Ob beim Verkauf einer geerbten Immobilie, beim privaten Hauskauf oder bei der Übertragung von Eigentum im Familienkreis, ein Notar ist bei jeder Immobilientransaktion unverzichtbar. Dieser Artikel erklärt detailliert, welche Notarkosten beim Hauskauf anfallen, wie diese berechnet werden und welche Einsparmöglichkeiten bestehen.
Warum ist ein Notar beim Hauskauf Pflicht?
Der Gesetzgeber schreibt in § 311b BGB vor, dass Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien nur dann rechtswirksam sind, wenn sie notariell beurkundet wurden. Diese gesetzliche Verpflichtung dient dem Schutz beider Vertragsparteien.
Immobiliengeschäfte sind komplex und mit erheblichen finanziellen Verpflichtungen verbunden. Der Notar agiert dabei als neutrale Instanz, die weder die Interessen des Käufers noch die des Verkäufers vertritt. Er sorgt dafür, dass die Transaktion rechtssicher abläuft und beide Parteien über alle rechtlichen Folgen aufgeklärt werden.
Welche Leistungen erbringt der Notar?
Die Aufgaben des Notars beim Immobilienkauf umfassen weit mehr als nur die Beurkundung des Kaufvertrags. Zu seinen Leistungen gehören:
Vor der Beurkundung
- Prüfung der Grundbuchauszüge und bestehender Belastungen
- Erstellung des Kaufvertragsentwurfs
- Abstimmung mit beiden Vertragsparteien
- Prüfung baurechtlicher Genehmigungen und eventueller Baulasten
Bei der Beurkundung
- Identitätsprüfung aller Vertragsparteien
- Verlesung und Erläuterung des gesamten Kaufvertrags
- Aufklärung über rechtliche Konsequenzen
- Beurkundung der Unterschriften
Nach der Beurkundung
- Beantragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt
- Einholung von Vorkaufsverzichtserklärungen der Gemeinde (falls erforderlich)
- Überwachung der Kaufpreiszahlung
- Beantragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Löschung bestehender Rechte Dritter
- Eintragung neuer Grundschulden (bei Finanzierung)
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit einheitlich geregelt. Das bedeutet: In Düsseldorf zahlen Sie für dieselbe Leistung genau so viel wie in München oder Hamburg.
Durchschnittlich sollten Sie mit folgenden Kosten rechnen:
- Reine Notarkosten: ca. 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises
- Gesamtkosten: ca. 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises
Diese Kosten gelten sowohl für den Hauskauf als auch für den Wohnungskauf oder den reinen Grundstückserwerb.
Bei einem unbebauten Grundstück fallen die Notarkosten niedriger aus als bei einem bebauten Grundstück, da sich die Gebühren am Kaufpreis orientieren und unbebaute Grundstücke in der Regel günstiger sind.
Wie werden Notarkosten berechnet?
Die Berechnung der Notarkosten erfolgt nach einem festgelegten Gebührensystem. Das GNotKG enthält eine Gebührentabelle (Anlage 2, Tabelle B), die jedem Geschäftswert eine bestimmte Gebühr zuordnet.
Gebührensätze im Überblick
Für die einzelnen Leistungen werden unterschiedliche Gebührensätze berechnet:
- Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0-fache Gebühr
- Vollzugsgebühr: 0,5-fache Gebühr
- Betreuungsgebühr: 0,5-fache Gebühr
- Grundschuldbestellung: 1,0-fache Gebühr plus 0,5-fache Betreuungsgebühr
- Eintragung Auflassungsvormerkung: 0,5-fache Gebühr (beim Grundbuchamt)
- Eigentumsumschreibung: 1,0-fache Gebühr (beim Grundbuchamt)
- Grundschuldeintragung: 1,0-fache Gebühr (beim Grundbuchamt)
Zusätzliche Kostenfaktoren
Die Höhe der Notarkosten kann durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden:
- Bestehende Belastungen: Müssen alte Grundschulden oder ein Nießbrauch gelöscht werden, fallen zusätzliche Gebühren an.
- Komplexität des Vertrags: Je umfangreicher die vertraglichen Regelungen, desto höher können die Kosten ausfallen.
- Notaranderkonto: In Ausnahmefällen mit berechtigtem Sicherungsinteresse (etwa bei sehr komplexen Ablösungen) kann ein Notaranderkonto eingerichtet werden. Die sogenannte Hebegebühr ist degressiv gestaffelt und hängt von der Auszahlungssumme ab. Bei höheren Kaufpreisen können hier durchaus vierstellige Beträge anfallen. Seit der Reform des Beurkundungsgesetzes ist diese Option jedoch deutlich restriktiver geregelt und bei Standard-Immobilienkäufen eher die absolute Ausnahme.
