Die korrekte Bewertung von Immobilien in der Unternehmensbilanz ist eine komplexe Aufgabe mit weitreichenden steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Konsequenzen. Ob beim Jahresabschluss, bei Unternehmensumstrukturierungen oder für internationale Investoren: Ein fundiertes Bilanzierungsgutachten bildet die Grundlage für transparente und rechtssichere Entscheidungen.
Was ist ein Bilanzierungsgutachten?
Ein Bilanzierungsgutachten ist die sachverständige Bewertung von Immobilienvermögen zum Bilanzstichtag eines Unternehmens. Anders als bei einem klassischen Verkehrswertgutachten für Verkaufszwecke orientiert sich das Bilanzierungsgutachten an spezifischen Rechnungslegungsvorschriften.
Die Bewertung muss den Anforderungen des aktuellen Handelsgesetzbuchs (HGB) entsprechen. Für international tätige Unternehmen oder solche mit ausländischen Investoren gelten zusätzlich die International Financial Reporting Standards (IFRS), die eine Fair-Value-Bewertung vorschreiben.
Ein Bilanzierungsgutachten wird ausschließlich von zertifizierten Sachverständigen erstellt, die sowohl die immobilienwirtschaftlichen als auch die bilanziellen Anforderungen kennen. Die Bewertung erfolgt nach § 194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die aktuellen Anforderungen berücksichtigen zudem ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance), die insbesondere bei internationalen Standards eine zentrale Rolle spielen.
Wann wird ein Bilanzierungsgutachten benötigt?
Unternehmen sind nach deutschem Handelsrecht verpflichtet, ihre Vermögenswerte korrekt in der Bilanz auszuweisen. Für Immobilien im Betriebs- oder Anlagevermögen bedeutet dies:
- Regelmäßige Jahresabschlüsse: Kapitalgesellschaften müssen ihr Immobilienvermögen jährlich bewerten und in der Steuererklärung korrekt ausweisen.
- Unternehmensumstrukturierungen: Bei Fusionen, Übernahmen oder Abspaltungen von Unternehmensteilen wird eine aktuelle Bewertung der Immobilien notwendig.
- Kauf oder Verkauf von Immobilien: Wenn Unternehmen Liegenschaften erwerben oder veräußern, muss der Wert zum Transaktionszeitpunkt dokumentiert werden.
- Umstellung auf wertorientierte Unternehmenssteuerung: Unternehmen, die ihre Steuerung auf Wertkennzahlen ausrichten, benötigen regelmäßige Immobilienbewertungen.
- Internationale Berichtspflichten: Börsennotierte oder kapitalmarktorientierte Unternehmen müssen nach IFRS berichten und Fair-Value-Werte ausweisen.
- Beleihungszwecke: Banken verlangen bei der Kreditvergabe oder -prolongation häufig aktuelle Bewertungen des als Sicherheit dienenden Immobilienvermögens. Mehr zu Beleihungswertgutachten finden Sie in unserem Wissensbereich.
Drei zentrale Wertbegriffe bei der Immobilienbilanzierung
Bei der bilanziellen Bewertung von Immobilien spielen drei unterschiedliche Wertbegriffe eine zentrale Rolle:
Verkehrswert (Marktwert)
Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften erzielbar wäre. Er bildet die Basis für die meisten Bewertungen und orientiert sich an aktuellen Marktdaten.
Die Ermittlung erfolgt nach § 194 BauGB durch anerkannte Bewertungsverfahren wie das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren.
Teilwert
Der Teilwert beschreibt den Wert, den eine Immobilie aufgrund ihrer Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen besitzt. Er liegt in der Regel über dem reinen Verkehrswert, da er den betrieblichen Nutzen der Immobilie berücksichtigt.
Die Untergrenze bildet der erzielbare Netto-Veräußerungspreis am freien Markt. Die Obergrenze entspricht den Netto-Wiederbeschaffungskosten für eine vergleichbare Immobilie. Der Teilwert wird im Einkommensteuergesetz (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) definiert und kommt bei der steuerlichen Bewertung des Betriebsvermögens zum Einsatz.
