Eine professionelle Immobilienbewertung in Frankfurt am Main berücksichtigt sowohl die außergewöhnliche Dynamik des Finanzplatzes als auch die spezifischen Marktbedingungen für Wohnimmobilien, Bürokomplexe und Grundstücke in der Rhein-Main-Region. Für rechtssichere und steuerlich belastbare Gutachten ist ein zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 erforderlich – insbesondere wenn das Gutachten gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht verwendet werden soll.
Frankfurt ist der bedeutendste Finanzplatz Kontinentaleuropas und gleichzeitig einer der heterogensten Immobilienmärkte Deutschlands. Wohnungen im Westend, Bürotürme im Bankenviertel, Gewerbeimmobilien im Ostend und Grundstücke im Umland der Metropolregion folgen gänzlich unterschiedlichen Wertlogiken.
Diese Heterogenität erhöht die Anforderungen an Sachverständige erheblich. Eine belastbare Wertermittlung setzt fundierte Marktkenntnisse, aktuelle Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses Frankfurt und methodische Präzision gemäß ImmoWertV voraus.
In Frankfurt am Main werden regelmäßig folgende Immobilientypen bewertet:
Für jeden Immobilientyp kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren gemäß ImmoWertV zur Anwendung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird gemäß § 194 BauGB als der Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften einer Immobilie zum Bewertungsstichtag erzielbar wäre. Er bildet die Grundlage für nahezu alle rechtlich relevanten Bewertungsfälle.
In Frankfurt am Main spielt der Verkehrswert in folgenden Situationen eine zentrale Rolle:
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist das einzige Instrument, das gegenüber Gerichten und Behörden als vollwertiger Nachweis des Immobilienwerts anerkannt wird.
Das Finanzamt bewertet Immobilien im Erbschaft- und Schenkungsteuerverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Die dabei angewandten Verfahren – typisiertes Sachwertverfahren, typisiertes Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren – führen in Frankfurt aufgrund des überdurchschnittlichen Preisniveaus häufig zu einer Überbewertung.
Gemäß § 198 BewG haben Steuerpflichtige das Recht, einen niedrigeren Verkehrswert durch ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen nachzuweisen. Voraussetzung: Das Gutachten muss methodisch einwandfrei sein und von einem Gutachter erstellt werden, dessen Qualifikation behördlich anerkannt ist.
Dies betrifft insbesondere:
Detaillierte Informationen zur Vorgehensweise finden Sie im Artikel Verkehrswertgutachten für das Finanzamt.
Der Frankfurter Büromarkt gehört zu den liquidesten und volatilsten Immobilienmärkten in Deutschland. Die Bewertung von Bürokomplexen, Bankgebäuden und gewerblichen Objekten im Bankenviertel, Westend oder Gateway Gardens erfordert spezialisierte Methodik.
Relevante Bewertungsparameter für Gewerbeimmobilien in Frankfurt:
Das DCF-Verfahren (Discounted-Cashflow-Methode) wird bei größeren Gewerbe- und Büroimmobilien in Frankfurt regelmäßig als ergänzendes Bewertungsverfahren eingesetzt.
Für vermietete Immobilien in Frankfurt, ob Wohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeeinheiten, bietet ein Restnutzungsdauergutachten erhebliche steuerliche Einsparpotenziale.
Die gesetzliche Abschreibung (AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt pauschal 2 % p. a. bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren. Ein Sachverständigengutachten kann eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweisen und damit die jährliche AfA deutlich erhöhen.
In Frankfurt sind besonders folgende Objekte für dieses Instrument geeignet:
Weiterführende Informationen zur AfA für Immobilien und zur Berechnung der Restnutzungsdauer finden Sie im Wissensbereich.
Beim Erwerb vermieteter Immobilien in Frankfurt – insbesondere bei Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Objekten – ist die korrekte steuerliche Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäudeanteil entscheidend.
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Da die Bodenrichtwerte in Frankfurt zu den höchsten in Deutschland zählen, tendiert das Finanzamt dazu, einen überproportional hohen Grundstücksanteil anzusetzen – was die steuerliche Abschreibungsbasis des Käufers reduziert.
Ein professionelles Kaufpreisaufteilungsgutachten sichert den tatsächlichen, methodisch begründeten Gebäudeanteil und damit die maximale AfA-Basis.
Nicht jeder, der sich als Immobiliengutachter bezeichnet, ist für rechtlich oder steuerlich relevante Bewertungen qualifiziert. In Frankfurt, einem Markt mit hohen Transaktionsvolumina und komplexen Objektstrukturen, ist die Qualifikation des Gutachters besonders relevant.
Anerkannte Qualifikationsstandards sind:
Ausführliche Informationen zum Unterschied zwischen öffentlich bestellten und zertifizierten Sachverständigen sowie zur Anerkennung durch Behörden finden Sie im Wissensbereich.
Die Kosten für ein Gutachten richten sich nach dem Umfang der Bewertungsaufgabe, der Objektkomplexität und der erforderlichen Gutachtenart.
Zu Kosten, Ablauf und Zeitrahmen eines Gutachtens informiert der Artikel Wertgutachten Haus: Kosten und Ablauf detailliert.
Ein Gutachten ist erforderlich bei Erbschaft, Schenkung, Scheidung, Zwangsversteigerung, gerichtlichem Streit über den Immobilienwert sowie zur steuerlichen Optimierung gegenüber dem Finanzamt nach § 198 BewG.
Ja. Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 (z. B. DIAZert) werden gemäß § 198 BewG den öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern gleichgestellt. Das Finanzamt ist verpflichtet, ein methodisch einwandfreies Gutachten zu berücksichtigen.
Für Büro- und Gewerbeimmobilien wird primär das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV angewandt. Bei größeren Objekten oder Portfolios wird ergänzend das DCF-Verfahren eingesetzt. Das Sachwertverfahren dient in der Regel nur als Plausibilitätsprüfung.
Bei standardisierten Wohnimmobilien beträgt die Bearbeitungszeit in der Regel 2 bis 4 Wochen nach Ortsbesichtigung und vollständiger Unterlagenübergabe. Komplexe Gewerbeobjekte können 4 bis 8 Wochen in Anspruch nehmen. Eilverfahren sind in der Regel nach Absprache möglich.
Ja, wenn der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie nachweislich unter dem vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert liegt. § 198 BewG erlaubt den Gegenbeweis durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten.
Für eine durchschnittliche Eigentumswohnung in Frankfurt sind Vollgutachten ab ca. 2.975 € zu erwarten. Der genaue Preis hängt von Lage, Objektkomplexität und Gutachtenumfang ab.
Der Immobilienmarkt Frankfurt am Main gehört zu den anspruchsvollsten Bewertungsmärkten in Deutschland. Die Kombination aus hohem Preisniveau, heterogenen Objektstrukturen und der besonderen steuerlichen Relevanz, insbesondere bei Erbschaften, Schenkungen und Gewerbeimmobilien, macht professionelle Gutachten nicht nur sinnvoll, sondern in vielen Fällen wirtschaftlich notwendig.
Für Privatpersonen, Investoren, Erbengemeinschaften und Unternehmen in Frankfurt und der Rhein-Main-Region steht Schiffer & Partner Immobilienbewertung mit zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zur Verfügung.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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