Einzugsgebiet und Niederlassungen finden Sie unter Einzugsgebiet.
Leipzig und Dresden bieten reale Chancen für Kapitalanleger. Wer diese Chancen sachgerecht nutzen möchte, braucht eine belastbare Wertermittlung, nicht die Markteuphorie des Augenblicks. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, kombiniert mit einem Restnutzungsdauer- oder Kaufpreisaufteilungsgutachten, liefert die Grundlagen für steuerlich optimierte, rechtssichere Investitionsentscheidungen in ostdeutschen Boom-Städten.
Bei konkretem Bewertungsbedarf steht Schiffer & Partner Immobilienbewertung bundesweit zur Verfügung: telefonisch unter 0211 / 879 786 60, per WhatsApp oder auch über das Kontaktformular.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
E-Mail • Anrufen: 0211 / 879 786 60