Beizulegender Zeitwert (Fair Value)
Der Fair Value oder beizulegende Zeitwert ist ein Netto-Marktwert, der sich am Absatzmarkt orientiert. Er wird nach IFRS 13 als der Betrag definiert, der beim Verkauf zwischen sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Geschäftspartnern erzielt werden könnte.
Der Fair Value basiert primär auf verfügbaren Marktdaten und Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte. Nur wenn solche Daten nicht verfügbar sind, dürfen Schätzwerte verwendet werden, diese müssen dann jedoch ausführlich dokumentiert und begründet werden.
Bilanzierung nach HGB: Nationale Standards
Die Bilanzierung nach Handelsgesetzbuch folgt dem Prinzip der Kapitalerhaltung und ist konservativ ausgerichtet. Immobilien werden im Umlaufvermögen mit maximal den Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt.
Grundprinzipien der HGB-Bilanzierung
Anschaffungskostenprinzip: Immobilien werden höchstens mit ihren historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet (§ 253 HGB).
Abschreibungspflicht: Gebäude unterliegen der linearen Abschreibung über die Nutzungsdauer. Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist durch das Wachstumschancengesetz auch eine degressive AfA von 5 % möglich. Der Bodenwert bleibt hingegen ohne Abschreibung bestehen.
Niederstwertprinzip: Bei dauerhafter Wertminderung muss der niedrigere Wert angesetzt werden (§ 253 Abs. 3 HGB).
Vorsichtsprinzip: Die Bewertung soll das Unternehmen nicht reicher rechnen als es ist (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB).
Stille Reserven
Durch die Bewertung zu historischen Anschaffungskosten entstehen häufig erhebliche Differenzen zwischen Buchwert und aktuellem Marktwert. Diese Differenzen werden als stille Reserven bezeichnet. Bei stark gestiegenen Immobilienpreisen kann der tatsächliche Verkehrswert deutlich über dem bilanzierten Buchwert liegen.
Bewertungsverfahren nach deutschem Recht
Die Bewertung erfolgt nach gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren:
- Ertragswertverfahren: Für vermietete Wohn- und Geschäftsimmobilien
- Sachwertverfahren: Für eigengenutzte Immobilien und Spezialimmobilien
- Vergleichswertverfahren: Für Wohnimmobilien bei ausreichender Marktdatenlage
Fair Value nach IFRS: Internationale Standards
Für kapitalmarktorientierte Unternehmen gelten die International Financial Reporting Standards (IFRS), die seit 2003 in der EU rechtsverbindlich sind. Diese verlangen eine regelmäßige Offenlegung des Fair Value von Immobilienvermögen.
Relevante IAS-Standards für Immobilien
- IAS 2 (Vorräte): Regelt die Bilanzierung von Immobilien, die zum Verkauf bestimmt sind. Ansatz zum niedrigeren Wert aus Anschaffungskosten oder Nettoveräußerungspreis.
- IAS 16 (Sachanlagen): Betrifft Immobilien im Anlagevermögen. Ermöglicht wahlweise das Anschaffungskostenmodell oder das Neubewertungsmodell mit Erfassung zum Fair Value.
- IAS 40 (Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien): Spezialstandard für vermietete Immobilien und Immobilien zur Wertsteigerung. Wahlrecht zwischen Anschaffungskostenmodell und Fair-Value-Modell.
Hierarchie der Eingangsdaten
Bei der Fair-Value-Ermittlung gilt eine dreistufige Hierarchie:
- Stufe 1 – Marktpreise: Direkt beobachtbare Verkaufspreise für identische Immobilien auf aktiven Märkten (bevorzugt).
- Stufe 2 – Vergleichswerte: Aus Marktbeobachtungen abgeleitete Werte für vergleichbare Immobilien.
- Stufe 3 – Schätzwerte: Begründete Schätzungen bei fehlenden Marktdaten (müssen detailliert erläutert werden).
