Eine Immobilienbewertung in München ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie auf Basis anerkannter Wertermittlungsverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ein qualifiziertes Gutachten dient dabei als gerichtsfeste Verhandlungsgrundlage und behördlich anerkanntes Beweismittel, in Erbschaft- und Schenkungsteuerverfahren, Gerichtsverfahren, Unternehmenstransaktionen und bei der Kreditbesicherung, wo Banken auf Basis des Verkehrswerts ihren eigenen Beleihungswert nach der Beleihungswertverordnung (BelWertV) ermitteln. Der Münchner Immobilienmarkt gehört zu den komplexesten in Deutschland, mit überdurchschnittlichen Bodenrichtwerten, hoher Nachfragedichte und erheblichen Wertunterschieden innerhalb einzelner Stadtteile.
München verzeichnet seit Jahren die höchsten Immobilienpreise in Deutschland. Gleichzeitig existiert eine ausgeprägte innerstädtische Differenzierung: Der Wertunterschied zwischen Maxvorstadt und Neuperlach, zwischen Schwabing-West und Ramersdorf-Perlach, kann mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter betragen.
Diese Heterogenität stellt besondere Anforderungen an die Wertermittlung:
Eine pauschale Bewertung nach städtischen Durchschnittswerten ist methodisch unzureichend und führt regelmäßig zu falschen Ergebnissen.
Die ImmoWertV definiert drei anerkannte Wertermittlungsverfahren. Die Wahl des geeigneten Verfahrens hängt von der Nutzungsart, der Verfügbarkeit von Vergleichsdaten und dem Bewertungszweck ab.
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in München, da der Gutachterausschuss München eine vergleichsweise gute Datenbasis an Kauffallsammlungen bereitstellt. Der Wert ergibt sich aus realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte, bereinigt um Lage-, Ausstattungs- und Zustandsmerkmale.
Mehr zu den methodischen Grundlagen erklärt unser Artikel zum Vergleichswertverfahren.
Für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Es kapitalisiert den nachhaltig erzielbaren Reinertrag mit dem standortspezifischen Liegenschaftszinssatz. In München liegen die Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser aufgrund der hohen Kaufpreise und der damit verbundenen Anfangsrenditen im bundesweiten Vergleich sehr niedrig, oft unter 2 %.
Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Sonderimmobilien ohne ausreichende Vergleichsdaten zum Einsatz. Dabei wird der Zeitwert des Gebäudes, unter Berücksichtigung von Baukosten, Restnutzungsdauer und Alterswertminderung, mit dem Bodenwert addiert.
Das Finanzamt berechnet den Grundbesitzwert für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Diese Berechnung ist typisiert und überschätzt den tatsächlichen Verkehrswert in München regelmäßig erheblich, insbesondere bei:
Gemäß § 198 BewG können Steuerpflichtige dem Finanzamt ein unabhängiges Verkehrswertgutachten vorlegen, das einen niedrigeren Marktwert nachweist. Das Finanzamt ist an diesen niedrigeren Wert gebunden, wenn das Gutachten methodisch korrekt und von einem anerkannten Sachverständigen erstellt wurde.
Mehr dazu im Artikel: Das Finanzamt bewertet Immobilien häufig zu hoch.
Nicht jede Person, die sich „Gutachter“ nennt, erstellt rechtssichere Gutachten. Entscheidend sind die Qualifikation und die behördliche Anerkennung.
Anerkannte Sachverständige für Immobilienbewertung in Deutschland sind:
André Schiffer von Schiffer & Partner Immobilienbewertung hält die Qualifikationsstufen: Diplom-Sachverständiger (DIA), DIAZert-Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 sowie den REV-Titel. Gutachten von Schiffer & Partner werden von Finanzämtern gemäß § 198 BewG und von Gerichten bundesweit anerkannt.
Eine ausführliche Erklärung der Unterschiede liefert unser Artikel: Öffentlich bestellter Sachverständiger vs. zertifizierter Sachverständiger.
Bei Kapitalanlagen in München ist die Kaufpreisaufteilung ein besonders relevantes Thema. Der Kaufpreis muss steuerlich korrekt auf Boden- und Gebäudewert aufgeteilt werden, denn nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig (AfA gemäß § 7 Abs. 4 EStG).
