Warum eine professionelle Bewertung beim Immobilienverkauf unverzichtbar ist
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, steht vor der zentralen Frage nach dem richtigen Verkaufspreis. Eine überhöhte Preisvorstellung führt zu langen Vermarktungszeiten und kann potenzielle Käufer abschrecken. Ein zu niedriger Preis hingegen bedeutet finanzielle Verluste. Die Lösung liegt in einer fundierten Wertermittlung durch einen qualifizierten Sachverständigen.
Ein Verkehrswert nach § 194 BauGB berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und Marktentwicklung. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige wenden hierfür standardisierte Verfahren an – je nach Objektart das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren.
Für eine erste Orientierung können Sie den Bodenrichtwert Ihrer Region heranziehen. Dieser wird von den Gutachterausschüssen veröffentlicht und gibt Auskunft über durchschnittliche Grundstückspreise. Für eine präzise Bewertung ist jedoch ein individuelles Gutachten erforderlich.
Die wichtigsten Schritte beim Immobilie verkaufen
Der Verkaufsprozess einer Immobilie gliedert sich in mehrere aufeinander aufbauende Phasen. Eine strukturierte Vorgehensweise minimiert Risiken und maximiert die Erfolgsaussichten.
1. Vorbereitung und Dokumentation
Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten alle relevanten Unterlagen vollständig vorliegen. Dazu gehören der Grundbucheintrag, Baupläne, die Baubeschreibung, der Energieausweis sowie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Seit der Grundsteuerreform, die zum 1. Januar 2025 vollständig in Kraft getreten ist, sollten Verkäufer zusätzlich den aktuellen Grundsteuerwertbescheid bzw. die neue Grundsteuermesszahl bereithalten. Käufer möchten im Jahr 2026 die tatsächliche jährliche Belastung nach dem neuen Bewertungssystem genau kennen, da diese je nach Bundesland und Gemeinde erheblich von den alten Werten abweichen kann.
Der Energieausweis ist seit 2014 gesetzlich vorgeschrieben und muss bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden. Fehlt er, können Bußgelder bis zu 15.000 Euro verhängt werden. Zusätzlich sollten Verkäufer auf mögliche Nachrüstpflichten für Käufer hinweisen: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet neue Eigentümer bei älteren Immobilien oft, binnen zwei Jahren energetische Maßnahmen umzusetzen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder den Austausch veralteter Heizkessel. Im Jahr 2026 achten Käufer zudem verstärkt auf die kommunale Wärmeplanung, die in vielen großen Städten bereits abgeschlossen oder weit fortgeschritten ist. Die Möglichkeit eines Fernwärmeanschlusses oder die Vorgaben der lokalen Wärmeplanung können die Kaufentscheidung und Preisverhandlungen maßgeblich beeinflussen.
Bei hochmodernen Immobilien oder Neubauten kann auch ein Gebäuderessourcenpass relevant sein, der seit 2024/2025 verstärkt zum Einsatz kommt. Dieses Dokument erfasst die verbauten Materialien und deren Recyclingfähigkeit im Sinne der Kreislaufwirtschaft – ein Aspekt, der für nachhaltigkeitsorientierte Käufer zunehmend bedeutsam ist.
2. Immobilienbewertung und Preisfindung
Ein professionelles Gutachten bildet die Verhandlungsgrundlage. Bei vermieteten Objekten ist die Ermittlung des Mietwerts relevant, da dieser die Renditeerwartungen von Investoren beeinflusst. Für Gewerbeimmobilien gelten spezielle Bewertungsmaßstäbe.
3. Rechtliche Prüfung und Lastenfreistellung
Vor dem Verkauf ist zu klären, ob Belastungen wie Grundschulden, Nießbrauch oder Wohnrechte im Grundbuch eingetragen sind. Diese mindern den Verkaufswert erheblich oder können den Verkauf sogar verhindern.
Bei vermieteten Immobilien ist das mögliche Vorkaufsrecht der Mieter zu beachten. In einigen Kommunen besitzen auch Gemeinden ein Vorkaufsrecht, insbesondere in Erhaltungssatzungsgebieten. Allerdings sind die Hürden für dessen Ausübung nach wegweisenden Urteilen des Bundesverwaltungsgerichts deutlich gestiegen – Kommunen können dieses Recht im Jahr 2026 meist nur noch bei nachweislicher Verwahrlosung oder erheblichem öffentlichem Interesse geltend machen. Eine Prüfung der örtlichen Satzungen bleibt dennoch ratsam.
Hinweis: Bei eingetragenen Baulasten oder Dienstbarkeiten besteht Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. Die Nichtoffenlegung solcher Rechte kann zur Anfechtung des Kaufvertrags oder zu Schadensersatzforderungen führen.
4. Vermarktung und Käufersuche
Die Entscheidung, ob Sie die Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ein Makler übernimmt die Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen, was Zeit spart und oft zu besseren Verkaufspreisen führt.