- Finanzierung: Bei einer Bankfinanzierung müssen Grundschulden eingetragen werden, was weitere Kosten verursacht.
Beispielrechnung: Notarkosten bei einem Hauskauf
Um die Kosten greifbarer zu machen, zeigen wir Ihnen eine konkrete Beispielrechnung für den Kauf einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 450.000 Euro und einer Grundschuld von 350.000 Euro.
Dies entspricht ca. 1,28 Prozent des Kaufpreises. Die tatsächlichen Kosten können je nach Einzelfall variieren, etwa wenn zusätzliche Dienstleistungen gewünscht werden oder bestehende Belastungen zu löschen sind.
Wichtiger Hinweis zur Mehrwertsteuer: Die Mehrwertsteuer von 19 Prozent fällt ausschließlich auf die Notarkosten an. Grundbuchkosten sind Gerichtskosten und unterliegen nicht der Umsatzsteuer, dies ist in der Beispielrechnung bereits korrekt berücksichtigt.
Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienkauf?
Die Kostenverteilung bei Immobilientransaktionen folgt in Deutschland einer klaren Praxis:
Kostentragung durch den Käufer
Der Käufer übernimmt üblicherweise:
- Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags
- Vollzugs- und Betreuungsgebühren
- Kosten für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Grundschuldbestellung bei Finanzierung
Kostentragung durch den Verkäufer
Der Verkäufer zahlt in der Regel nur:
- Kosten für die Löschung von Grundschulden
- Löschung anderer Rechte Dritter wie Wohnrechten oder Dienstbarkeiten
- Eventuell Kosten für Negativbescheinigungen
Wichtig: Rechtlich haften beide Parteien gesamtschuldnerisch für die Notarkosten. Kann der Käufer die Gebühren nicht begleichen, kann der Notar auch den Verkäufer zur Zahlung heranziehen. Eine klare vertragliche Regelung im Kaufvertrag ist daher unerlässlich.
Abweichende Vereinbarungen
Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag auch eine andere Kostenverteilung vereinbaren. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor, da sich die beschriebene Aufteilung als Standard etabliert hat.
Können Notarkosten steuerlich abgesetzt werden?
Die steuerliche Behandlung der Notarkosten hängt davon ab, wie die erworbene Immobilie genutzt wird:
Bei vermieteten Immobilien
Kaufen Sie eine Immobilie zur Vermietung, können die Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten über die Absetzung für Abnutzung (AfA) abgeschrieben werden. Die Kosten erhöhen die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung und mindern so langfristig die Steuerlast.
Wichtig: Die steuerliche Absetzbarkeit gilt ausschließlich für den Gebäudeanteil. Der Teil der Notarkosten, der auf den Grund und Boden entfällt, kann nicht abgeschrieben werden, da Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt. Für die korrekte Aufteilung ist häufig eine Kaufpreisaufteilung erforderlich.
Bei selbstgenutzten Immobilien
Nutzen Sie die Immobilie selbst, können die Notarkosten nicht steuerlich geltend gemacht werden. Sie zählen zu den privaten Anschaffungskosten.
Bei gewerblich genutzten Immobilien
Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, sind die Notarkosten als Betriebsausgaben vollständig absetzbar.
Tipp: Bei Erbschaft oder Schenkung von Immobilien gelten besondere steuerliche Regelungen. Lassen Sie sich hierzu von einem Steuerberater beraten.
Tipps zum Sparen bei Notargebühren
Auch wenn die Notarkosten gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar sind, gibt es einige Möglichkeiten, unnötige Ausgaben zu vermeiden:
Tipp 1: Verzicht auf Notaranderkonto bei Standard-Käufen
Ein Notaranderkonto kann in komplexen Sonderfällen sinnvoll sein, verursacht aber erhebliche Zusatzkosten durch die degressive Hebegebühr. Seit der Reform des Beurkundungsgesetzes ist die Einrichtung jedoch nur noch bei berechtigtem Sicherungsinteresse zulässig. Bei Standard-Immobilienkäufen mit klaren vertraglichen Regelungen ist ein Notaranderkonto im Jahr 2025 die absolute Ausnahme geworden und in der Regel verzichtbar.
Tipp 2: Grundstück und Haus getrennt erwerben – mit Vorsicht
Kaufen Sie zunächst nur das unbebaute Grundstück und bauen später, fallen die Notarkosten für den reinen Grundstückskauf niedriger aus.