In München sind die Bodenrichtwerte extrem hoch. Das führt dazu, dass Standardberechnungen des Finanzamts den Gebäudewertanteil systematisch zu niedrig ansetzen und die AfA-Basis der Eigentümer:innen verkürzen. Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung kann hier erhebliche steuerliche Mehrwerte sichern.
Für vermietete Immobilien ermöglicht ein Restnutzungsdauergutachten eine verkürzte Abschreibungszeit gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und damit höhere jährliche Steuerersparnisse. Der BFH hat mit seinem Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) die Möglichkeit bestätigt, eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer gutachterlich nachzuweisen und steuerlich geltend zu machen.
Mit Urteil aus dem Jahr 2024 (Az. IX R 14/23) hat der BFH nochmals klargestellt, dass die Finanzverwaltung an den Nachweis keine überhöhten formalen Anforderungen stellen darf. Ende 2025 wurde das restriktive BMF-Schreiben aus 2023 aufgehoben; geplante gesetzliche Verschärfungen wurden nicht umgesetzt. Die Rechtslage für Immobilieneigentümer ist damit Stand August 2026 wieder klar vorteilhaft.
Gerade bei Altbeständen aus den 1950er bis 1970er Jahren, in München ein sehr verbreiteter Immobilientyp, kann die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich unter dem steuerlichen Standardwert von 50 Jahren liegen.
Die Kosten eines Verkehrswertgutachtens richten sich nach dem Objektwert, der Komplexität und dem Umfang der Bewertungsaufgabe. Eine gesetzliche Honorarordnung existiert nicht mehr; die Vergütung ist frei vereinbar.
Übliche Anhaltspunkte bei Schiffer & Partner Immobilienbewertung:
In München fallen die Gutachtenkosten aufgrund des hohen Immobilienwerts und der Komplexität der Bewertung tendenziell höher aus als im bundesdeutschen Durchschnitt. Einem jedoch steuerlichen Einsparpotenzial von mehreren zehntausend Euro stehen Gutachtenkosten gegenüber, die in den meisten Fällen steuerlich absetzbar sind.
Für steuerliche Zwecke gemäß § 198 BewG akzeptiert das Finanzamt Gutachten von zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 sowie öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Der Sachverständige muss für die Immobilienbewertung qualifiziert und anerkannt sein. Schiffer & Partner Immobilienbewertung erstellt entsprechend anerkannte Gutachten bundesweit, auch für Objekte in München.
Die Kosten hängen vom Objekt und dem Bewertungsumfang ab. Für ein vollständiges Verkehrswertgutachten ab ca. 2.975 Euro (ink. Mehrwertsteuer) aufwärts. Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien in München sind höhere Honorare marktüblich.
Bei Eigentumswohnungen in München kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, da ausreichend Kauffallsammlungen des Gutachterausschusses München vorliegen. In Einzelfällen kann das Sachwertverfahren ergänzend herangezogen werden.
Ja. Weist ein Gutachten nach § 198 BewG einen niedrigeren Verkehrswert nach, als das Finanzamt berechnet hat, ist der niedrigere Wert maßgeblich. In München ist der Unterschied zwischen Finanzamtswert und tatsächlichem Verkehrswert aufgrund der Marktspezifika besonders relevant.
Die Bearbeitungszeit für ein vollständiges Verkehrswertgutachten beträgt in der Regel 2–4 Wochen nach Vorliegen aller Unterlagen. In dringenden Fällen ist eine beschleunigte Bearbeitung möglich.
Ja. Schiffer & Partner Immobilienbewertung ist bundesweit tätig und erstellt Gutachten für Objekte in München, Berlin, Hamburg, Frankfurt und anderen Städten. Die Leistungen umfassen Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten, Kaufpreisaufteilungsgutachten und einige mehr.
Eine Immobilienbewertung in München erfordert tiefes lokales Marktwissen, methodische Präzision und eine anerkannte Sachverständigenqualifikation. Standardisierte Online-Bewertungstools und pauschale Schätzungen sind für rechtliche und steuerliche Zwecke ungeeignet. Wer steuerliche Gestaltungspotenziale nutzen, einen Erbschaftsteuerstreit mit dem Finanzamt führen oder eine gerichtsfeste Wertermittlung vorlegen möchte, benötigt ein belastbares Gutachten von einem anerkannten Sachverständigen.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
E-Mail • Anrufen: 0211 / 879 786 60
