Redaktion
Touristisch genutzte Immobilien an der Ostseeküste und Hafenlogistikimmobilien in Rostock lassen sich nicht mit Standardannahmen bewerten. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB hängt hier maßgeblich von der planungsrechtlich und satzungsrechtlich zulässigen Nutzung, der Saisonalität der Erträge und dem Küstenschutz ab. Bei Hafenflächen kommen Pacht- und Erbbaurechte, Kaiinfrastruktur und Spezialnutzung hinzu. Ein belastbares Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV erfasst diese Merkmale einzeln. Bodenrichtwerte und Durchschnittspreise genügen nicht.
Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses beschreiben typisierte Grundstücke. Touristische Sonderlagen und Hafenflächen weichen davon in Nutzung, Erschließung und Rechtsstatus häufig ab.
Hinzu kommt eine dünne Datenbasis: Kauffälle sind selten und untereinander kaum vergleichbar. Das Gutachten muss Abweichungen deshalb über besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) und eine nachvollziehbar begründete Marktanpassung abbilden.
Die zulässige Nutzung entscheidet über den Wert stärker als die Lage selbst. Maßgeblich ist zunächst der Bebauungsplan, daneben das kommunale Satzungsrecht.
Eine Ferienvermietung ohne erforderliche Genehmigung darf im Gutachten nicht als nachhaltiger Ertrag angesetzt werden.
Bei einzelnen Ferienwohnungen ist in der Regel das Ertragswertverfahren auf Basis der marktüblich nachhaltig erzielbaren Miete maßgeblich, nicht die Einnahme eines Spitzenjahres.
Hotels, Ferienresorts und Beherbergungsbetriebe sind dagegen Betreiberimmobilien. Hier wird der nachhaltig erzielbare Pachtertrag aus dem Betriebsergebnis (GOP) und einer marktüblichen Pachtquote abgeleitet. Ergänzend kommt häufig das DCF-Verfahren zum Einsatz. Weitere Grundlagen bietet der Beitrag zur Bewertung von Freizeitimmobilien.
Saisonale Auslastung, höhere Bewirtschaftungskosten (Reinigung, Verwaltung, Leerstand außerhalb der Saison) und ein abweichender Liegenschaftszinssatz nach § 33 ImmoWertV verändern das Ergebnis erheblich.
Fiktives Rechenbeispiel zur Veranschaulichung (keine Marktdaten): Eine Wohnung erzielt bei Dauervermietung 9.000 € Jahresrohertrag bei 20 % Bewirtschaftungskosten, also 7.200 € Reinertrag. Bei Ferienvermietung stehen 18.000 € Rohertrag bei 40 % Bewirtschaftungskosten gegenüber, also 10.800 € Reinertrag. Das Plus von 50 % beim Reinertrag wird durch das höhere Risiko und einen höheren Liegenschaftszinssatz teilweise wieder aufgezehrt.
Der Seehafen Rostock ist der größte Universalhafen an der deutschen Ostseeküste. Fährverbindungen nach Skandinavien und ins Baltikum sowie die Anbindung über A19, A20 und Schiene prägen die Nachfrage. Nach Angaben der Hafenbetreibergesellschaft übersteigt die Nachfrage nach Flächen in Kaikantennähe das Angebot deutlich.
Grund und Boden sowie die Kaianlagen stehen laut ROSTOCK PORT GmbH im Eigentum der Hafengesellschaft. Flächen werden Dritten zur Nutzung überlassen, etwa im Wege der Verpachtung. Kaikanten, Kaimauern und Wasserbermen sind damit in der Regel nicht Bestandteil der privaten Gebäudesubstanz. Ihr Wert fließt nur über die vertraglich gesicherte Nutzung in die Bewertung ein.
Vergleichspreise fehlen häufig. Die Bewertung stützt sich deshalb stärker auf den Ertrag, bei Spezialimmobilien auf das Sachwertverfahren oder ein DCF-Verfahren. Grundlagen zur Objektart bieten die Beiträge zu Logistikimmobilien und Spezialgewerbeimmobilien.
Für das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück gelten die §§ 48 bis 52 ImmoWertV. Der Wert des Rechts sinkt mit der Restlaufzeit, während der Erbbauzins als laufende Belastung in die Ertragsrechnung eingeht. Für die Gebäudesubstanz ist die Restnutzungsdauer gesondert zu ermitteln.
Ein Gutachten dient in Rostock wie bundesweit unterschiedlichen Zwecken:
§ 198 BewG erkennt Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger an. André Schiffer ist Diplom-Sachverständiger (DIA), nach DIAZert gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und TEGoVA Recognized European Valuer (REV). Schiffer Immobilienbewertung ist bundesweit tätig.
Eine einzelne Ferienwohnung wird in der Regel im Ertragswertverfahren auf Basis der nachhaltig erzielbaren Miete bewertet. Hotels und Ferienresorts sind Betreiberimmobilien und werden über den nachhaltigen Pachtertrag oder per DCF-Verfahren bewertet. Vorab ist zu klären, ob die Nutzung planungs- und satzungsrechtlich zulässig ist.
Eine Satzung nach dem ZwG M-V kann die Ferienvermietung unter Genehmigungsvorbehalt stellen. Ist keine Genehmigung erteilt, darf der Ferienertrag im Gutachten nicht als nachhaltig angesetzt werden. Der Wert orientiert sich dann an der zulässigen Nutzung, etwa der Dauervermietung.
Es gibt kaum vergleichbare Kauffälle, die Nutzung ist stark spezialisiert und die Flächen sind häufig gepachtet oder mit Erbbaurechten belegt. Kaianlagen stehen im Rostocker Hafen in der Regel im Eigentum der Hafengesellschaft. Deshalb sind Ertragswert-, Sachwert- oder DCF-Verfahren mit objektspezifischen Anpassungen erforderlich.
Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisiertes Richtwertgrundstück. Abweichungen bei Nutzung, Lage, Küstenschutz oder Rechtsstatus müssen im Gutachten gesondert berücksichtigt werden.
Ja, sofern der Sachverständige die Voraussetzungen des § 198 BewG erfüllt, also öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Die Anerkennung gilt unabhängig vom Standort der Immobilie.
Ja. Schiffer Immobilienbewertung erstellt Gutachten bundesweit. Der Schwerpunkt liegt in Nordrhein-Westfalen, Objekte in Rostock und an der Ostseeküste werden nach Ortsbesichtigung bewertet.
Die Kosten hängen von Objektart, Komplexität, Umfang der Unterlagen und Verwendungszweck ab. Ein individuelles Angebot erhalten Sie nach Prüfung der Eckdaten. Kontaktieren Sie uns hierzu gern.
Touristische Lagen und Hafenlogistik-Immobilien erfordern eine Bewertung, die Nutzungsrecht, Satzungsrecht, Ertragsstruktur, Küstenschutz und Rechtsstatus einzeln würdigt. Wer ein Gutachten für Finanzamt, Gericht oder Transaktion benötigt, sollte Bebauungsplan, Satzungen, Pacht- oder Erbbaurechtsverträge und Baugrundunterlagen vor der Beauftragung zusammenstellen. Je besser diese Unterlagen vorliegen, desto belastbarer wird das Ergebnis.
Schiffer Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
E-Mail • Anrufen: 0211 / 879 786 60