Achtung vor dem einheitlichen Vertragswerk: Das Finanzamt prüft bei dieser Konstellation sehr genau, ob zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag ein sachlicher Zusammenhang besteht. Wird das Grundstück beispielsweise von einem Bauträger erworben, der auch das Haus errichtet, oder liegt zwischen Kauf und Baubeginn nur eine kurze Zeitspanne, kann das Finanzamt ein „einheitliches Vertragswerk" annehmen. In diesem Fall wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Haus fällig, wodurch der erhoffte Steuervorteil komplett entfällt. Eine strikte rechtliche Trennung zwischen Grundstückserwerb und Bauvorhaben ist daher unerlässlich.
Tipp 3: Bewegliche Gegenstände separat vereinbaren
Einbauküchen, hochwertige Möbel oder Gartenausstattung können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Diese Gegenstände zählen nicht zur Bemessungsgrundlage für die Notarkosten, wodurch sich die Gebühren reduzieren. Dies spart gleichzeitig auch Grunderwerbsteuer.
Tipp 4: Klare Kostenverteilung im Vorfeld
Legen Sie bereits im Exposé oder in den Vorverhandlungen fest, wer welche Kosten trägt. So vermeiden Sie Missverständnisse und unerwartete Belastungen.
Tipp 5: Bonitätsprüfung des Vertragspartners
Als Käufer sollten Sie nicht nur Ihre eigene Bonität nachweisen, sondern auch die des Verkäufers prüfen. Ist dieser zahlungsunfähig und kann seine Kostenanteile nicht begleichen, müssen Sie als Gesamtschuldner einspringen.
Notarkosten bei besonderen Immobilientransaktionen
Je nach Art der Transaktion können sich die Notarkosten unterscheiden:
Schenkung oder Haus überschreiben
Bei einer Hausüberschreibung fallen ebenfalls Notarkosten an, jedoch keine Grunderwerbsteuer (bei Übertragung in gerader Linie). Der Verkehrswert der Immobilie dient als Bemessungsgrundlage für die Notargebühren.
Erbengemeinschaft und Erbauseinandersetzung
Bei der Auflösung einer Erbengemeinschaft und Übertragung von Immobilienanteilen können besondere Regelungen gelten. Ein Verkehrswertgutachten ist oft notwendig, um den Wert für die Auseinandersetzung zu ermitteln.
Zwangsversteigerung
Bei Zwangsversteigerungen erfolgt die Eigentumsübertragung durch den Zuschlagsbeschluss des Gerichts, es findet also kein notarieller Beurkundungstermin für den Kauf statt. Entsprechend fallen hier keine Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags an, sondern Gerichtskosten für das Versteigerungsverfahren. Notarkosten entstehen für den Ersteigerer erst im zweiten Schritt, wenn er beispielsweise eine Grundschuld für seine finanzierende Bank beurkunden lassen muss.
Verkehrswertgutachten zur Absicherung
Bevor Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie den tatsächlichen Wert professionell ermitteln lassen. Ein Verkehrswertgutachten von SCHIFFER Immobiliensachverständige bietet Ihnen:
- Rechtssichere Bewertung nach § 194 BauGB
- Schutz vor überhöhten Kaufpreisen
- Solide Verhandlungsgrundlage
- Absicherung für Finanzierungsgespräche mit der Bank
- Nachweis für steuerliche Zwecke
Gerade bei älteren Immobilien oder Objekten mit baulichen Besonderheiten ist eine fachkundige Bewertung unverzichtbar. Die Kosten für ein Gutachten amortisieren sich häufig bereits durch einen besseren Verhandlungspreis.
Zusammenfassend: Notarkosten sind kalkulierbar und unvermeidbar
Notarkosten sind ein fester Bestandteil jeder Immobilientransaktion in Deutschland und dienen dem Schutz aller Beteiligten. Mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises sind sie zwar nicht zu vernachlässigen, aber durch die gesetzliche Regelung bundesweit einheitlich und transparent.
Eine sorgfältige Planung, klare vertragliche Regelungen und der Verzicht auf unnötige Zusatzleistungen können helfen, die Kosten im Rahmen zu halten. In jedem Fall sollten Sie die Notarkosten von Anfang an in Ihre Finanzplanung beim Hauskauf einbeziehen.
Jetzt Verkehrswert anfragen
Planen Sie einen Immobilienkauf oder -verkauf? Sichern Sie sich mit einem professionellen Verkehrswertgutachten ab.
Kontaktieren Sie uns:
- Kontaktformular – Stellen Sie jetzt Ihre unverbindliche Anfrage
- Termin vereinbaren – Persönliche & unverbindliche Erstberatung durch erfahrene Sachverständige
- E-Mail: mail@schiffer.immo
- Weitere Informationen zu unseren Leistungen