Transparenzanforderungen
Unternehmen müssen offenlegen:
- Welches Bewertungsverfahren angewendet wurde
- Welche Eingangsdaten verwendet wurden
- Wie sich Schätzwerte auf Gewinn und Verlust ausgewirkt haben
- Welche Annahmen der Bewertung zugrunde liegen
- Welche ESG-Faktoren und Klimarisiken berücksichtigt wurden
Seit 2026 ist die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien und energetischen Kennwerten bei der Fair-Value-Bewertung nicht mehr optional, sondern fester Bestandteil der Wertermittlung. Faktoren wie CO2-Bepreisung, Sanierungsstau durch EU-Gebäuderichtlinien und die energetische Beschaffenheit beeinflussen die Werthaltigkeit massiv.
Welche Bewertungsverfahren kommen zum Einsatz?
Die Wahl des Bewertungsverfahrens hängt von der Immobilienart und dem Verwendungszweck ab:
Nationale Bewertung nach ImmoWertV
- Ertragswertverfahren: Standard für vermietete Wohn- und Geschäftsimmobilien. Ermittelt den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes.
- Sachwertverfahren: Für eigengenutzte Immobilien und Spezialimmobilien ohne Mietvergleichswerte. Berechnet sich aus Bodenwert und Gebäudesachwert, angepasst durch den Sachwertfaktor.
- Vergleichswertverfahren: Bei ausreichender Marktdatenlage für Wohnimmobilien. Basiert auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
Internationale Bewertung nach IFRS
Cost Method (Kostenansatz): Ähnlich dem deutschen Sachwertverfahren. Ermittelt Wiederbeschaffungskosten abzüglich Alterswertminderung.
DCF-Verfahren (Discounted Cash Flow): Kapitalwertmethode, die künftige Cashflows mit einem Diskontierungssatz auf den Bewertungsstichtag abzinst. Häufig bei Gewerbeimmobilien und größeren Portfolios eingesetzt.
Beispielrechnung Ertragswertverfahren (Büroimmobilie)
Eine vermietete Büroimmobilie mit folgenden Kennzahlen:
- Jahresrohertrag: 185.000 €
- Bewirtschaftungskosten: 38.000 €
- Bodenwert (850 m² × 420 €/m²): 357.000 €
- Liegenschaftszinssatz: 4,5 %
- Restnutzungsdauer: 42 Jahre
Berechnung:
- Reinertrag: 185.000 € - 38.000 € = 147.000 €
- Bodenwertverzinsung: 357.000 € × 4,5 % = 16.065 €
- Gebäudereinertrag: 147.000 € - 16.065 € = 130.935 €
- Vervielfältiger (42 Jahre, 4,5 %): 18,74 (mathematisch korrekter Faktor)
- Gebäudeertragswert: 130.935 € × 18,74 = 2.453.722 €
- Gesamtertragswert: 357.000 € + 2.453.722 € = 2.810.722 €
Unterschiede zwischen Grundstücks- und Gebäudebilanzierung
Bei der Bilanzierung von Immobilienvermögen ist die Trennung zwischen Grundstück und Gebäude essentiell:
Grundstücke in der Bilanz
- Aktivierungspflicht: Grundstücke, die dem Geschäftsbetrieb dauerhaft dienen, müssen im Anlagevermögen ausgewiesen werden (§ 247 HGB).
- Keine Abschreibung: Grundstücke unterliegen keiner planmäßigen Abschreibung, da sie nicht abnutzbar sind.
- Bewertung: Ansatz zu Anschaffungskosten. Bei dauerhafter Wertminderung Abwertung möglich, bei Wegfall der Gründe Zuschreibung bis maximal Anschaffungskosten.
- Zuordnung: Grundstücke für den eigenen Geschäftsbetrieb gehören zum notwendigen Betriebsvermögen. Vermietete Grundstücke können je nach Nutzungsabsicht Anlage- oder Umlaufvermögen sein.
Gebäude in der Bilanz
- Abschreibungspflicht: Gebäude unterliegen der linearen Abschreibung über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (§ 253 HGB).