Die Maklercourtage liegt üblicherweise bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Seite und wird seit 2020 zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Diese Aufteilung ist jedoch keine feste Vorgabe, sondern Verhandlungssache. In schwächeren Märkten oder bei längeren Vermarktungszeiten übernehmen Verkäufer im Jahr 2026 zunehmend einen größeren Anteil oder die gesamte Provision, um den Verkauf zu beschleunigen und für Käufer attraktiver zu werden.
Beim Verkauf ohne Makler behalten Sie die Kontrolle über den gesamten Prozess und sparen Kosten. Allerdings erfordert dies umfassende Marktkenntnisse und zeitlichen Aufwand für Exposé-Erstellung, Besichtigungstermine und Vertragsverhandlungen.
5. Notarielle Beurkundung und Eigentumsübertragung
Der Kaufvertrag für eine Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung. Der Notar prüft die rechtlichen Voraussetzungen, klärt über Risiken auf und wickelt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ab. Die Notarkosten betragen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Zusätzlich fällt die Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz, während Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Thüringen, Schleswig-Holstein und das Saarland mit 6,5 Prozent die Spitzenposition einnehmen. Sachsen liegt bei 5,5 Prozent.
Steuerliche Aspekte beim Immobilie verkaufen
Die steuerlichen Konsequenzen eines Immobilienverkaufs sind komplex und hängen von mehreren Faktoren ab. Grundsätzlich unterliegen Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften der Einkommenssteuer, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
Spekulationsfrist und Ausnahmen
Die zehnjährige Spekulationsfrist gemäß § 23 EStG gilt nicht, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder für Kinder genutzt wurde. Dies ist die sogenannte Eigennutzungsregelung, die einen steuerfreien Verkauf ermöglicht.
Wichtig zu verstehen: Es handelt sich um Kalenderjahre, nicht um volle Jahre. Ein Verkauf im Januar 2026 erfordert somit nur die Eigennutzung in 2026, 2025 und 2024 – theoretisch können also bereits etwa 14 Monate Eigennutzung ausreichen, wenn die Immobilie beispielsweise im Dezember 2024 bezogen und im Januar 2026 verkauft wird.
Bei vermieteten Objekten ist die Situation anders. Hier greift die Spekulationsfrist vollständig. Der Veräußerungsgewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und den ursprünglichen Anschaffungskosten, abzüglich vorgenommener AfA-Abschreibungen.
Tipp: Bei der Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude sollten Sie auf eine sachgerechte Verteilung achten. Diese beeinflusst sowohl die Abschreibungshöhe als auch potenzielle Steuern beim späteren Verkauf.
Erbschaft und Schenkung als Alternative zum Verkauf
In manchen Fällen ist es steuerlich günstiger, eine Immobilie zu vererben oder zu verschenken, statt sie zu verkaufen. Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder profitieren von hohen Freibeträgen bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Das Modell der Ehegattenschaukel ermöglicht es, durch geschicktes Hin- und Herübertragen von Immobilien zwischen Ehepartnern steuerliche Vorteile zu nutzen. Dabei werden Abschreibungspotenziale erneuert und die Steuerlast reduziert.
Besondere Verkaufssituationen
Geerbte Immobilie verkaufen
Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, sollte zunächst den Erbschein beantragen und alle Miterben einbeziehen. In Erbengemeinschaften müssen alle Beteiligten dem Verkauf zustimmen. Bei Uneinigkeit kann die Teilungsversteigerung ein letzter Ausweg sein, führt jedoch meist zu niedrigeren Erlösen.
Der Grundbesitzwert, den das Finanzamt für die Erbschaftssteuer ansetzt, weicht häufig vom tatsächlichen Verkehrswert ab. Ein qualifiziertes Gutachten kann hier Klarheit schaffen und bei überhöhten Festsetzungen als Einspruchsgrundlage dienen.
Vermietete Immobilie verkaufen
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer in bestehende Mietverhältnisse ein. Das Prinzip "Kauf bricht nicht Miete" schützt die Mieter. Allerdings können vermietete Objekte für Kapitalanleger attraktiv sein, da sie sofortige Renditen versprechen.
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nach einem Verkauf unter strengen Voraussetzungen möglich. Der Käufer muss jedoch substantiiert darlegen, warum er oder nahe Angehörige die Wohnung benötigen. Besondere Vorsicht ist bei Umwandlungen geboten: Die bundesweite Kündigungssperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre nach Erwerb. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – etwa in Berlin, München, Hamburg oder weiteren Ballungszentren, wurde diese Frist per Landesverordnung jedoch auf bis zu zehn Jahre verlängert. Kapitalanleger sollten diese regionalen Unterschiede unbedingt vor dem Kauf prüfen, da sie die Wiederverkaufsstrategie und Rentabilität erheblich beeinflussen.
Zwangsversteigerung vermeiden
Bei drohender Zwangsvollstreckung ist ein freihändiger Verkauf meist die bessere Alternative. In der Zwangsversteigerung erzielen Immobilien häufig nur 60 bis 80 Prozent des Verkehrswerts. Ein schneller Privatverkauf kann höhere Erlöse bringen und die Restschuld minimieren.
