Das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren sind zwei der drei anerkannten Wertermittlungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt vom Immobilientyp, der Nutzungsart und dem Bewertungsanlass ab. Beide Methoden führen bei korrekter Anwendung zu einem belastbaren Verkehrswert gemäß § 194 BauGB.
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf Basis der Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts. Es wird primär für Immobilien verwendet, bei denen keine regelmäßigen Mieteinnahmen erzielt werden und ein Vergleichswert am Markt fehlt.
Typische Anwendungsfälle:
Die Ermittlung des Verkehrswerts im Sachwertverfahren erfolgt in zwei aufeinanderfolgenden Schritten.
Schritt 1 — Marktangepasster Sachwert:
Der Sachwertfaktor berücksichtigt, dass der reine Herstellungswert in der Regel nicht dem tatsächlichen Marktpreis entspricht. Er wird aus den Kaufpreissammlungen regionaler Gutachterausschüsse abgeleitet.
Marktangepasster Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert + Außenanlagen) × Sachwertfaktor
Schritt 2 — Verkehrswert:
Im zweiten Schritt werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Hierunter fallen beispielsweise Baumängel, Instandhaltungsstau, außergewöhnliche Belastungen oder überdurchschnittliche Ausstattungsmerkmale. Diese werden als Zu- oder Abschlag auf den marktangepassten Sachwert angesetzt.
Verkehrswert = Marktangepasster Sachwert ± Zu-/Abschläge für boG
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie anhand ihrer nachhaltig erzielbaren Erträge. Es ist das Standardverfahren für alle Immobilien, bei denen die Rendite im Vordergrund steht, also etwa bei Miet- und Renditeobjekten.
Typische Anwendungsfälle:
Das Ertragswertverfahren basiert auf dem kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks. Der Liegenschaftszinssatz ist dabei eine zentrale Stellgröße: Er drückt die marktübliche Renditeerwartung für einen bestimmten Immobilientyp aus.
Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:
Die Restnutzungsdauer des Gebäudes beeinflusst den Vervielfältiger direkt: Eine kürzere Restnutzungsdauer reduziert den Ertragswert erheblich.
Neben Sach- und Ertragswertverfahren existiert das Vergleichswertverfahren. Es kommt bei Immobilien zum Einsatz, für die ausreichend vergleichbare Kaufpreise vorliegen, typischerweise bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken.
Nach § 6 ImmoWertV führt stets genau ein primäres Verfahren zum Verkehrswert. Ein zweites Verfahren kann ergänzend zur Plausibilisierung des Ergebnisses herangezogen werden, es wird jedoch nicht mit dem Primärverfahren verrechnet oder mathematisch gemittelt.
Die Wahl des Verfahrens ist keine freie Entscheidung des Gutachters, sondern ergibt sich aus dem Charakter der Immobilie und dem Marktgeschehen:
Ein qualifizierter Gutachter wählt das methodisch zutreffende Verfahren und begründet diese Wahl nachvollziehbar im Gutachten. Ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB muss diese Begründung zwingend enthalten.
Das Finanzamt bewertet Immobilien für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer im ersten Schritt nicht nach ImmoWertV, sondern nach den typisierten Pauschalverfahren des Bewertungsgesetzes (§§ 176–191 BewG). Diese vereinfachten Verfahren berücksichtigen individuelle Objektmerkmale nur eingeschränkt und führen regelmäßig zu Werten, die über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen.
Erst § 198 BewG eröffnet dem Steuerpflichtigen den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Dieser Nachweis erfordert ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, mit Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren, das methodisch korrekt, vollständig dokumentiert und von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt wurde.
Ein Gutachten für das Finanzamt unterliegt damit denselben methodischen Anforderungen wie ein gerichtsfestes Gutachten. André Schiffer ist als DIAZert-zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 sowie als TEGoVA Recognized European Valuer (REV) anerkannt. Seine Gutachten werden von Finanzämtern und Gerichten akzeptiert.
Ergänzend kann ein Restnutzungsdauergutachten die steuerliche Abschreibung (AfA gemäß § 7 Abs. 4 EStG) optimieren. Die Finanzverwaltung stellt an den Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer jedoch hohe Anforderungen gemäß BMF-Schreiben: Pauschale Schätzungen oder nicht vollständig dokumentierte Kurzgutachten werden regelmäßig nicht anerkannt. Erforderlich ist eine detaillierte Zustandsanalyse durch einen qualifizierten Sachverständigen.
Das Sachwertverfahren wird bei eigengenutzten Wohnimmobilien und Spezialimmobilien angewendet, bei denen keine verlässlichen Mietdaten oder Vergleichspreise vorliegen. Es ermittelt den Wert auf Basis der Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert.
Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Immobilien und Renditeobjekten zum Einsatz. Es bewertet die Immobilie anhand ihrer nachhaltig erzielbaren Nettomieteinnahmen und des marktüblichen Liegenschaftszinssatzes.
Das ist nicht pauschal zu beantworten. In Märkten mit niedrigen Liegenschaftszinssätzen und hohen Mieten kann der Ertragswert den Sachwert deutlich übersteigen. In strukturschwachen Regionen kann der Sachwert über dem Ertragswert liegen. Entscheidend ist stets der tatsächliche Markt.
Nein, nicht im Sinne einer Verrechnung oder Mittelung. Nach § 6 ImmoWertV führt stets genau ein primäres Grundverfahren zum Verkehrswert. Ein zweites Verfahren kann ergänzend zur Plausibilisierung des Ergebnisses herangezogen werden. Die Ergebnisse beider Verfahren werden dabei verglichen und bewertet, aber nicht mathematisch kombiniert.
Ja. Beide Verfahren sind nach § 198 BewG anerkannte Methoden, um einen niedrigeren gemeinen Wert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen, sofern das Gutachten von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt wurde.
Die Kosten hängen von Immobilientyp, Bewertungsaufwand und Marktkomplexität ab. Für eine erste Orientierung bietet Schiffer & Partner eine kostenfreie und unverbindliche Beratung unter 0211/ 879 786 60 an. Alternativ stehen eine Kurzbewertung sowie eine vollständige Verkehrswertgutachten-Leistungsseite zur Verfügung.
Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren sind keine Alternativen, zwischen denen frei gewählt werden kann, sie sind methodisch an den Immobilientyp gebunden. Das Sachwertverfahren eignet sich für Eigenheime und Spezialimmobilien, das Ertragswertverfahren für alle renditebezogenen Objekte. Beide Verfahren sind gerichtsfest und steuerlich anerkannt, wenn das Gutachten methodisch korrekt und vollständig dokumentiert ist. Die Wahl des falschen Verfahrens führt zu einem angreifbaren Ergebnis, mit erheblichen rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
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Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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