- Getrennte Bewertung: Der Gebäudewert ist stets getrennt vom Grundstückswert zu erfassen und abzuschreiben.
- Wertminderungen: Bei außerplanmäßigen Abschreibungen aufgrund dauerhafter Wertminderung muss der niedrigere Teilwert angesetzt werden.
- Komponenten: Besondere Gebäudebestandteile wie technische Anlagen können separat mit eigener Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Besonderheiten bei Miteigentum
Miteigentümer dürfen nur ihren Anteil am Grundstück aktivieren. Dies gilt sowohl für Bruchteilsgemeinschaften als auch für Gesamthandsgemeinschaften. Bei Eigentumswohnungen und Teileigentum werden diese als grundstücksgleiche Rechte behandelt.
Ablauf und benötigte Unterlagen
Die Erstellung eines Bilanzierungsgutachtens erfolgt in mehreren strukturierten Schritten:
1. Erstberatung und Auftragsklärung
Im Erstgespräch werden die zu bewertenden Objekte besprochen, der Bewertungszweck definiert und die anzuwendenden Standards (HGB oder IFRS) festgelegt. Anschließend erhalten Sie einen Kostenvoranschlag für das Gutachten.
2. Unterlagenprüfung
Der Sachverständige prüft die zur Verfügung gestellten Dokumente. Typischerweise werden folgende Unterlagen benötigt:
- Grundbuchauszug
- Flurkarten und Katasterauszüge
- Bau- und Bestandspläne
- Baubeschreibungen und Baugenehmigungen
- Energieausweis
- Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen
- Kaufverträge und Anschaffungsnachweise
- Bereits vorhandene Gutachten oder Bewertungen
- Falls vorhanden: individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) oder detaillierte energetische Nachweise
Fehlende Unterlagen können mit entsprechender Vollmacht bei Behörden angefordert werden.
3. Objektbesichtigung
Der Sachverständige nimmt die Immobilie persönlich in Augenschein. Dabei werden Zustand, Ausstattung, Lage und wertbeeinflussende Faktoren dokumentiert. Bei umfangreichen Portfolios können nach Absprache auch repräsentative Stichproben besichtigt werden.
4. Wertermittlung
Basierend auf den Unterlagen und der Objektbesichtigung führt der Gutachter die Wertermittlung nach dem geeigneten Verfahren durch. Alle Bewertungsparameter werden transparent dokumentiert und nachvollziehbar dargelegt.
5. Gutachtenerstellung
Das fertige Bilanzierungsgutachten enthält:
- Objektbeschreibung mit allen relevanten Daten
- Darstellung des angewendeten Bewertungsverfahrens
- Dokumentation aller Eingangsdaten und Annahmen
- Nachvollziehbare Wertberechnung
- Bewertungsergebnis zum Stichtag
- Erläuterungen zu Bewertungsunsicherheiten
Das Gutachten wird nach dem Vier-Augen-Prinzip von einem zweiten Sachverständigen geprüft, um höchste Qualität zu gewährleisten.
Bearbeitungszeit
Bei vollständiger Vorlage aller notwendigen Unterlagen beträgt die Bearbeitungszeit nach Ortstermin in der Regel zwei bis drei Wochen. In dringenden Fällen ist auch eine schnellere Bearbeitung möglich.
Was kostet ein Bilanzierungsgutachten?