Häufige Fehler beim Immobilienverkauf und wie Sie diese vermeiden
Viele Verkäufer unterschätzen den Aufwand und die rechtlichen Anforderungen. Hier sind die häufigsten Stolpersteine:
- Unrealistische Preisvorstellungen: Emotionale Bindung führt oft zu überhöhten Preisen. Eine objektive Bewertung durch einen Sachverständigen schafft Realitätsnähe.
- Unvollständige Unterlagen: Fehlende Dokumente verzögern den Verkauf oder führen zum Rücktritt interessierter Käufer.
- Mangelnde Transparenz: Verschweigen von Mängeln oder Belastungen kann zu rechtlichen Konsequenzen führen.
- Keine steuerliche Beratung: Unkenntnis über Spekulationsfristen und Freibeträge kostet Geld.
- Falsche Wohnflächenangabe: Eine korrekte Wohnflächenberechnung ist essentiell, da Abweichungen zu erheblichen Minderungen führen können.
- Fehler vermeiden: Die Angabe einer zu großen Wohnfläche im Exposé kann nach der Rechtsprechung des BGH zu erheblichen Preisminderungen führen. Während früher eine Abweichung von mindestens 10 Prozent als Schwelle galt, sind die Gerichte heute bei hohen Immobilienpreisen deutlich strenger: Wenn im Kaufvertrag eine konkrete Quadratmeterzahl ohne den Zusatz „ca." vereinbart wurde, können bereits geringere Abweichungen rechtliche Folgen haben. Käufer sind im Jahr 2026 bei den hohen Kaufpreisen besonders klagefreudig.
Für Wohnimmobilien ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) der maßgebliche Standard. Die DIN 277 wird vorwiegend für gewerbliche Flächen oder die Ermittlung des Brutto-Rauminhalts verwendet und bezieht Flächen wie Balkone oder Dachschrägen großzügiger ein. Wer im Exposé versehentlich nach DIN 277 rechnet, ohne dies kenntlich zu machen, riskiert kostspielige Rechtsstreitigkeiten. Eine professionelle Flächenüberprüfung nach WoFlV minimiert dieses Risiko erheblich.
Nebenkosten beim Immobilienverkauf
Neben den offensichtlichen Kosten für Makler und Notar fallen weitere Ausgaben an, die in die Kalkulation einbezogen werden sollten:
- Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung: Für Verkäufer im Jahr 2026 gibt es hier jedoch oft eine positive Überraschung. Wer während der Niedrigzinsphase zwischen 2016 und 2021 einen Kredit mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung aufgenommen hat, zahlt bei vorzeitiger Ablösung häufig keine oder nur eine geringe Vorfälligkeitsentschädigung. Der Grund: Das aktuelle Marktzinsniveau liegt im Januar 2026 meist über dem damaligen Vertragszins, sodass der Bank kein Zinsverlust entsteht. Dies kann die Verkaufsentscheidung erheblich erleichtern.
- Löschung von Grundschulden (ca. 0,2 Prozent der Grundschuld)
- Kosten für Gutachten und Energieausweis (150 bis 3.000 Euro je nach Umfang)
- Aufwendungen für Reparaturen und Verschönerungen
- Eventuell anfallende Spekulationssteuer
Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen?
Der Immobilienmarkt unterliegt zyklischen Schwankungen. Die Preisentwicklung hängt von Faktoren wie Zinsniveau, Angebot und Nachfrage sowie regionalen Besonderheiten ab. Im Jahr 2026 zeigt sich der Markt nach den Zinsanstiegen der Vorjahre differenziert: Während in begehrten Innenstadtlagen die Preise weitgehend stabil bleiben, sind in ländlichen Regionen und peripheren Lagen Korrekturen zu beobachten.
Persönliche Umstände wie Scheidung, Erbfall oder berufliche Veränderung erfordern oft einen zeitnahen Verkauf. Hier ist eine realistische Preisgestaltung entscheidend, um eine zügige Vermarktung zu erreichen.
Tipp: Frühling und Herbst gelten als beste Verkaufssaisons. Die Immobilie präsentiert sich in einem attraktiven Umfeld und die Käufernachfrage ist traditionell höher als in den Wintermonaten.
Zusammenfassend: Professionelle Begleitung sichert den Verkaufserfolg.
Eine Immobilie zu verkaufen ist ein komplexer Vorgang, der fundiertes Fachwissen in rechtlichen, steuerlichen und technischen Fragen erfordert. Die Beauftragung eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung schafft Transparenz und Verhandlungssicherheit.
Von der ersten Bewertung über die Zusammenstellung der Unterlagen bis zur notariellen Beurkundung sollten alle Schritte sorgfältig geplant werden. Die Investition in professionelle Beratung zahlt sich durch höhere Verkaufspreise, kürzere Vermarktungszeiten und rechtliche Absicherung aus.
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- Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren
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