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Inflation erhöht Immobilienwerte nicht automatisch. Sie wirkt über drei Größen: steigende Baukosten (erhöhen den Sachwert), steigende Mieten (erhöhen den Ertragswert, sofern sie am Markt durchsetzbar sind) und steigende Zinsen (senken den Ertragswert über höhere Liegenschaftszinssätze). Welcher Effekt überwiegt, hängt von Objektart, Lage und Zinsniveau ab. Aktuell steigen die Preise für Wohnimmobilien nominal nur noch leicht, inflationsbereinigt sinken sie.
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre. Inflation wirkt daher nie direkt, sondern über Marktdaten, die der Sachverständige nach ImmoWertV verwendet. Welche Daten das sind, hängt vom Wertermittlungsverfahren ab. Einen Überblick bietet der Beitrag zur Wertermittlung von Immobilien.
Im Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV) werden die Herstellungskosten über den Baupreisindex auf den Stichtag hochgerechnet. Ein Baupreisanstieg von 5,0 % erhöht den vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen entsprechend. Der Sachwertfaktor korrigiert diesen Wert anschließend auf das Marktniveau. Höhere Baukosten erhöhen den Verkehrswert also nur, soweit Käufer sie tatsächlich bezahlen. Die Alterswertminderung bleibt davon unberührt.
Das Ertragswertverfahren kapitalisiert den Reinertrag mit einem Vervielfältiger, der aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer folgt. Steigende Zinsen führen mit Verzögerung zu höheren Liegenschaftszinssätzen und damit zu niedrigeren Werten.
Beispiel: Ein Gebäude erzielt einen jährlichen Reinertrag von 30.000 Euro bei 40 Jahren Restnutzungsdauer.
Der Bodenwert ist in dieser Vereinfachung nicht enthalten. Der Gesamtertragswert setzt sich aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert zusammen. Der Gesamtwert sinkt deshalb prozentual meist weniger als 7,9 %, weil der Bodenwert den Effekt dämpft. Mieten dürfen im Gutachten nur marktüblich und nachhaltig angesetzt werden. Eine Indexmiete nach § 557b BGB ändert daran nichts, wenn die Marktmiete niedriger liegt. Relevant sind in diesem Zusammenhang Overrent und Underrent.
Beim Vergleichswertverfahren und beim Bodenrichtwert fließt Inflation nur über tatsächlich gezahlte Kaufpreise ein. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen diese Daten zeitversetzt. Bei schnellen Marktänderungen muss der Sachverständige daher Stichtag und Datenstand sauber trennen.
Bei Erbschaft und Schenkung setzt das Finanzamt einen Grundbesitzwert an. Liegt dieser über dem Marktwert, kann der Steuerpflichtige nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Grundlagen dazu liefern die Beiträge zum Grundbesitzwert und zum Verkehrswertgutachten für das Finanzamt. Welche Nachweise Behörden akzeptieren, erläutert der Beitrag zu anerkannten Gutachtern.
Weitere Risiken bei hoher Inflation:
André Schiffer ist Diplom-Sachverständiger (DIA), zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert nach DIN EN ISO/IEC 17024) und TEGoVA Recognized European Valuer (REV). Schiffer Immobilienbewertung weist in Gutachten Annahmen zu Baupreisindex, Liegenschaftszinssatz und Marktmiete offen aus. Wer ein bestehendes Gutachten auf diese Annahmen prüfen lassen möchte, findet die Leistung unter Gutachtenüberprüfung und Plausibilisierung. Die Grenzen jeder Bewertung bleiben bestehen: Ein Verkehrswert ist eine Stichtagsprognose, keine Preisgarantie.
Nein. Inflation erhöht die Baukosten und kann Mieten steigern, führt aber meist zu höheren Zinsen. Höhere Zinsen erhöhen die Liegenschaftszinssätze und senken Ertragswerte. Ob der Verkehrswert nominal steigt, hängt von Objektart, Lage und Marktlage ab. Im 2. Quartal 2026 stiegen die Wohnimmobilienpreise nominal um 0,6 % und damit weniger als die Inflationsrate.
Der Ertragswert kapitalisiert den Reinertrag mit dem Liegenschaftszinssatz. Steigt dieser, sinkt der Vervielfältiger. Im Beispiel mit 40 Jahren Restnutzungsdauer führt ein Anstieg von 2,5 % auf 3,0 % zu einem um rund 7,9 % niedrigeren Barwert des Reinertrags der baulichen Anlagen. Der Gesamtwert sinkt meist weniger, weil der Bodenwert den Effekt dämpft. Mieterhöhungen gleichen das nur aus, wenn sie am Markt durchsetzbar sind.
Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten mit dem Baupreisindex auf den Wertermittlungsstichtag angepasst. Anschließend korrigiert der Sachwertfaktor den Wert auf das Marktniveau. Steigende Baukosten erhöhen den Verkehrswert deshalb nur, soweit der Markt sie akzeptiert.
Ein Verkehrswertgutachten gilt nur für den darin genannten Wertermittlungsstichtag. Bei raschen Zins- oder Preisänderungen kann eine Neubewertung bereits nach wenigen Monaten sinnvoll sein. Eine einheitliche gesetzliche Geltungsdauer gibt es nicht, Finanzämter, Gerichte und Banken stellen eigene Anforderungen an die Aktualität.
Nur eingeschränkt. Immobilien sind Sachwerte, ihr Wert folgt der Inflation aber nicht automatisch. Inflationsbereinigt lagen Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026 laut GREIX in allen drei Marktsegmenten unter dem Vorjahreswert. Schutz bieten vor allem vermietete Objekte mit marktgerechten oder indexierten Mieten und tragfähiger Finanzierung.
Ja, unter Voraussetzungen. Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der festgestellte Grundbesitzwert. Der Nachweis erfolgt durch ein Verkehrswertgutachten, das die Anforderungen des Finanzamts erfüllt. Eine Vorabschätzung zeigt, ob sich der Nachweis wirtschaftlich lohnt.
Inflation verändert Immobilienwerte über Baupreise, Mieten und Zinsen, nicht über einen pauschalen Aufschlag. Aktuell überwiegt am Markt der Zinseffekt: Nominal stagnieren die Preise nahezu, real sinken sie. Eigentümer, Erben und Investoren sollten Gutachten deshalb auf Stichtag, Baupreisindex, Liegenschaftszinssatz und Marktmiete prüfen. Bei steuerlich relevanten Bewertungen lohnt sich der Vergleich zwischen Grundbesitzwert und Verkehrswert.
Schiffer Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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