Die Kosten für ein Bilanzierungsgutachten variieren je nach Umfang und Komplexität. Die nachfolgenden Werte stellen marktübliche Grundhonorare dar:
- Einzelobjekt (Wohnimmobilie): Ab ca. 2.500 Euro
- Einzelobjekt (Gewerbeimmobilie): Ab ca. 3.200 Euro
- Mehrere Objekte: Staffelpreise je nach Anzahl und Art der Immobilien
- Fair-Value-Gutachten nach IFRS: Höherer Aufwand durch detailliertere Dokumentationspflichten und ESG-Analyse, ab ca. 3.800 Euro
Preisfaktoren
Die Kosten werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst:
- Objektart: Spezialimmobilien erfordern mehr Fachkenntnisse als Standardwohnimmobilien
- Anzahl der Objekte: Bei Portfoliobewertungen sind Synergieeffekte möglich
- Bewertungsverfahren: DCF-Verfahren sind aufwendiger als Standardverfahren
- Bewertungsstandard: IFRS-Gutachten erfordern umfangreichere Dokumentation als HGB-Bewertungen
- ESG-Konformität: Energetische Kennwerte, CO2-Bilanzierung und ESG-Kriterien beeinflussen zunehmend die Werthaltigkeit und erfordern zusätzliche Analysen
- Unterlagenlage: Fehlende Dokumente erhöhen den Recherche-Aufwand
- Fristen: Express-Gutachten verursachen Mehrkosten
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Häufig gestellte Fragen
Wer darf Bilanzierungsgutachten erstellen?
Bilanzierungsgutachten sollten von zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt werden. Besonders empfehlenswert sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Gutachter, da ausschließlich diese Zertifizierungen bei Finanzämtern und Gerichten hohe Anerkennung genießen.
Wie oft muss ein Bilanzierungsgutachten erneuert werden?
Die Häufigkeit hängt vom Bewertungsstandard ab. Bei HGB-Bilanzierung ist keine regelmäßige Neubewertung vorgeschrieben, solange keine dauerhaften Wertminderungen vorliegen. Bei Fair-Value-Bilanzierung nach IFRS sind hingegen regelmäßige Bewertungen erforderlich, je nach Immobilientyp und Marktdynamik jährlich oder alle zwei bis drei Jahre.
Kann ich ein Bilanzierungsgutachten auch für steuerliche Zwecke verwenden?
Ein Bilanzierungsgutachten nach HGB ist grundsätzlich für steuerliche Zwecke geeignet, da es die gesetzlichen Bewertungsverfahren nach § 194 BauGB anwendet. Das Finanzamt nutzt für die Erbschaft- oder Grunderwerbsteuer allerdings oft standardisierte Verfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG), die zu überhöhten Wertansätzen führen können.
Ein qualifiziertes Gutachten dient hier als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts und kann die pauschalen Finanzamtswerte korrigieren. Wichtig ist, dass das Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde. Diese Gutachten genießen bei Finanzämtern und Gerichten hohe Anerkennung.
Fair-Value-Gutachten nach IFRS haben hingegen keine steuerliche Wirkung, da sie ausschließlich handelsrechtliche Bewertungsmaßstäbe darstellen. Für steuerliche Zwecke wie Erbschaftsteuer oder Schenkungssteuer ist ein separates Verkehrswertgutachten nach BauGB erforderlich.
Was ist der Unterschied zwischen Bilanzierungsgutachten und Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert einer Immobilie unabhängig von bilanziellen Vorgaben. Es wird für Verkäufe, Erbschaften, Scheidungen oder gerichtliche Auseinandersetzungen benötigt.
Ein Bilanzierungsgutachten berücksichtigt zusätzlich die spezifischen Anforderungen der Rechnungslegung (HGB oder IFRS) und orientiert sich am Bewertungszweck für den Jahresabschluss. Es kann je nach Bewertungsprinzip vom reinen Marktwert abweichen.
Sind Bilanzierungsgutachten auch für kleine Unternehmen notwendig?
Die Pflicht zur bilanziellen Erfassung von Immobilienvermögen gilt grundsätzlich für alle bilanzierungspflichtigen Unternehmen. Kleinere Unternehmen können jedoch unter bestimmten Voraussetzungen von Erleichterungen profitieren.
Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften unterhalb bestimmter Schwellenwerte (Umsatz unter 600.000 Euro oder Gewinn unter 60.000 Euro) besteht die Möglichkeit der Einnahmen-Überschuss-Rechnung ohne Bilanzierungspflicht.
Dennoch kann auch für kleinere Unternehmen eine professionelle Bewertung sinnvoll sein, etwa bei Finanzierungen, Verkaufsabsichten oder zur Dokumentation des Unternehmenswerts.
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