Logistikstandorte und Gewerbeparks in der Region Mönchengladbach und am Niederrhein werden nach den anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bewertet, primär über das Ertragswertverfahren, ergänzt durch das Sachwertverfahren bei spezialisierten Objekten. Die Wertermittlung erfordert vertiefte Kenntnisse regionaler Marktdaten, standortspezifischer Infrastrukturkriterien und der jeweiligen Nutzungsklassen gemäß Bebauungsplan.
Mönchengladbach und der Niederrhein zählen zu den strategisch bedeutsamsten Logistikregionen Deutschlands. Die Lagegunst ergibt sich aus einer regional trimodalen Anbindung: Autobahnnetz (A44, A52, A61), Schienennetz sowie die unmittelbare Nähe zu den Rheinhäfen in Neuss und Duisburg. Mönchengladbach selbst besitzt keinen eigenen Rheinhafen, profitiert aber direkt von dieser überregionalen Infrastruktur.
Für die Wertermittlung sind folgende Standortmerkmale unmittelbar wertrelevant:
Je höher die Nutzungsbeschränkung, desto stärker das Bewertungsrisiko bei Leerstand.
Das Ertragswertverfahren ist das Standardverfahren für vermietete oder vermietbare Logistikhallen und Gewerbeparks. Grundlage ist der nachhaltig erzielbare Jahresrohertrag, bereinigt um Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem standortadäquaten Liegenschaftszinssatz.
Besonderheiten bei Logistikimmobilien:
Die Unterscheidung zwischen Vertragsmiete und nachhaltiger Marktmiete ist insbesondere bei Under-Rent- und Over-Rent-Situationen wertentscheidend: Liegt die Vertragsmiete deutlich unter oder über der Marktmiete, wirkt sich das direkt auf den kapitalisierten Ertragswert aus.
Für Objekte ohne vergleichbaren Mietmarkt, etwa hochspezialisierte Produktionshallen, Kältezentren oder Gefahrgutlager, wird das Sachwertverfahren gemäß § 35 ImmoWertV herangezogen. Der Sachwert ergibt sich aus dem Bodenwert zuzüglich des Gebäudesachwertes unter Berücksichtigung der linearen Alterswertminderung gemäß § 38 ImmoWertV.
Bei Mischnutzungen (z. B. Gewerbepark mit Büroanteil und Logistikflächen) kommen beide Verfahren kombiniert zum Einsatz.
Gewerbeparks unterscheiden sich von reinen Logistikhallen strukturell und damit auch in ihrer Bewertungslogik:
Für institutionelle Investoren sind ESG-Kriterien bei der Immobilienbewertung zunehmend ein expliziter Bewertungsparameter – fehlende Nachhaltigkeitsnachweise können zu messbaren Abschlägen auf den Ertragswert führen.
Bei großvolumigen Logistikportfolios und Gewerbeparks mit komplexen Cashflow-Strukturen wird zusätzlich das DCF-Verfahren (Discounted Cashflow) eingesetzt. Es bildet zukünftige Zahlungsströme über einen Betrachtungszeitraum von üblicherweise 10 Jahren ab und diskontiert diese auf den heutigen Barwert.
Das DCF-Verfahren eignet sich besonders für:
Für Unternehmen oder Investoren mit mehreren Gewerbeimmobilien am Niederrhein bietet sich eine Portfoliobewertung an. Diese erfasst standortübergreifende Synergien und Risikostrukturen und ist Grundlage für:
Für steuerliche Zwecke gilt: Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG, das beim Finanzamt einen niedrigeren Wert als der steuerliche Grundbesitzwert nachweist, kann erhebliche Steuerersparnisse auslösen, auch bei Gewerbeimmobilien.
Beim Erwerb eines Gewerbeparks ist die steuerlich korrekte Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude wertrelevant. Sie bestimmt die steuerlich abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage (AfA) direkt.
Ein fachlich fundiertes Kaufpreisaufteilungsgutachten maximiert den Gebäudeanteil und damit die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und ist gegenüber dem Finanzamt belastbar zu vertreten.
Die Wertermittlung von Logistikstandorten und Gewerbeparks in Mönchengladbach und am Niederrhein erfordert vertiefte Kenntnisse lokaler Marktdaten, der geltenden Bewertungsverfahren nach ImmoWertV sowie der steuerlichen Rahmenbedingungen gemäß BewG. Pauschalaussagen zu Werten sind methodisch nicht haltbar, der Verkehrswert ist immer das Ergebnis einer strukturierten, objektspezifischen Analyse.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung erstellt bundesweit belastbare Gutachten für Wohn-, Logistik- und Gewerbeimmobilien – rechtssicher, steuerlich verwertbar und methodisch präzise.
Für vermietete Logistikimmobilien ist das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV das primäre Verfahren. Bei Spezialimmobilien ohne Vergleichsmarkt wird das Sachwertverfahren herangezogen. Beide Verfahren können kombiniert angewendet werden.
Autobahnanschluss, Drittverwendungsfähigkeit, Hallenhöhe, Mietvertragslaufzeiten und der standortspezifische Liegenschaftszinssatz sind die dominanten Werttreiber.
Beim Gewerbepark werden Mietermix, Leerstandsrisiko und Capex-Bedarf separat analysiert. Mehrere Mieter senken das Klumpenrisiko, erhöhen aber den Verwaltungsaufwand, beides hat direkten Einfluss auf den Liegenschaftszinssatz und damit den Verkehrswert.
Ja. Ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen kann gemäß § 198 BewG beim Finanzamt eingereicht werden, um einen nachweislich niedrigeren Verkehrswert gegenüber dem steuerlichen Grundbesitzwert bei Erbschaft, Schenkung oder anderen steuerlichen Vorgängen zu belegen.
Das DCF-Verfahren wird bei komplexen Investorenprojekten, Repositionierungen oder Portfolios eingesetzt, bei denen die zukünftigen Cashflows erheblich von der aktuellen Mietsituation abweichen.
Behörden und Finanzämter verlangen in der Regel Gutachten von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. André Schiffer verfügt über die Zertifizierung nach DIAZert und den europäischen Qualifikationsnachweis als TEGoVA Recognized European Valuer (REV), der nach § 198 BewG vom Finanzamt anerkannt wird.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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